Рефинансирование — это возможность с помощью нового кредита, взятого на лучших условиях, погасить свои задолженности перед любым другим банком второго уровня или микрокредитной организацией.
Рефинансирование поможет снизить сумму ежемесячных выплат, а также процентную ставку за кредит.
На первый взгляд, условия в ЖССБК привлекательны: здесь можно переоформить кредит под ставки от 4 до 10% годовых. Все зависит от выбора программы. Когда начинаешь вникать в детали, оказывается, что самым доступным для большинства будет заем под 10%. Чтобы получить рефинансирование под 4%, нужно обладать солидными доходами, так как на такой процент могут рассчитывать только вкладчики ЖССБК. То есть, человек имеет ипотеку в другом банке, ежемесячно погашает задолженность и параллельно делает накопления в ЖССБК. На такое способны единицы.
Топ-10 самых выгодных ипотек >>>
Предварительный жилищный заём
Предварительный заем, наверное, самый подходящий вариант для большинства ипотечников, которые обратятся в ЖССБК. Для этого вида займа не нужны дополнительные накопления.
Схема рефинансирования выглядит следующим образом:
ЖССБК выдает заем под 10% годовых, который покрывает остаток долга по ипотеке. На какой срок он выдается, зависит от выбранной программы. «Бастау» предусматривает срок до 6 лет, «Өркен» — до 10 лет, и у «Кемел» максимальный срок — до 15 лет.
Клиент начинает делать выплаты в Жилстройсбербанк (т.к. обязательства по ипотеке переходят в ЖССБК).
Эти ежемесячные выплаты разбиваются на две части: одна часть идет на погашение процентов банку, другая поступает на личный счет клиента. На этот депозит начисляются вознаграждение Жилстройсбербанка в 2% годовых плюс ежегодная премия от государства в размере 20% от суммы накопления.
Срок, в течение которого часть взносов будет накапливаться на счете, опять же, зависит от выбранной программы. По программе «Бастау», например, это 3 года 3 месяца, по программе «Өркен» — 5 лет 6 месяцев, «Кемел» — 8 лет 6 месяцев. По истечении указанного времени деньги, скопившиеся на счете, идут на погашение остатков долга. Однако их все равно не хватит на то, чтобы рассчитаться с ЖССБК полностью.
Оставшуюся задолженность клиент должен вернуть в тот срок, который предусмотрен программой. Например, если по программе «Бастау» заем выдается на 6 лет, накопление осуществлялось в течение 3 лет, значит, остатки долга должны быть возвращены в течение 6 лет. При этом уменьшается процентная ставка вознаграждения по кредиту. В случае с «Бастау» это будет 5% годовых. Если выбрана программа «Өркен», значит, погасить остатки долга нужно в течение 10 лет (4,5% годовых). По программе «Кемел» срок составит до 15 лет (под 4% годовых).
Если совсем упрощенно, то заем надо вернуть через 6, 10 или 15 лет. Просто в первые годы часть выплат клиента будет скапливаться на его счете. В это время клиент будет делать выплаты с 10процентной надбавкой, затем, в зависимости от программы, процент уменьшится до 5%, 4,5% или 4%.
Возникает вопрос: почему нельзя сделать всё проще — перевести долг по ипотеке в Жилстройсбербанк и возвращать его с фиксированным процентом (например, 10% годовых)? Потому что такова главная идея ЖССБК — каждый клиент должен делать накопления. Поэтому часть ежемесячных платежей, которые делает заемщик, первое время «уходит» на его личный счет.
Конкретные цифры на конкретных примерах
Пример с расчетами по рефинансированию с использованием предварительного займа нам предоставил начальник отдела кредитования филиала Жилстройсбербанка в Караганде Мереке Акашев.
Предположим, что некий гражданин обратился в ЖССБК с просьбой рефинансировать долг по ипотеке в 4 миллиона тенге. Банк предоставил ему этот заем по программе «Бастау» сроком на 6 лет. Ежемесячные выплаты банку (под 10% годовых) в этом случае составят 83 тысячи тенге. Но клиент, по правилам банка, должен быть его вкладчиком. Поэтому из этой суммы часть средств, 50 тысяч тенге, будет перечислена на счет заемщика, оставшиеся 33 тысячи пойдут на оплату процентов банку. Накопления по 50 тысяч тенге ежемесячно будут производиться в течение трех лет (программа «Бастау»). За это время аккумулируется сумма в 1 миллион 950 тысяч тенге. На депозит будет начислено вознаграждение в размере 2% годовых, или 65 600 тенге за три года. Плюс — премия государства в размере 143 846 тенге. Итого — 2 миллиона 159 тысяч тенге.
Напомним, долг составляет 4 миллиона тенге. Накопления, которые происходили в течение 3 лет, пойдут на погашение займа, и остаток составит 1 миллион 841 тысячу тенге (4 миллиона минус 2 миллиона 159 тысяч). Вот его нужно будет «погасить» в оставшиеся 6 лет, но уже не под 10%, а под 5% годовых (по программе «Бастау»). Составляется новый график погашения. Если оставить прежнюю сумму ежемесячного взноса (83 тысячи тенге), то задолженность можно погасить еще раньше — за 2 года.
Если суммировать все выплаты и вознаграждения по предварительному займу, то получится, что гражданин за 5 лет, помимо того что вернет банку 4 миллиона, переплатит ему 1 миллион 188 тысяч тенге.
— В коммерческих банках процентные ставки варьируются от 11 до 23%, везде свои условия, — говорит Мереке Акашев. — Если взять одну из самых высоких процентных ставок — 20%, то с 4 миллионов за 5 лет можно переплатить до 3 миллионов.
Возможно, кому-то покажется, что сложные расчеты Жилстройсбербанка только сбивают с толку и не несут никакой экономии. Но есть конкретные примеры из жизни, которые говорят об обратном. Например, в ЖССБК обратился клиент, который взял в коммерческом банке 3 миллиона 175 тысяч тенге под 13,5% (один из самых низких процентов). Его ежемесячный платеж в течение 2 лет составлял 48 558 тенге. Ему оставалось платить еще 8 лет и три месяца. После рефинансирования в Жилстройсбербанке график клиента изменился: теперь он делает взносы по 45 тысяч тенге и покроет весь долг через 7,5 лет. Экономия от рефинансирования составила 400 тысяч тенге.
— При этом нужно учитывать, что клиент обратился к нам не сразу, а через 2 года, то есть, когда он уже погасил основные проценты в банке. Если бы он обратился раньше, экономия была бы существеннее, — отмечает Мереке Акашев.
Специалист имеет в виду то, что в банках большая часть ежемесячных взносов первые годы идет на оплату процентов, как показано в таблице ниже.
— И только к окончанию графика становится видно, что 46 тысяч тенге оплачивается как основной долг и 1700 тенге — это проценты, — объясняет Мереке Акашев. — У нас же изначально всё погашается поровну: 21 тысяча тенге — взнос на депозит, а 23 тысячи — оплата процентов банку. В принципе, к нам часто обращаются люди, которые только что взяли кредит. Недавно приходил клиент, который в июле получил ипотеку и сразу пришел к нам за рефинансированием.
Этот мужчина оформил кредит в коммерческом банке на 7 миллионов 176 тысяч тенге под 17% на 15 лет. Ежемесячный взнос составлял 96 тысяч. В Жилстройсбербанке клиенту предоставили заем по программе «Кемел»: теперь в течение 11 лет мужчина будет платить 96 тысяч 600 тенге. То есть срок выплат по ипотеке сократился на 4 года. Если бы клиент остался в коммерческом банке, за 15 лет он бы заплатил в общей сложности (с учетом долга, расходов по кредиту и процентов) 17 миллионов 280 тысяч тенге. После рефинансирования в Жилстройсбербанке за 11 лет он отдаст 12 миллионов 619 тысяч 200 тенге. Экономия составит 4 миллиона 660 тысяч 800 тенге.
Прочие особенности рефинансирования
Помимо предварительного жилищного займа для рефинансирования ипотеки, в ЖССБК существует еще и промежуточный жилищный заем. Такой вариант предусмотрен для тех граждан, которые могут сразу внести на счет 50% от занимаемой суммы. К примеру, был оформлена ипотека на 80 тысяч долларов, 40 из них клиент выплатил. На оставшиеся 40 тысяч решил сделать рефинансирование. Если у клиента есть 20 тысяч долларов и он готов положить их на счет в Жилстройсбербанк, он может рассчитывать на промежуточный заем в 20 тысяч долларов под 7,5% годовых (с погашением основного долга) или под 8,5% годовых (без погашения основного долга).
При оформлении предварительного и промежуточного займов оплачивается комиссия за рассмотрение заявки — 5 тысяч тенге. За организацию выдачи этих займов — 1%. Также при рефинансировании существует комиссия за перевод денег в другой банк — максимум 5 тысяч тенге.
В Жилстройсбербанке действует мораторий на досрочное либо частичное погашение. В первые две недели после оформления займа его можно погасить без штрафов, затем полгода длится мораторий. Штраф в этот период составит 1% от суммы погашения. Если она составит миллион тенге, штраф будет 10 000 тенге.
Минимальная сумма для досрочного погашения — 50 тысяч тенге.
При пересмотре графика комиссия не взимается.
Условия для рефинансирования: достаточность залогового обеспечения (жилая недвижимость) и подтверждение платежеспособности. Сумма займа зависит от доходов в семье, при рассмотрении которых учитываются количество иждивенцев и наличие других кредитов.
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz
Также читайте: