Несмотря на энергичные темпы строительства в Астане, возведение почти каждого третьего объекта ведется с нарушениями сроков. Нередки случаи, когда застройщики объявляют себя банкротами. Причина этому кроется в том, что на рынке недвижимости продолжают осуществлять свою деятельность сомнительные строительные компании. Давайте разберемся, что делать дольщику, если он столкнулся с одной из них.
1. Нарушение сроков строительства
Только за период с 2010 по 2014 годы судами города Астаны были рассмотрены несколько сотен гражданских дел по спорам между дольщиками и застройщиками. По информации суда г. Астаны, Алматинским, Сарыаркинским, Есильским и Специализированным межрайонным экономическим судами города Астаны за указанный период по данной категории дел рассмотрены 622 дела с вынесением решения. Из них с удовлетворением иска — 444 дела. В 2014 году судами по указанной категории были рассмотрены 48 гражданских дел.
Изучение судебной практики показало, что инициаторами исков большей частью являлись дольщики — по 501 делу. При этом в пользу дольщиков вынесены решения по 400 делам. В пользу застройщика удовлетворены всего 44 иска.
Но не только обманутые дольщики обращаются в судебные органы для защиты своих прав. Иски о невыполнении обязательств второй стороной подают и сами застройщики.
Долевые споры, или Как расторгнуть договор долевого участия? >>>
Чаще всего в делах по искам застройщиков фигурирует нарушение дольщиками указанного по договору срока оплаты, отметили в суде г. Астаны, тогда как по искам дольщиков — нарушение сроков строительства.
К слову, в суде г. Астаны напомнили, что основанием для расторжения договора долевого участия является нарушение сторонами пп.1) п.2 ст.401 ГК РК, то есть существенное нарушение договора другой стороной, которое влечет для неё такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В начале апреля 2015 года акимат Астаны разместил на своем сайте информацию о недобросовестных застройщиках, которые осуществляют продажу, но не имеют разрешительных документов на строительство жилых комплексов.
По итогам межведомственных комиссий с января 2015 года уполномоченным органам акимата города Астаны рекомендовано направить материалы в департамент внутренних дел города и департамент государственных доходов для принятия соответствующих мер в отношении руководителей строительных компаний, осуществляющих реализацию жилья в обход закона «О долевом участии в жилищном строительстве».
Банкротство проектной компании не относится к числу форс-мажорных ситуаций.
2. Строительство без разрешительных документов
Существует в Казахстане и практика незаконного возведения многоэтажных домов. Этот факт подтвердили в Управлении государственного архитектурно-строительного контроля города Астаны.
«На сегодняшний день, действительно, имеют место случаи незаконного возведения многоэтажных жилых домов в городе Астане, а именно строительство без прохождения разрешительных процедур, установленных законодательством РК», — говорится в ответе ведомства на официальный запрос.
Какова же судьба таких построек: безоговорочный снос или новостройку все-таки можно легализовать? Что будет с долей, которую человек уже оплатил?
«Управлением ГАСК принимаются меры административного характера в отношении субъектов, нарушивших законодательство в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Одной из таких мер является снос незаконно возведенных строений. В этом случае административным судом города Астаны выносятся постановления о наложении административного взыскания с принудительным сносом незаконно возведенных строений, после чего дела рассматриваются Департаментом по исполнению судебных актов города Астаны».
Дольщики, если объект объявлен незаконным, могут рассчитывать только на возврат денежных средств от застройщика посредством обращения в суд.
Легализовать такие незаконные объекты строительства можно в рамках Закона РК от 30 июня 2014 года «Об амнистии граждан Республики Казахстан, оралманов и лиц, имеющих вид на жительство в Республике Казахстан, в связи с легализацией ими имущества», сообщили в Управлении ГАСК г. Астаны. Но, при этом, необходимо отметить, что субъектами легализации являются граждане Республики Казахстан, оралманы и лица, имеющие вид на жительство в Республике Казахстан, легализующие имущество в порядке, установленном настоящим Законом.
Новостройка в кризис: покупать или нет? >>>
3. Продажа жилья без разрешения на строительство
Некоторые компании начинают продавать жилье, не имея разрешения на строительство, либо привлекают деньги покупателей ещё до регистрации договоров долевого участия. Такие действия незаконны.
«Разрешение на строительство объекта является превентивной формой контроля, — комментируют ситуацию в Управлении архитектуры и градостроительства города Астаны. —В связи с этим потенциальным дольщикам необходимо запрашивать у застройщиков наличие лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков и полного пакета разрешительных документов».
Прежде чем начать строительство с привлечением средств дольщиков, компания должна иметь перечень документов и пройти обязательные процедуры:
- Застройщик должен являться юридическим лицом, зарегистрированным в органах юстиции, иметь лицензию проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий и аудиторское заключение об осуществлении предпринимательской деятельности в жилищном строительстве. При этом опыт строительства жилых зданий должен составлять не менее трех лет, предупреждают в Ассоциации застройщиков Казахстана.
- Застройщик должен иметь земельный участок для будущего строительства в частной собственности или на праве землепользования. Кроме этого, он должен получить в ГАСК архитектурно-планировочное задание и технические условия. Разработать и согласовать эскизный проект. Далее разработать и получить положительное заключение государственной экспертизы и разрешение на начало строительства объекта. После уведомить об этом ГАСК.
- По завершению строительства объект (жилой дом) принимает рабочая и государственная приемочная комиссия. Акт ввода в эксплуатацию государственной приемочной комиссии является исключительным исходным документом, который подлежит регистрации в установленном законом порядке в регистрирующем органе.
Отсутствие любого из указанных документов является нарушением со стороны застройщика, предупреждают в Ассоциации.
Долевое строительство: нюансы и риски >>>
4. Навязывание дополнительных услуг
Зачастую в договорах о долевом строительстве указываются условия невыгодные для покупателя, в том числе навязывание ненужных услуг, например, покупка счетчика и плата за контейнеры для мусора. Дольщики вынуждены соглашаться на эти условия, иначе застройщик попросту откажется заключать договор. Оказывается любой договор, нарушающий права сторон, можно оспорить в суде, утверждает юрист компании ТОО «ЮрИнфо» Евгений Роженцев.
— Любой договор гражданско-правового характера или его часть можно оспорить в судебном порядке, — говорит специалист, — если он нарушает права какой-либо из сторон, либо не соответствует законодательству. Не исключение и договор о долевом участии, типовая форма которого утверждена Приказом Министра экономики РК. Отступления от типовой формы договора не допускаются, за исключением каких-либо дополнений по соглашению сторон. Никто никогда не будет навязывать дольщику заключить договор на определенных условиях, которые ставят его в неблагоприятное положение. Сам процесс заключения договора — это, прежде всего, волеизъявление сторон, поэтому всегда, прежде чем подписывать договор, нужно внимательно ознакомиться с его условиями. Типовая форма договора о долевом участии предусматривает возможность внесения в него изменений и дополнений по соглашению сторон.
Любой договор гражданско-правового характера или его часть можно оспорить в судебном порядке.
По словам юриста, законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве» предусмотрено, что проектная компания и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к исполнению своих обязательств. Следует обратить внимание, что это право, а не обязанность.
О данной правовой позиции говорится и в официальном ответе ГУ «Управление архитектуры и градостроительства города Астаны»:
«Договорные отношения регулируются гражданским законодательством РК, договор заключается от прав своей воли и в своих интересах, а так же основывается на принципе свободы. В случае невозможности регулировании споров, стороны должны обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства с соответствующими требованиями о надлежащем исполнении обязательств стороны по договору. Статьей 7 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» предусмотрены основные положения, которые должны содержаться в договоре о долевом участии.
Учет договоров о долевом участии ведется ГУ «Управлением архитектуры и градостроительства города Астаны».
5. Слишком низкая цена на квартиры
Как уже упоминалось выше, для привлечения средств дольщиков компания-застройщик должна соответствовать обязательным требованиям. Но существует ещё ряд критериев, которые определили в аналитическом отделе Ассоциации застройщиков Казахстана, согласно которым деятельность строительной компании можно отнести к сомнительной. К примеру, стоимость квадратного метра ниже себестоимости (в этом случае цена не учитывает рисков, связанных с удорожанием материалов, инфляцию и другие непредвиденные расходы, в результате чего жилые комплексы таких компаний либо не достраиваются, либо становятся долгостроями).
Как отмечает Ассоциация застройщиков Казахстана, компании, создающие иллюзию возможности реализации нового жилья по столь низкой цене, своими действиями вводят в заблуждение население и наносят урон государству. Так как строительство объектов от таких застройщиков либо не начинается вовсе, либо превращается в долгострой, либо не соответствует обещанному, а государство и другие застройщики впоследствии вынуждены брать на себя ответственность по исполнению обязательств подобных стройкомпаний.
Также недобросовестные застройщики практикуют введение в заблуждение клиентов относительно качественных характеристик жилых комплексов (к примеру, приставка «ЭКСПО» у таких застройщиков не совпадает с территорией строительства дома и не имеет отношения к «ЭКСПО-2017»).
Защита со стороны закона
Какие же законодательные акты могут помочь пострадавшим покупателям, если застройщик-банкрот не выполнил свои обязательства?
«Отношения между дольщиками и застройщиками, возникшие на основе договора, регулируются в порядке гражданского судопроизводства, а также путем обращения в правоохранительные органы», — напоминает ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля города Астаны».
— Основным законом, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиком, является Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», — говорит юрист компании ТОО «Центр ЮрИнфо» Евгений Роженцев. — В соответствии с этим законодательным актом между четырьмя сторонами — Застройщиком, Проектной компанией, Дольщиком и Банком-агентом — заключается Договор о долевом участии.
В основу обязательств сторон входит следующее:
- Застройщик обязан организовать весь строительный процесс;
- Проектная компания обязана непосредственно осуществить постройку, получить акт ввода построенного здания в эксплуатацию и подписать с Дольщиком передаточный акт соответствующей доли;
- Дольщик обязан внести денежную сумму за приобретаемую долю в виде депозита на отрытый счет в Банке-агенте в сроки и порядке, предусмотренные в договоре, а также принять свою долю по передаточному акту;
- Банк-агент обязан принять депозит Дольщика, а после предоставления Дольщиком подписанного акта о передаче соответствующей доли перечислить деньги с депозита Дольщика в пользу Проектной компании.
— По сути, всю ответственность перед Дольщиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору несёт Проектная компания, которая обязана передать долю Дольщику по акту приема-передачи. Банкротство Проектной компании не относится к числу форс-мажорных ситуаций, поэтому неисполнение обязательств перед Дольщиком, если исполнитель признан банкротом, можно расценивать как основание для расторжения договора о долевом участии. В этой связи Дольщик имеет право истребовать от Банка-агента денежные средства, внесенные на депозит, — консультирует правозащитник.
Информационная служба kn.kz