Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими?

По социальным стандартам ООН, на одного человека должно приходиться не менее 30 кв.м жилья, а нормальный срок накопления на квартиру за счет собственных средств должен составлять 3,5-­4,5 лет. Казахстанские показатели обеспеченности и доступности жилья значительно отстают от данных нормативов. Высокие цены и дефицит недорогого и качественного жилья остаются одними из самых острых социальных проблем нашего общества. 

В одной из прошлых статей аналитической службы kn.kz, посвященный теме доступности жилья в Казахстане Жилье в Казахстане остается недоступным, мы оценили доступность жилья для населения путем взаимосвязи доходов населения с ценами на жилье. В этом материале мы продолжим тему доступности и обеспеченности населения жильем и попытаемся объяснить, почему у нас в стране высокие цены на недвижимость и при каких условиях они могут стать адекватными для наших граждан со средними доходами. 

Какова доступность жилья для населения?

По результатам расчетов на июнь 2014 года, мы выяснили, что для накопления на собственную квартиру среднестатистической казахстанской семье из трех человек в среднем требуется 10,6 лет. При этом учитывалось, что среднемесячные расходы семьи будут находиться на уровне среднедушевых — то есть не более 38 000 тенге на человека в месяц. Это свидетельствует о том, что уровень доходов большинства наших граждан не адекватен уровню цен на жилье.

Как показывает практика, в большинстве развитых стран семья может накопить на квартиру эконом-класса в течение 3,5-4,5 лет. Поэтому такие значения коэффициента доступности (3,5-4,5 года) считаются нормальными. При этом нормативная обеспеченность по действующему казахстанскому стандарту составляет 18 кв.м на человека (54 кв.м на семью из трех человек). 

«Доступное жильё-2020»: для кого квартиры от КИК?>>>

Давайте смоделируем ситуацию на примере Астаны и посчитаем доступность жилья, приближенную к реальной, на примере молодой семейной пары с ребенком. При этом в расходы заложим только основные статьи: продукты питания, лекарства, одежду, транспортные и коммунальные расходы. Параметры уровня доходов и расходов указаны в таблице 1. Стандарту обеспеченности (54 кв.м на семью из трех человек) в Астане соответствуют 2-комнатные квартиры улучшенной планировки старого фонда. Средняя стоимость таких квартир, в зависимости от районов, составляет на сентябрь текущего года от 97 до 112 тыс. долларов или в среднем 100 тыс. долларов. 

По формуле доступности жилья Кд = (СМ х Sкв) / ((ДСД  - ПМ) х N)), где

СМ — стоимость 1 кв.м жилья, тг;

S — площадь квартиры, кв.м (исходя из средней обеспеченности 18 кв. м
на человека с учетом размера домохозяйства из 3 человек принимается равным 54 кв.м);

ДСД — среднедушевой денежный доход, тг в год;

ПМ — величина прожиточного минимума, тг в год;

N — число членов домохозяйства, чел. (в соответствии с округленным среднестатистическим размером размер принимается равным 3).

Получим, что средний коэффициент доступности жилья при заданных параметрах составит — 9,8-11,4 года или в среднем — 10,6 года (таблица 2). В пределах нормативной доступности (то есть за 3,5-4,5 года) наша семья может рассчитывать на сумму 35-45 тыс. долларов США.

В таком диапазоне в базе данных о продаже квартир в строящихся домах на портале kn.kz, предлагаются лишь однокомнатные квартиры, площадью 34-36 кв.м в ЖК «Жеты-Жол» (район Сарыарка), и 1-комнатные квартиры площадью 27-31 кв.м в ЖК «Саламат», ЖК по ул. Толебаева (район Алматы) в основном со сроками сдачи в I-II кварталах 2015 года. При таких площадях на члена семьи будет приходиться 9-12 кв.м вместо 18 кв.м. По данным аналитической службы kn.kz, доля квартир в Астане с диапазоном цен 35-45 тыс. долларов составляет около 4%. 

Таблица 1. Исходные данные для расчетов 

Таблица 2. Средняя цена на рынке 2­комнатных квартир улучшенной планировки (сентябрь 2014 г) 

Как купить квартиру от ФН «Самрук Казына»?>>>

Почему растут цены?

Итак, расчеты показали, что отталкиваясь от стандарта 3,5-4,5 года и текущей нормативной обеспеченности в 18 кв.м на человека, цены на жилье должны быть на 50-60% ниже текущих цен. Главыми причинами того, что у нас в стране высокие рыночные цены является дисбаланс спроса и предложения. Простыми словами — у нас в Казахстане, как и во многих развивающихся странах, сохраняется дефицит социального жилья и жилья эконом-класса в Астане. На рост рыночных цен влияет также спекулятивная и теневая составляющая. 

Главыми причинами того, что у нас в стране высокие рыночные цены является дисбаланс спроса и предложения. 

Если в развитых странах на рынке существует множество альтернативных инструментов вложения (ценные бумаги, паевые фонды), то у нас именно недвижимость остается основным средством сбережения капитала. Не секрет, что огромный процент капитала у нас в стране находится в тени.

О дефиците жилья свидетельствуют средние показатели жилищного фонда и обеспеченности населения жильем. На сегодняшний день, по данным Агентства по статистике, численность населения нашей страны составляет 17,160 млн человек, объем жилищного фонда (с учетом введенного в 2013 году, 6,844 млн кв.м) в 2014 году составил порядка 319,3 млн квадратных метров. Таким образом, на каждого жителя приходится порядка 18,6 квадратных метров общей площади жилья.

По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м (90 кв.м на семью из трех человек). Таким образом, разрыв между реальной нормативной обеспеченностью у нас в стране составляет 11,8 кв.м. К слову, если в расчеты доступности заложить 90 кв.м, вместо 54 кв.м, то этот показатель доступности ухудшится до 12-13 лет.

По прогнозам бывшего вице-министра регионального развития Серика Нокина, в Казахстане очередь на жилье по программе «Доступное жилье –
2020» в ближайшее время в 10 раз превысит объемы его строительства. Зададимся вопросом: при каких же объемах строительства в нашей стране возможно повышение уровня обеспеченности жильем и наступление насыщения рынка, а значит, и определенная стабилизация цен? 

Строить, строить и строить…

С начала 2006 года в нашей стране ежегодно вводится не более 0,4 квадратных метра жилья на душу населения, то есть показатель обеспеченности каждый год увеличивается лишь на десятые доли процента. Для достижения нашей страной нормального уровня обеспеченности 30 кв.м на человека, наш жилищный фонд должен увеличиться на 84%, а точнее — в стране должно быть введено еще 262,344 млн кв.м. Расчеты показали, что при сохранении текущих объемов ввода жилья — 0,4 кв.м на человека и темпов роста численности населения, достигнуть обеспеченности в 30 кв.м мы сможем к 2076 году, то есть через 62 года. 

2076 год — время, когда в Казахстане можно достигнуть нормы обеспеченности жильём при сохранении текущих темпов строительства 

Опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки (на протяжении жизненного цикла одного поколения) строительная активность должна составлять около 1 кв.м/чел. в год. Например, в период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строилось 0,9-1 кв.м жилья на человека, в США — 0,7-0,8 кв.м, во Франции и Германии — около 0,7 кв.м. Если допустить, что строительная активность уже в 2015 году у нас увеличится с 0,4 до 1 кв.м, то мы сможем достичь нормальной обеспеченности через 17 лет.

В условиях устойчивого роста населения Казахстана, обеспеченность жильем и темпы строительства недвижимости остаются очень низкими. Таким образом, в условиях нормально развивающегося конкурентного рынка, стабилизация цен в долгосрочной перспективе возможна только при росте объемов строительства нового жилья.

Анна Шацкая, аналитическая служба kn.kz

Читайте также:

Долги по ипотеке: что делать?

Как студенту решить квартирный вопрос?

Переезд в Россию: как решают жилищный вопрос казахстанцы