Падение нового дома в ЖК «Бесоба» в Караганде спровоцировало другое падение — спроса на новостройки. Масса похожих сообщений в разных СМИ появилась сразу после ЧП с пятиэтажкой.
Падение нового дома в ЖК «Бесоба» в Караганде спровоцировало другое падение — спроса на новостройки. Масса похожих сообщений в разных СМИ появилась сразу после ЧП с пятиэтажкой. А как выглядит ситуация на самом деле? И как потеря 36 квартир повлияет на карагандинский рынок недвижимости? Судя по ответам специалистов — никак. Более того, люди даже не ожидают улучшений в качестве строительства. Единственное, в чем точно уверены все, осторожность со стороны банков и покупателей квартир увеличится теперь в разы. Эти участники рынка начнут более скрупулезно подходить к выбору застройщика и жилья.
Делать какие-то определенные выводы можно будет только через полгода, считает директор компании по оценке недвижимости ТОО «Артокс» Артем Шевчук. Рынок квартир — это не рынок акций, где любое событие вызывает моментальное колебание цены. Сектор недвижимости инертен, поэтому сегодня можно только спрогнозировать его реакцию, но не выдавать однозначных утверждений, подчеркивает он. По мнению специалиста, происшествие не повлияет на стоимость квадратных метров:
— Цены на квартиры в новостройках формируются из строительных затрат. Например, на каждый метр возведенного жилья потратили 700 долларов. Дешевле этой стоимости никак не продашь, никто не будет работать себе в убыток. Что происходит, когда падает спрос? Стройка замораживается до лучших времен, идет поиск новых инвесторов с более дешевыми кредитами.
В «Бесобе» пострадавших всего 36 квартир. Понятно, что это горе для людей. Но не думаю, что такое небольшое количество нуждающихся в площадях способно как-то скорректировать цены на недвижимость. Мне кажется, что многие потенциальные покупатели жилья в новостройках теперь переориентируются на жильё вторичного рынка. Но людей, способных потратить значительные средства, в городе условно всего 100 человек. Такое малое количество желающих не сформируют ажиотажного спроса, поэтому резкого подъема цен не будет. Тем более, что и до ЧП новостройки были не так популярны среди населения.
Если говорить конкретно о «Бесобе», то там с самого начала все было далеко не так безоблачно. И риэлторы, и оценщики знали, что это проблематичный жилищный комплекс. Но специалисты все равно работали с заказами, потому что все акты на дом подписаны, застройщики на тот момент находились на месте. И банки кредиты выдавали. То есть не было никаких явных оснований подозревать, что дом рухнет! Это первый случай в современном Казахстане.
Теперь рыночная стоимость квартир, оставшихся в «Бесобе», равна нулю. Не думаю, что там кто-то захочет купить жилье. Даже если бы соседние дома в этом микрорайоне не имели никаких трещин и других видимых повреждений. То есть это теперь абсолютно неликвидные объекты. Пройдет немало времени, прежде чем история с разрушением забудется. Становится интересно: как в этой ситуации поведут себя банки? Дело в том, что Нацбанк требует, чтобы банки второго уровня ежегодно производили переоценку займов. То есть проводится мониторинг: выданные кредиты должны быть обеспечены залоговым имуществом на сумму этих кредитов. Банки периодически производят переоценку. Привлекаются специалисты, которые дают заключение: какова на данный момент рыночная стоимость того или иного объекта. Так вот, если цена «бесобинских» квартир сегодня равна нулю, то каким образом банк отчитается за выданный кредит перед контролирующим органом? Я не знаю.
Директор по развитию риэлторского агентства «Проспект» Дмитрий Ли подтверждает слова о том, что особого спроса на новостройки не было и до крушения «Бесобы». Этот факт, по большей части, связан с низкой платежеспособностью населения. Вероятнее всего, цены на жилье останутся прежними. Новые квартиры на вторичном рынке дешевле не станут. Ведь владельцы платят за них немалые средства, плюс делают значительные вложения в ремонт. ЧП, безусловно, вызвало резонанс в обществе, но оно не покачнет сектор недвижимости.
