Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (II квартал 2014 г.)

Во II квартале 2014 года в Караганде на рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство средняя цена предложения... 

...составила 1432 у.е. за сотку. Относительно предыдущего периода цена находится в состоянии стабильности.

Земельные участки под индивидуальное строительство

В пересчете на национальную валюту цена за сотку земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Караганде во II квартале составила 261 570 тенге. Ценовые колебания за анализируемый период незначительные — 0,14%.

Максимальные цены зафиксированы в районах Город — 3041 у.е. и Юго-Восток — 2907 у.е. за сотку. В районе Юго-Восток наблюдается ценовой рост, который обеспечен сменой структуры предложения и уходу с рынка участков большой площадью. Далее следует район Михайловка, в котором отмечено ценовое снижение, средняя цена за квадрат составила 2569 у.е. В Пришахтинске цена на землю находится в состоянии стагнации — 956 у.е./сот.

Минимальная цена на землю сложилась в микрорайоне Кунгей — 687 у.е./сот. Обусловлено это тем, что здесь предложены участки различной очередности. Чем дальше очередь, тем отдаленней участок от инфраструктуры и соответственно ниже его цена. Средняя цена земельных участков I очереди составила 1178 у.е./сот., II очереди — 493 у.е./сот., III очереди — 290 у.е./сот. Ценовые изменения в мкр-не Кунгей за отчетный период незначительные, менее 4%.

Объем предложенных земельных участков в основной своей массе представлен участками площадью 9-10 соток, 78% от общего объема предложения, цена таких участков в среднем 1481 у.е./сот. Участки более 30 соток — это несколько смежных участков, предложенных как один, в основном расположенные в мкр-не Кунгей. Количество участков размером свыше 30 соток всего 2%, ценовой сегмент минимальный. Максимальные цены сформировались на участки до 8 соток. Расположены они по большей части в районах Город и Михайловка. Цены на такие участки выше, так как находятся они в окружении развитой инфраструктуры с легко проводимыми инженерными сетями.

 Таблица 1. Земельные участки под ИЖС в разрезе площади

Анализируемая база предложения

Во II квартале текущего года на продажу были выставлены 620 земельных участков, предназначенных под ИЖС, общей площадью 7348 соток. Основная масса всего предложения земельных участков под ИЖС пришлась на мкр-н Кунгей — 53%, далее примерно в равных долях следуют районы Юго-Восток — 13%, Город и Пришахтинск по 10%. Минимальное количество представлено в районах Михайловка и Майкудук — 8% и 6% соответственно.

Земельные участки под многоэтажное строительство

За отчетный период было выставлено на продажу четыре земельных участка назначением под многоэтажное жилищное строительство (МЖК) общей площадью 37,8 соток. Два земельных участка в центре города (по улице Лободы) различной площади, по цене 40 и 50 тыс. у.е. и два участка в районе Юго-Восток по проспекту Шахтеров — 40 тыс. у.е. и в мкр-не Гульдер-2 по цене 30 тыс. у.е. за участок. Площади участков небольшие, предназначены для строительства одноподъездных десятиэтажных жилых зданий.  

Сравнение цен с предыдущим периодом будет некорректно, так как в прошлом периоде были предложены два абсолютно иных участка в других районах города. В Караганде наблюдается дефицит предложения земельных участков под МЖС. Скудное предложение также не позволяет объективно сравнивать цены разных периодов за единицу площади, поэтому в обзоре были перечислены лишь участки с указанием цен и их местоположением.  

Ценовые изменения в ретроспективе

В ретроспективном анализе динамика цен на участки под ИЖС по кварталам, а уж тем более по месяцам имеет незначительные ценовые изменения. Если взять динамику средних цен в период за полугодие, то прослеживается небольшой, но отчетливый рост в пределах 2-3% за полугодие.

В сравнении с ценами на жилую недвижимость увеличение цен на квартирном рынке происходит стремительнее ‑ 5-6% за полугодие. На рынке частных домов в 2012 году отмечался рост, так же как и в сегменте квартир на 5-6% за полугодие. Но уже с 2013 года происходит снижение цен на индивидуальное жилье.

По итогам ретроспективного анализа и сравнений ценовых изменений на рынке жилья, предпосылок для кардинального изменения цен в ближайшем квартале на земельные участки под ИЖС не наблюдается. Ввиду дефицита предложения возможен рост цен в сегменте земельных участков под МЖС.

Прогнозы на рынке земельных участков

Спрос на участки под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию Динамика индексов доходов населения Караганды показывает снижение темпов роста как номинальных, так и реальных доходов населения с начала 2013 года до сентября 2013 года. В 2014 году уровень реальных доходов сократился. В апреле 2014 года индекс доходов населения показывает небольшую положительную динамику.

По данным Национального банка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано на 497 млн тенге или на 8,5% больше, чем в 2012 году. В среднем в 2013 году в квартал выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. В I квартале 2014 года было выдано 3018 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования в 2014 году. По последним данным НБ РК, в мае было выдано на 25 млн тг больше, чем апреле текущего года.

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка земельных участков под МЖК, являются как объем инвестиций в строительство, так и динамика ввода в эксплуатацию новых зданий.

По данным Департамента по статистике Карагандинской области, в январе-мае 2014 года на жилищное строительство направлено 12510,9 млн тенге, что на 79,2% больше объема соответствующего периода прошлого года.

За январь-май 2014 года в области введено 138,1 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 96,3% к аналогичному периоду прошлого года.

Объем жилья, введенный предприятиями в январе-мае 2014 года, снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 32,8%. Объем жилья, введенный индивидуальными застройщиками, увеличился на 21,6%.

По данным Агентства по статистике РК существует положительная тенденция индексов экономических показателей. Однако изменения не столь существенные, чтобы привести к значительным ценовым колебаниям.

Поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки с первоклассным местоположением в центральных и активно застраиваемых районах не потеряют своей привлекательности. В Караганде уже сейчас наблюдается острый дефицит участков под МЖК. В дальнейшем их цена будет только расти. Но в сегменте земель под ИЖС предпосылок для роста нет, и в следующем квартале ожидается ценовое затишье.

Выводы

• Во II квартале 2014 года на рынке земельных участков под ИЖС наблюдается ценовое затишье.
• Из-за смены структуры предложения рост цен зафиксирован на участки в районе Юго-Восток, в Михайловке, напротив, отмечено ценовое снижение, однако на среднегородскую цену это влияния не оказало.
• В следующем периоде возможен небольшой рост цен на участки под МЖК, на участки под ИЖС резких ценовых колебаний не ожидается.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046