Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (август 2014 г.)

В августе на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 2011 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2465 у.е./кв.м (-0,7% к июлю), в «дешевом» — 1625 у.е./кв.м (-0,4% к июлю).

Цены по административным районам

В течение месяца средние удельная цена предложения сократились только в районе левого берега Есиль на 2,6%. В районах правого берега Алматы и Сарыарка изменение ценовых показателей незначительные, т.е. находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июлю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014

у.е.

%

Алматы

3056

-1547

1988

0

0

Есиль

790

-490

2400

-64

-2,61

Сарыарка

1653

-932

1867

-14

-0,74

По городу

5499

-2969

2011

-17

-0,82

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2400 у.е., что выше среднего показателя по городу на 19%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 3368 у.е., минимальная цена держится на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1400 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июле находилась в диапазоне 3860-5000 у.е./кв.м. 

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в августе 2014 года

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,
у.е./кв.м

ЖК «Хайвилл Астана»

2

70

270000

3857

ЖК «Нурсая»

4

200

800000

4000

ЖК «Тулпар»

4

120

490000

4083

ЖК «Арман»

4

235

1000000

4255

ЖК «Оркен de luxe»

3

96

410000

4271

ЖК «Премиум»

4

180

780000

4333

ЖК «Мерей Интерконти»

3

135

600000

4444

ЖК «Миланский Квартал»

1

40

185000

4625

ЖК «Городской Романс»

4

168

780000

4643

ЖК «ЦМТ - Центр Международной Торговли»

4

140

700000

5000

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июле на квартиры в новостройках элит-класса — 2563 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1562 у.е.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июлю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

у.е.

%

Новой постройки

5920

+1626

2109

-19

-0,89

Старой постройки

161

+62

1588

-32

-1,96

Улучшенной планировки

1715

+490

1863

-13

-0,69

«Хрущевки»

672

+190

1833

-17

-0,90

По городу

8468

+2368

2028

-20

-0,96

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,7%, 5,7% и 5% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,8% и 0,1%. 

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июлю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

у.е.

%

1-комнатные

1550

-637

2024

-14

-0,71

2-комнатные

2008

-1139

1976

-6

-0,32

3-комнатные

1470

-911

2009

-15

-0,72

4-комнатные

411

-232

2126

-66

-3,00

5-комнатные и выше

60

-50

2112

-128

-5,72

Среднее

5499

-2969

2011

-17

-0,82

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в августе сокращение цен на квартиры в монолитных постройках. В остальных сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Анализируемая база в августе 2014 года сократилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений снизилось на 33% и 35% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 42%. Однако с января текущего года прослеживается значительное смещение, как в «дешевом», так и в «дорогом» ценовых сегментах, которые и оказывает существенное влияние на общегородской показатель. При этом средний ценовой сегмент остался без существенных изменений (диаграмма 2)

Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, сократилась в августе на 1,6%, ценовой разрыв новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 37 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений. При этом удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В августе по отношению к июлю цены сократились на 0,7%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,7% (до 2465 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения сократилась на 0,4% до уровня 1625 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры. 

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2453

+6

+0,24

1667

-15

-0,89

1,47

2-комнатные

2379

-7

-0,3

1627

+1

+0,05

1,46

3-комнатные

2488

-11

-0,47

1591

-10

-0,6

1,56

4-комнатные

2791

-113

-3,9

1584

-42

-2,59

1,76

5-комнатные и выше

2918

-264

-8,28

1569

+70

+4,65

1,86

Алматы

2426

0

0,00

1625

+1

+0,08

1,49

Есиль

3014

-70

-2,28

1878

-35

-1,80

1,61

Сарыарка

2279

-7

-0,29

1506

-2

-0,11

1,51

По городу

2465

-18

-0,71

1625

-7

-0,42

1,52

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42,6%, а наименьший на 4-комнатное — 31,9%.

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 33,1% (+111 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41,1% (+86 200 тг/кв.м). Однако долларовые цены всё еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 136 100 у.е. (от 74 100 у.е. за 1-комнатную до 409 800 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 7,5% меньше, или минус 15 400 у.е.

При этом максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 10,2%, (минус 178 600 у.е.), а минимальное — на 2-комнатное жилье — на 2% (минус 1400 у.е. за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 10%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса — на 3,8%.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5499 ед. общей площадью 366 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 746 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 14%.

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 29% и 21% соответственно.

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 68%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 10%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В июне 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 118 437 тенге, что на 19,9% выше, чем в июне 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 10,5%.

Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. В январе-июне 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 10016 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-июль 2014 года составил 715 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (894 сделки) на 20%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 40%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы всё же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,8%.

По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-июле 2014 года объем инвестиций составил 61 803,2 млн тенге, это 121,8% к уровню января-июля 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21,4%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4448 квартир, общая площадь введенного жилья составила 572 944 квадратных метров, что на 47,6% выше уровня января-июля 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 34 437 квадратных метров, к уровню января-июля 2013 года — 69,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6% против 12,8% в январе-июле 2013 года.

Выводы

  • По сравнению с июлем в августе 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 17 долларов на каждый квадратный метр, или 0,8%.
  • Это было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, на квартиры в новых домах монолитного строения.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объемов предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, с началом делового сезона на вторичном рынке жилья столицы ожидается небольшое увеличение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья в Астане (июль 2014 г.)

Обзор рынка вторичного жилья Астаны (август 2013 года)