Чтобы кардинально повлиять на ситуацию, нужны куда более серьезные экономические факторы. Тем более, что не все фирмы настолько халатно относятся к строительству, как «Сервиспромснаб». Со временем все эти слухи и досужие разговоры улягутся и не оставят последствий.
— Мы сейчас наблюдаем интересную ситуацию, — рассказывает специалист. — Бабушки, которые продают квартиры, начали увеличивать их цену. Предположим, какую-то двухкомнатную «хрущевку», угловую на последнем этаже — уже стремятся продать за 50 тысяч долларов. Мы интересуемся: «Откуда вы взяли такую цену?». Нам отвечают, что раз новостройки рушатся, значит стоимость советского жилья должна подниматься.
Между фактом обрушения и ожиданием роста цен нет никакой связи. «Бесоба» вообще славилась своей печальной участью. Архитектор Станислав Мордвинцев говорил, что при строительстве домов в районе взлетно-посадочной полосы старого аэропорта предварительно необходимо сделать дренажную систему. Когда просчитали все расходы, оказалось, что система водоотвода будет стоить в 3 раза дороже, чем все дома в «Бесобе» вместе взятые. Мы же помним, что там всегда камыш рос, то есть местность болотистая. Стройку назвали нецелесообразной.
В «Бесобе», естественно, никто квартиры уже покупать не будет. Здесь складывается такая же ситуация, как и с жильем в новостройке «Diamant» (рядом с КарГТУ. — Авт). Через какое-то время после сдачи дома в эксплуатацию в нем пошла трещина. Некоторые владельцы съехали. Сегодня, насколько я знаю, большая часть квартир в этом здании либо стоит на реализации уже длительное время, либо сдается внаем. Получается, что жилплощадь там также ничего не стоит, раз ее не могут продать. Два-три года назад люди пытались сбыть эти квартиры, то есть вернуть себе вложенные в них деньги. Расчет был на иногородних покупателей, которые не владеют ситуацией. Но из этого ничего не вышло.
Незадолго до падения седьмого дома в «Бесобе», некоторые жильцы также пытались избавиться от этой недвижимости. Владельцы устанавливали привлекательно низкие цены. Но не успели с реализацией — подъезды обвалились.
Теперь складывается интересная ситуация в отношении жильцов уцелевшей половины и двух других домов этого микрорайона. Некоторые из них не хотят теперь там жить. У кого-то наверняка оформлена ипотека. В такой ситуации люди вынуждены платить банку за ставшее неликвидным жилье. Какой из этого выход? Просто отказываться платить ипотеку, пусть финансовая структура забирает квартиру? А что будет делать банк с таким имуществом?
Риэлторы будут рассматривать возможность продажи жилплощади в пострадавшем микрорайоне не раньше чем через два года.
Многочисленные обращения казахстанцев на сайт председателя Агентства по строительству Серика Нокина с просьбами проверить их новостройки на соответствие нормам не изменят цены на жилье, говорит директор компании по оценке недвижимости «D&D Partners» Ержан Тусупбеков. Людям свойственно забывать, и через пару месяцев эмоциональная пена в обществе спадет. Но в отличие от других комментаторов, руководитель оценочной компании заметил влияние ЧП на стоимость квадратных метров в Караганде:
— Пока слухи очень хорошо подогревают стоимость вторичной недвижимости. Я не могу сказать, что вот сейчас цены взметнутся, но влияние, безусловно, прослеживается. Если продавец недвижимости знает, что покупатель отказался от квартиры в новостройке, он поднимет цену. Продавцы-то ведь также наслышаны об этой истории.
Недавно мы оценивали одну квартиру по Воинов-интернационалистов. При оценке жилья мы используем метод сравнения недвижимости с его аналогами. Например, по стоимости, указанной в газетах. Так получилось, что эту же квартиру нам пришлось оценивать еще раз спустя 20 дней. По нашим расчетам вышло, что стоимость этого имущества за прошедшее время стала выше на 5 тысяч долларов.
