Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (сентябрь 2014 г.)

В сентябре 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1087 у.е. (197 834 тг) за квадратный метр.

Сезонная активизация спроса привела к небольшому росту средних цен в Майкудуке и Пришахтинске — 1,2% и 2,3% соответственно. В остальных районах цены остались без изменения.

Цены по районам

В разрезе районов изменения средних цен были зафиксированы в районах Майкудук на 1,2% (+9,69 у.е./кв.м) и Пришахтинск — на 2,26% (16,82 у.е./кв.м), в то время как в остальных районах цены остались без изменения (таблица 1). В целом это свидетельствует о том, что нынешняя осенняя активизация спроса сконцентрирована в наиболее доступном, «дешевом» сегменте квартир, преимущественно расположенных в менее престижных районах. В целом по городу изменение средней цены за период не превысило погрешности расчетов.  

Максимальная цена жилого квадрата традиционно зафиксирована в Городе — 1286 у.е. (на 18% выше среднегородского показателя). Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка — 1197 и 1153 у.е./кв.м. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск, — 818 и 760 долларов соответственно. Средняя удельная цена в Майкудуке на 25% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске — на 30%. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Цены по формату квартир

Как показал анализ, рост цен в сентябре произошел преимущественно в сегменте 1-комнатных квартир — 1,7%. Изменения средних цен на другие форматы квартир оказались незначительными. 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Цены по типу жилья

В разрезе форматов жилья ценовой рост зафиксирован на квартиры в «хрущевках» — 1,5%. Изменения цен в квартирах других типов были несущественными. 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период развития рынка недвижимости Караганды пиковая долларовая цена была зафиксирована в сентябре 2007 года и составляла 1159 у.е. за квадрат. Снижение цен в кризисный период с пика 1159 у.е. до «ценового дна» (ноябрь 2009 г.) — 636 у.е. составило 45%. Данное снижение было отыграно в течение 4 лет.

Тенденция снижения цен вновь наметилась с февраля 2014 года и была обусловлена девальвацией национальной валюты. Так, с периода девальвации средняя цена на рынке жилья сократилась на 6%. Изменения за год отрицательные ‑ минус 1,5%. 

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 872 у.е./кв.м, «дорогих» — 1325 у.е./кв.м Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили 0,97%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир — 1,28%. По всем районам города, кроме Михайловки, наблюдаются положительные ценовые изменения как в «дешевом», так и в «дорогом» сегментах. 

Таблица 4. Показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Индекс расслоения, то есть отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому», из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем — 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения в состоянии стабильности.

Максимальный индекс расслоения наблюдается в районе Михайловка ‑ 1,8, что говорит о различной структуре предложения. Минимальная разница в средней цене зафиксирована в районе Юго-Восток — 1,4.

Анализируемая база предложения

В сентябре 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств по недвижимости составили 3974 квартиры. Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам — 41%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке 4-, 5- и более комнат.

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 55%, в кирпичных домах — 42%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.

Прогнозы

Ценообразующими факторами на рынке вторичного жилья являются: условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, себестоимость строительства, объемы инвестиций в жилищное строительство и объемы ввода в эксплуатацию жилья.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. В III квартале текущего года, по данным Национального банка РК, в Караганде прослеживается положительная тенденция. В августе 2014 года банками второго уровня было выдано 50 917 тыс. ипотечных займов, что на 889 тыс. больше показателя предыдущего периода.

Однако индекс реальных доходов населения показывает снижение относительно доходов прошлогоднего аналогичного периода на 4,2%. 

В январе-августе 2014 года на жилищное строительство направлено 18235,2 млн тенге, что на 51,5% больше объема соответствующего периода прошлого года.

За январь-август 2014 года в области введено 223,4 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 102,2% к аналогичному периоду прошлого года. 

Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-августе 2014 года составили 77,6 тыс. тенге, данный показатель ниже показателя, зафиксированного в предыдущем месяце, на 8%. В динамике наблюдается тенденция снижения затрат на строительство. Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте составляет 426 у.е./кв.м, что в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, или в два раза ниже цены в домах типа «хрущевка».

Несмотря на положительную динамику объемов ипотечного кредитования, негативным фактором в экономике и на рынке жилья остаются низкие объемы ввода в эксплуатацию нового жилья и сокращение реальных доходов населения. Позитивными факторами в развитии рынка жилья Караганды является увеличение инвестиций в жилищное строительство и объемов ввода нового жилья по отношению к прошлому году. Однако относительно себестоимости строительства цена на вторичном рынке жилья все еще значительно завышена. 

Выводы

• Осенняя активизация спроса на квартирном рынке жилья города Караганды привела к росту на 1-комнатные квартиры в «хрущевках» Майкудука и Пришахтинска.
• С момента девальвации (февраль 2014 г.) снижение цен составило 6%.
• В ближайшие месяцы экономические предпосылки и влияние февральской девальвации отразятся на квартирном рынке Караганды в продолжение коррекции долларовых цен.
• Вместе с тем сохранение активности сезонного спроса в октябре может привести к небольшому росту цен в сегменте наиболее доступного жилья — в пределах 1,5-2,0% в месяц. 

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046