Казахстанская ипотека: трудности выбора

В наступившем 2012 году в Казахстане ожидается рост цен на недвижимость — таковы прогнозы финансовых аналитиков. Значит, и ипотека будет пользоваться большим спросом, ведь для многих это единственный способ решения жилищного вопроса. К выбору ипотеки стоит подойти обдуманно, возможно, кому-то с этим кредитом предстоит жить не один десяток лет. Отечественные банки предлагают столь обширный выбор ипотечных программ, что без помощи специалистов здесь сложно разобраться. Итак, чтобы решить для себя, какой из видов этой банковской услуги выбрать, для начала стоит оценить свои шансы на получение кредита.

Знакомство с ипотекой

Как выглядит идеальный заемщик? Требования многих отечественных банков можно объединить в такой портрет: семейный казахстанец 25-40 лет, со стабильной «белой зарплатой», не работающий в сферах высокого риска. Приветствуется наличие высшего образования. Весьма желательно, чтобы идеальный заемщик имел какую-нибудь недвижимость, автомобиль, сбережения. Лучше, если клиент — мужчина, он в декретный отпуск не отправится, поставив под сомнение стабильность своих доходов. (Рисунок 1)

Если даже вы не являетесь идеальным заемщиком, шансы на получение ипотечного кредита все же есть. «Когда мы оформляли ипотеку в «Жилстройсбербанке», требовалось подтверждение доходов супруги, — рассказывает 30-летний Руслан Каирбек. Но дело в том, что моя жена — работник творческой профессии, и она часто зарабатывает деньги безо всяких договоров и других официальных бумаг. Нам пришлось предоставлять в банк в качестве доказательства того, что она имеет доход — её опубликованные работы».

Но лучше, конечно, доходы подтверждать. Практически все казахстанские банки предлагают более низкие процентные ставки тем заемщикам, которые подтвердили свою платежеспособность. К примеру, в «Казкоммерцбанке» вам выдадут ипотечный кредит за 12,5% в год, если вы представите документы, подтверждающие доходы. Но если таких документов у вас нет, тот же самый кредит вам обойдется в 13,5% в год. В «БТА Банке» подтверждение платежеспособности, пусть не прямое, но хотя бы косвенное, является обязательным.

Больше шансов и, опять-таки, более низкие процентные ставки предложат вам при наличии первоначального взноса. Так, по кредитной программе «Сбербанка» имеет значение наличие хотя бы 10% от стоимости покупаемой недвижимости — это минимальный размер первоначального взноса. Если же вы располагаете половиной нужной для покупки жилья суммы, то сможете воспользоваться программами «Жилстройсбербанка». В среднем же, размер первоначального взноса, требуемый банками, колеблется в промежутке 15-20%.

9 причин, по которым вам могут отказать в выдаче ипотеки >>>

Ипотека и трудности выбора

Когда рядовой гражданин выбирает ипотечный кредит, определяющими можно назвать три критерия: процентная ставка, необходимость первоначального взноса и срок кредитования. Если изучить все предложения казахстанских банков по ипотеке, то можно увидеть, что минимальные проценты по этому виду банковской услуги предлагают в «Жилстройсбербанке» — от 8,5%, максимальные же — в «Kaspi Bank», где ставки начинаются от 15,99%. (Таблица 1)

Специалисты, кстати, советуют обращать внимание не только на указанные в условиях кредитования банковские процентные ставки, но и на годовую эффективную ставку. Её по инициативе Агентства по финансовому надзору РК обязали указывать в строгом порядке. Фактическую стоимость кредита, включая все сопутствующие получению ипотеки расходы, составляет именно годовая эффективная ставка или ГЭС. Так, «Нурбанк» предлагает кредит на покупку жилья под 13% годовых при ГЭС от 13,5%. Чем ближе показатель ГЭС к рекламируемым банком расценкам, тем реальнее вы сможете оценить стоимость ипотеки. К слову, «Жилстройсбербанк» по промежуточному жилищному займу заявляет 8,5% годовых, тогда как максимальная ГЭС может составить 17,5%. И если расчеты ГЭС кажутся слишком сложными, есть простой путь определить выгодность конкретного банковского продукта.

Кредит под залог недвижимости в Караганде: топ банковских программ >>>  

— Наиболее выгодно смотреть, я думаю, по сумме переплаты. Вы пойдете в несколько банков, сравните, сколько вы переплатите по одинаковым условиям, за счет этого вы увидите, какая ставка у вас реально складывается. Потому что они могут сказать 12%, а дадут фактически под 45%, поэтому по сумме переплаты можно точнее всего определить стоимость кредита, — такое мнение высказала доцент Карагандинского экономического университета Жанар Гусманова.

Разумеется, немного снизить процент по ипотечному кредиту можно, внимательно изучив все предложения банков. Так, 27-летний карагандинец Мадияр Шулембаев долго и тщательно выбирал наиболее удобный вариант покупки жилья, в результате, в одном из банков он узнал, что его семья может претендовать на кредит на льготных условиях: «Моя жена работает в крупной компании, которая является участником зарплатного проекта «Сбербанка». Выяснилось, что для сотрудников этой компании ипотека стоит на 1% меньше, мы решили оформить кредит на супругу, что позволит нам в результате сэкономить несколько тысяч долларов». Аналогичные условия предлагают и другие казахстанские банки по партнерским программам. Часто льготы предлагаются в виде отсутствия или меньшей стоимости комиссий банка, поэтому кандидат экономических наук Айбота Рахметова советует внимательно изучить все банковские продукты до оформления ипотеки:

— Общим советом для всех клиентов могла бы быть рекомендация: прежде чем идти в банк, нужно проводить самостоятельный анализ по средней процентной ставке по депозитам, по кредитам. Подготовиться, посмотреть, какие способы погашения предлагают. А когда человек не знает, существует вероятность неоправданной переплаты, ведь банк — это коммерческое предприятие, заинтересованное в получении максимальной прибыли.