Первого апреля к нам приходили 6 человек и рассказали, что их дом дал крен и нужно срочно оценить их квартиры. Мы отказались. Единственное, что мы смогли предложить, — сделать оценку неотделимых улучшений жилья с момента его получения до момента обращения к нам. Все квартиры в седьмом доме уже на тот момент обесценились. Когда ставили детскую машинку на пол, она катилась, потому что был уклон.
Ситуация с «Бесобой» отразилась на строящихся девятиэтажках в «Гульдере». По неподтвержденной информации, некоторые потенциальные покупатели отказываются теперь там приобретать квартиры.
Всё это говорит о том, что людям не хватает информации. Сейчас многое зависит от местных властей. Если они смогут показать гражданам, что взялись за проверку новостроек серьезно и повсеместно, если обнародуют результаты этих исследований, тогда ажиотаж спадет быстро.
Среди подозреваемых, которыми сейчас занимается прокуратура, прозвучала фамилия одного из уважаемых мною чиновников. Насколько я понимаю, он администратор, а не строитель. Будет обидно, если в этой истории просто найдут крайних. Виновные должны быть наказаны, но мне кажется, что ЧП в «Бесобе» вряд ли кардинально изменит систему контроля за качеством строительства по всей республике.
По факту получается, что недвижимое имущество потеряли все жильцы микрорайона. А вот с юридической точки зрения все эти рассуждения ничего не стоят. Потому как к делу их «не пришьешь». Экспертные данные на сегодняшний день гласят, что в этих домах жить безопасно. А это значит, обязательства по ипотеке должны исполняться.
Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Александр Коваленко говорит:
— Чтобы делать какие-то определенные выводы, необходимо рассматривать каждый договор займа и договор ипотечного кредитования в отдельности. Понятно, что у каждого гражданина есть право обращаться в суд и пытаться оспорить их условия. Но с юридической точки зрения, договор ипотеки (залога недвижимого имущества) является лишь одним из способов обеспечения обязательств. То есть фактически гражданин получает денежные средства на приобретение квартиры у финансовой структуры. Если падает в цене залоговое имущество (чему официальных подтверждений пока нет. — Авт.), и заемщик отказывается платить кредит, банк имеет право требовать возврата займа. Я считаю, что людям из «Бесобы» ни в коем случае нельзя прекращать производить оплату по ипотеке.
Может так случиться, что банки попытаются изменить условия договора. В 2008 году, когда наблюдались скачки доллара, к нам обращались граждане, которым банк предлагал заключить дополнительные соглашения к подписанным ранее ипотечным договорам. Финансисты пытались увеличить проценты по выданным кредитам. Можно посоветовать: нигде не ставьте свои подписи без консультаций с юристами.
Отказываться от квартир тоже нецелесообразно. Банк в любом случае взыщет с клиента выданную ему сумму. К примеру, получил заемщик в банке 2 миллиона тенге, купил квартиру, в последующем отказался от нее. Банк в свою очередь реализовал это имущество с торгов за 100 тысяч тенге. Оставшиеся 1 миллион 900 тысяч тенге все равно являются задолженностью заемщика перед банком, и последний имеет право погасить ее за счет другого личного имущества клиента. Банк может остаться ни с чем в том случае, если у человека кроме ипотечной квартиры нет иных материальных ценностей, на которые можно обратить взыскание.
Также при оформлении ипотечного кредита обязательно происходит страхование квартиры. Но практика показывает, что люди обычно заключают договор на один год, а затем его не продлевают. Если страховка все-таки имеется, нужно смотреть, в каких случаях предусматриваются страховые выплаты согласно подписанным документам.
Смогут жильцы предъявить что-то властям по поводу некачественного строительства или виновным лицам — говорить пока преждевременно. Необходимо дождаться всех заключений со стороны официальных органов.
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz