Прошедший год для рынка недвижимости Караганды ознаменовался заметным ростом цен. За 2011 год стоимость квадратного метра жилья...
Прошедший год для рынка недвижимости Караганды ознаменовался заметным ростом цен. За 2011 год стоимость квадратного метра жилья в среднем подорожала на 20,4% и обходится в 900 долларов и выше. Специалисты такой скачок цен объясняют несколькими факторами. Первое — дефицит вновь вводимого жилья, второе — увеличение покупательской способности населения и третье — традиционно сложившийся для города постоянный приток новых жителей из сельской местности и малых городов. Какие изменения произошли на рынке вторичного жилья в прошедшем году и какие прогнозы делаются на 2012-й? Предлагаем сделать свои выводы на основе комментариев экспертов и анализе итогов.
Представители финансового сектора уверены, что рынок жилья, достигнув своего ценового «дна», начал оживляться с 2010 года. В прошедшем 2011 году он заметно активизировался, что прослеживается по увеличению количества сделок и росту ипотечного кредитования.
Начальник отдела розничного кредитования Карагандинского филиала АО «БТА Банк» Бахытжан Урстенова отмечает, что количество выданных ими займов на приобретение квартир только по Караганде за 2011 год возросло в три раза. Причем, отмечает финансист, оживление по ипотеке наблюдается у большинства банков второго уровня.
Рост цен на квадратные метры в прошлом году связывают со стабилизацией экономической ситуации в Казахстане и, как следствие, активизацией спроса на вторичное жилье. Наибольшее повышение стоимости в сегменте «дешевого» жилья эксперты объясняют малыми темпами строительства. Дома строятся, в основном, по госпрограмме. На повышение интереса к «дешевому» жилью повлиял и факт миграции граждан из сельской местности и малых городов, а также улучшение состояния жилищно-коммунального хозяйства, государственная поддержка в части открытия школ и детских садов.
Не стоит забывать и о сравнительно невысокой первоначальной стоимости недвижимости в «дешевом» секторе. Все это, говорят специалисты, повлияло на рост спроса, и, как следствие, стоимости жилплощади. Если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами, когда рынок недвижимости «замер», сегодня уже говорят об «оттепели», чем объясняется увеличение количества предложений о продаже.
Что касается прогнозов, банкиры считают, что цены на вторичное жилье в 2012 году будут на уровне прошлого года, возможны колебания в сторону увеличения на процент инфляции. Стабилизация рынка налицо, но население уже столкнулось с последствиями мирового кризиса и теперь будет подходить более обстоятельно к крупным приобретениям. Покупательская способность карагандинцев выросла (увеличение зарплат, пенсий), что напрямую отразилось на рынке вторичного жилья и повлияло на небольшой рост его стоимости.
В кризисное время ставки по ипотеке банков второго уровня доходили до 19-20% годовых, в настоящее же время в местном филиале «БТА банка» процент по жилищным займам предлагается от 12,7%. В банке планируют увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов, по сравнению с 2011 годом, в два раза.
Перспективным является вложение средств в недвижимость для собственных детей, расширение площади. Что касается приобретения квартиры для дальнейшей перепродажи, то здесь решение индивидуальное, считает Бахытжан Урстенова. Спрос на различные виды квартир зависит от возможностей покупателя, отмечают специалисты. Сегодня огромное количество семей не просто мечтает, но и остро нуждается в приобретении своего собственного угла. Другие хотят просто изменить свои жилищные условия на нечто лучшее: новое, просторное и удобное.
Чаще предпочтение отдают двухкомнатным квартирам в кирпичных домах в центре города и на Юго-Востоке. Вместе с тем, в банке подчеркивают, что готовы рассмотреть ипотечную заявку на покупку недвижимости в любом районе Караганды. Кредиты для покупки жилья выдаются также для городов-спутников, таких как Абай, Сарань, Шахтинск.
Специалисты риэлторского агентства «Проспект» считают, что цены на недвижимость могут незначительно подрасти в течение полугода, если сохранится сегодняшняя тенденция. Резкого скачка не ожидается. Повышение стоимости квадратного метра, по мнению директора по развитию Дмитрия Ли, зависит от экономической ситуации в стране и конкретно в нашей области. На цены жилья косвенно влияет также и банковская оценка при рассмотрении ипотечного кредита. Рост стоимости на вторичном секторе рынка жилья может остановиться, если начнется активное строительство недорогой жилплощади.
В любом случае, компания строит далеко идущие планы и в текущем году планирует увеличить количество продаж квартир. Самый большой скачок цен, по мнению риэлторов, в процентном соотношении, в 2011 году произошел на однокомнатные квартиры. По мнению директора агентства Натальи Петровской связано это с тем, что однокомнатные квартиры являются жильем эконом-класса. Его, в силу относительно небольшой стоимости, могут позволить себе большинство покупателей и главное — на рынке жилья однокомнатные квартиры представляют самый маленький сектор по предложениям.
По итогам анализа районов города, риэлторов удивило подорожание жилья на «Голубых прудах». Специалист по продажам квартир в Майкудуке Арыстан Бейсенов называет эту ситуацию «феноменом»:
— По стоимости на жилье «Пруды» можно считать уже не Майкудуком, а Городом или Юго-Востоком. Это один из хорошо функционирующих районов: многоэтажки постройки 90-х годов улучшенной планировки, новый детский сад, школа, поликлиника, торговый дом. Там нет проблем с горячей водой, в отличие от других районов Майкудука. Именно рост цен на «Голубых прудах» дает главную динамику показателей в анализе рынка недвижимости Караганды. Потому что в остальных районах Майкудука рост стоимости на квадратный метр значительно меньше.
В целом специалисты «Проспекта» не видят существенных отличий между 2011 и 2010 годом. Спрос и покупательская способность держатся на одном уровне. Тем более, что оформить ипотечный займ в банке несложно, учитывая все большую лояльность в кредитовании населения. Человек может себе позволить ипотеку уже при зарплате в 70-100 тысяч тенге, отмечают сотрудники агентства. По всей видимости, речь идет о получении жилья по государственной программе.
В ценах на карагандинскую недвижимость, считают риэлторы, тон будет задавать, как всегда, — спрос. А спрос показывает, что наиболее востребовано жилье улучшенной планировки, которое превалирует в большей части Юго-Востока, «Голубых прудах» и «Востоках» в Майкудуке, а также в некоторых районах Города и Михайловки. На спрос жилья Юго-Востока влияет развивающаяся инфраструктура, например, открытие спортивных и торговых комплексов.
В центре Города свободных площадей для застройки уже не осталось. Стоимость вторичного жилья будет зависеть только от банков и экономической ситуации в целом. Цены могут вырасти и в случае роста выдачи ипотечных кредитов. Также на ценовую ситуацию во многом влияют и объявления в газетах, говорят в компании. Примерно 30% граждан, поместивших информацию в печати о продаже квартиры, на самом деле не заинтересованы в продаже своей недвижимости, говорит директор агентства Наталья Петровская:
— Такие собственники ждут, когда им заплатят назначенную цену. Они не спешат с продажей, для них это не приоритет. Получается искусственное поддержание стоимости. Есть даже такая категория людей, кто подает объявления о продаже своей квартиры из праздного интереса, благо это объявление можно разместить бесплатно!
Другие продавцы квартир ориентируются на указанные цены и тоже необоснованно поднимают планку. Риэлторам порой бывает сложно убедить клиента, по поводу реальной стоимости его жилья. В городе, по опыту специалистов, меньшей популярностью пользуются квартиры по улицам Сарсекова, Ержанова, Газалиева, Штурманская, 92-го и 32 квартала, в начале улицы Гоголя. На Юго-Востоке меньшим спросом пользуется жилье по Гапеева, Карбышева, части Язева.
Количество предложений на рынке недвижимости за прошедший год не увеличилось, уверены в агентстве. Расти этому показателю не с чего, ведь новых квадратных метров почти не появляется. Большее число объявлений о продаже за 2011 год в печати появилось из-за появления в городе новых риэлторских фирм. Они, нередко, работают с одними и теми же клиентами, из-за чего дублируют друг друга при подаче объявлений в газету.
Директор «Независимой оценочной компании» Светлана Соболева отмечает, что объем работы за прошедший год у них вырос по сравнению с предыдущим годом. В связи с чем пришлось даже увеличить штат сотрудников. Компания занимается оценкой движимого и недвижимого имущества. Основную долю их заказов составляют клиенты, которые берут займы в банках на приобретение квартир. Значит, делает выводы Светлана Соболева, спрос на недвижимость за прошедший год повысился.
То же самое специалист говорит и о росте предложения. В этом году, по мнению руководителя компании, рост цен на вторичное жилье продолжится, но будет небольшим — в пределах 10-15%. Покупательская способность остается низкой, для многих даже ипотека — не решение жилищной проблемы. При покупке квартиры нужно вносить 15-20 процентов от залоговой стоимости, при подтверждении доходов, а если этого нет, то первоначальный взнос достигает 30-40 процентов, что большинству не по карману.
Тем не менее, Светлана Соболева уверена, что количество оформленных ипотечных займов только возрастет. И приводит пример: с 1 по 10 января этого года в компанию поступило уже 28 заказов. Начали звонить еще на новогодних праздниках и это при том, что декабрь-январь считается «мертвым» сезоном на рынке недвижимости. В 2010 году первый клиент обратился к ним только 10 января, то есть до этого у оценщиков работы не было.
— Несмотря на то что люди жалуются на низкую зарплату и отсутствие денег, — говорит Светлана Соболева, — потребность в собственном жилье остается одной из главных. Граждане все равно будут искать возможность приобрести свой угол. Возможно, карагандинцы опасаются каких-либо потрясений в экономике, поэтому так активизировались уже в начале года.
Повышения стоимости ипотеки в этом году оценщики не ждут. Процент по займу привязан к стоимости квартир, а раз резкого скачка цен на жилье не предвидится, значит ипотека останется на прежнем уровне. По словам специалиста, чаще всего покупают квартиры на Юго-Востоке и в Майкудуке. Затем следуют центр города, Михайловка, Пришахтинск. В последнем случае банки неохотно выдают кредиты на приобретение жилья. Сложно получить ипотеку и для городов-спутников, первоначальный взнос может достигать 50% и более.
Фото: kn.kz
Ирина БЕРДАШОВА, Караганда
Информационная служба www.kn.kz