Наличие первоначального взноса, хоть и желательно, но обязательным является не всегда. Многие банки, в том числе «Евразийский», «Народный», «Нурбанк» рассматривают заявки и без первоначального взноса, но с обязательным предоставлением дополнительного залога. Если есть какие-то деньги, стоит подумать об их вложении в ипотеку, ведь стоимость кредита напрямую связана с количеством требуемых денег: чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентные ставки.

Также на стоимость займа влияет и то, как долго вы планируете возвращать кредит. Если вы берете ипотеку на пару лет, проценты будут существенно ниже, чем в случае с выплатой долга в течение двадцати лет. Кредитные офицеры обязательно обратят внимание на ваш возраст при рассмотрении заявления. Все без исключения финансовые организации требуют, чтобы полный расчет по кредиту произошел до наступления пенсионного возраста. Так что длительные кредиты людям, близким к выходу на заслуженный отдых, однозначно не выдадут.

Как расторгнуть ипотечный договор? >>> 

Тонкости кредитного обслуживания

Итак, вы на полпути к собственным квадратным метрам. Все расчеты сделаны, комиссии уплачены, и вот вам предлагают график платежей. Что будет в нем указано, аннуитет или дифференцированный график? Такой вопрос может поставить в тупик человека несведущего, поэтому предлагаем вам наглядный пример. (Рисунок 2)

Покупаем квартиру, скажем, за два миллиона тенге, вносим первоначальную сумму, выбираем процентную ставку и смотрим, какой вариант погашения кредита лучше выбрать. При аннуитетных (одинаковых) ежемесячных платежах мы переплатим около 80% за весь срок ипотеки. При дифференцированной схеме переплата будет значительно меньше, около 65%, но размер ежемесячного взноса какое-то время будет больше. Разница в итоге составит больше 200 тысяч тенге. Сегодня практически везде, оформляя ипотечный кредит, можно выбрать удобный для себя способ погашения долга, за исключением, разве что, банка «Kassa Nova».

— Когда мы оформляли кредит, — рассказывает клиент Дана Мухтарова, — в банке нам «забыли» рассказать о возможности погашать ипотеку по схеме уменьшающихся платежей. Разница в нашем случае составляла полмиллиона тенге. Я понимаю, почему многим не говорят о возможности выбора, банкам это просто выгодно.

Специалисты особенно рекомендуют дифференцированный способ оплаты тем, кто планирует досрочное погашение кредита. В этом случае экономия средств может оказаться весьма значительной.

К слову о досрочном погашении кредита, сегодня, в отличие от недавнего прошлого, подобный исход дел банками даже приветствуется. Штрафы за досрочное погашение ушли в прошлое, остался лишь мораторий на преждевременный расчет по ипотеке. Но и он весьма недолгий — до 12 месяцев максимум — в «Казкоме» и «Народном», во многих других банках ограничение действует в течение полугода, а в «АТФ» и «Евразийском» подобных мораториев по ипотечным кредитам больше не существует.

Многие финансовые аналитики настоятельно рекомендуют временно отложить покупку дорогих вещей, пустив деньги на погашение ипотечного кредита. Карагандинские эксперты с ними солидарны.

— Досрочное погашение позволит значительно сократить процентную переплату. Если её посчитать за весь период кредитования, сумма может оказаться значительной, поэтому стоит смотреть на условия банка по досрочному погашению задолженности. И необязательно копить всю сумму, выгода будет очевидной даже при внесении части основного долга, — уверяет кандидат экономических наук Айбота Рахметова.

И если вдруг вас перестанет устраивать ваша кредитная программа, всегда можно сделать рефинансирование ипотеки на более выгодные условия, это тоже сегодня распространенная практика среди казахстанских банков.

Немаловажным моментом в обслуживании кредитов является удобство, с которым клиентов обслужат в филиале того или иного банка. «Каждый месяц, когда приближается дата погашения кредита, мы с супругой друг другу перепоручаем обязанность идти в «Жилстройсбербанк», потому что визит туда всегда подразумевает большую трату времени. Во-первых, филиал один на всю Караганду, и, если ты живешь не в центре города, это не очень удобно. Во-вторых, число заемщиков у банка растет, а касс, как было всего две, больше их не стало. Обычно в очереди в кассу я провожу около часа», — говорит Руслан Каирбек.

Как нам обещали в начале года, ставки по кредитам на покупку жилья в Казахстане расти больше не будут. Однако и имеющиеся расценки для населения зачастую оказываются неподъемными — Национальный банк РК отнес каждый четвертый займ к категории сомнительных и безнадежных. Но и в таком виде ипотека — единственная возможность жить в собственной квартире для миллионов казахстанцев, поэтому медленно, но верно спрос на этот вид банковской услуги в нашей стране растет. Эксперты также предрекают большое будущее ипотеке, но с более серьезным участием государства в банковских делах, чем в докризисные времена.

Алия Сыздыкова, Караганда

Информационная служба kn.kz

Также читайте:

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса?

Как выгодно купить квартиру: копить или сразу оформить ипотеку?

Самый выгодный кредит под залог недвижимости в Астане