Какими будут цены на недвижимость Астаны в 2015 году в случае кризиса?

Какой может оказаться динамика развития рынка недвижимости Астаны в 2015 году в случае сокращения объемов ипотечного кредитования, реальных доходов и снижения цен на нефть до среднегодового уровня 70 $ в 2015 году? Аналитическая служба kn.kz сделала соответствующий прогноз.

По сообщению вице-министра национальной экономики РК Мадины Абылкасымовой от 4 ноября 2014 года, пессимистичный сценарий развития казахстанской экономики в 2015 году предполагает среднегодовую цену на уровне 70 $/барр. нефти марки Brent и незначительный рост ВВП, базовый сценарий рассчитан по цене 80 $ за баррель.

В прошлом материале, посвященном прогнозу цен на недвижимость в 2015 году, мы рассмотрели базовый сценарий, в соответствии с которым, коррекция долларовых цен, связанная с девальвацией тенге в феврале 2014 года завершится к весне 2015 года и рост цен до конца 2015 года будет находиться в пределах инфляции — около 9% (Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане?). Условиями такого прогноза является сохранение уровня среднегодовой цены на нефть в 2015 году на уровне 80 $ за баррель, темпов роста ипотечного кредитования и доходов населения.

Однако в наших условиях определенный пессимизм вселяет динамика цен на нефть, курс которой к концу января 2015 года опустился до 49 $ за баррель, новости о сворачивании ипотечных программ некоторых банков, что не позволяет ограничиться одним лишь базовым сценарием.

Цены зависят от ипотеки

Как мы отмечали в статье, посвященной прогнозу рынка жилья по базовому сценарию, наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывает объем ипотечного кредитования, политика которого и будет являться определяющей для рынка жилья в 2015 году.

Еще более углубленный анализ на основе среднемесячных темпов роста цен на жилье и ипотеки доказал очень тесную зависимость этих двух параметров (коэффициент корреляции (взаимосвязи) близок к 1), в то же время оказалось, что темпы роста доходов почти никак не взаимосвязаны с темпами цен на жилье (таблица 1).

Таблица 1. Взаимосвязь темпов прироста ипотечного кредитования и цен на рынке жилья

По данным регулярного исследования Национального банка РК банков второго уровня, несмотря на повышение спроса со стороны населения на ипотечные займы, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов.

В недавно опубликованном Казахстанской ипотечной компанией обзоре ипотечного рынка РК отмечается, что с момента финансового кризиса по настоящее время ипотечное кредитование в нашей стране находится практически в стадии стагнации. Этому способствует отсутствие долгосрочного дешевого фондирования для банков и иных финансовых институтов, что отражается на неизменно высоких процентных ставках по ипотеке и в результате приводит к недоступности ипотеки для широких слоев населения.

Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны? >>>

Высокие темпы роста объемов ипотечного кредитования в докризисный период главным образом обеспечивались за счет доступности дешевого внешнего фондирования. По расчетам kn.kz, c 2003 по 2007 годы темп прироста объемов ипотеки составлял в среднем 140% в год! В посткризисный период это значение составляет в среднем 8,7%. Кроме того, как показывает динамика, среднемесячные темпы прироста имеют тенденцию замедления за последние три года.

Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Астане в 2012 году составлял 1,6% в месяц, в 2013 году — 1,3 и 1,5% в 2014 году. В отчете КИК отмечается, что, принимая во внимание дефицит долгосрочной тенговой ликвидности в связи с отсутствием рынка заимствования, не исключена вероятность, что и другие игроки банковского сектора могут установить мораторий на выдачу ипотеки.

Отметим, что в настоящее время мораторий на выдачу ипотечных займов действует в ДБ «Сбербанк» и Forte bank. БТА Банк, находящийся в процессе консолидации с Казкоммерцбанком, выдает ипотеку только в долларах. О приостановлении ипотеки информируют и в колл-центре Евразийского банка. 

Прогнозы на 2015 год

Многое определяет нефть

На фоне дефицита внутренней долгосрочной ликвидности основания для пессимизма вызывает и сохраняющаяся отрицательная динамика цен на «черное золото».

Как показывает анализ kn.kz, существует заметная связь между темпами прироста цен на нефть и объемами ипотечного кредитования. С 2003 по 2014 годы коэффициент корреляции составил 0,63. Напомним, что чем ближе значение коэффициента к 1, тем сильнее связь. Однако, как показывает анализ, в посткризисный период данная взаимосвязь заметно ослабла в связи с использованием в финансировании средств резервного фонда. 

На примере кризиса 2007 года мы видели, как сокращение ипотечного кредитования обвалило цены на недвижимость. В 2008 году среднемесячный темп падения объемов ипотеки составлял 0,6% в месяц, в 2009 году — 0,1%. Это привело к падению цен на жилье на 24,9% в 2008 году и на 7,7% в 2009 году.

Вместе с тем нужно сказать, что существует определенная разница между нынешней ситуацией и кризисом 2007 года. Объемы ипотечного кредитования по сравнению с 2007 годом из-за прекращения доступа к иностранным рынкам капитала упали в Астане в три раза, в Алматы — в 7,5 раз. И за последние 5 лет наращивание ипотечных портфелей находится на стабильном уровне. Поэтому при отсутствии высоких темпов роста не может быть и высоких темпов падения, как это было в 2007 году.

Как следует из Послания Президента РК в ноябре 2014 года, в предстоящие годы поддержка и стимулирование роста отечественной экономики также будет осуществляться за счет средств резервного фонда, что позволит сократить негативное влияние продолжающегося кризиса.

Прогноз ипотечного кредитования

По базовому прогнозу цен на жилье в 2015 году мы исходили из условия, что темпы прироста ипотечного кредитования будут оставаться примерно на текущем уровне. Прогноз был сделан с использованием метода экстраполяции, то есть продления в будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом. По прогнозу, среднемесячный объем ипотечного кредитования в 2015 году будет составлять 187,544 млрд тг с темпом прироста 1,0% в месяц.

Для пессимистического сценария сделаем допущение, что темпы прироста ипотеки в 2015 году замедлятся до 0,5% в месяц (примерно до уровня 2010-2011 года).

Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими? >>>

Прогноз на рынке жилья

Напомним, что используя четырехфакторную модель на основе зависимости мировых цен на нефть, объемов ипотечного кредитования, номинальных доходов жителей и курс доллара к тенге, мы получили матрицу парных коэффициентов корреляции, из которых следует, что из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывают объем ипотечного кредитования (0,93), номинальные доходы (0,86), в меньшей степени — мировые цены на нефть (0,64) и курс доллара (0,61). Теснота взаимосвязи цен на жилье с доходами населения и другими факторами показана в таблице 2. 

Результаты расчетов показали, что в случае замедления прироста объемов ипотечного кредитования до 0,5% в месяц и среднегодовой цене за нефть на уровне 70 $ за баррель, на рынке жилья ожидается продолжение стагнации цен. Среднегодовая долларовая цена останется практически на уровне 2014 года, тенговая цена еле подрастет на 1,3%

В случае же сохранения объемов ипотеки на одном уровне, то есть отсутствия ее прироста, и сокращения среднегодовой цены на нефть до уровня 70 $ за баррель в 2015 году, тенговая цена на рынке жилья Астаны фактически будет стагнировать в пределах от +0,2% до -0,4% в месяц, незначительно сократившись к концу 2015 года в пределах 3,2% - 5%.   

Вместе с тем в случае сворачивания ипотеки до отрицательных темпов прироста цены на рынке жилья неизбежно будут падать. Так, снижение в месяц ипотечных займов даже на 0,1% может привести к почти 10-процентному снижению тенговых цен на рынке жилья к концу 2015 года.

Таблица 2. Теснота взаимосвязи цен на жилье с доходами населения и другими факторами 

Пока готовился материал

15 января в СМИ появились новости о том, что Правительство Казахстана разработало план развития казахстанской экономики на случай, если нефть упадет до 30 долларов за баррель. Как видно, ухудшение ценовой конъюнктуры на нефтяном рынке заставляет оперативно пересматривать планы и прогнозы. В связи с этим, о прогнозах рынка недвижимости на 2015 год с учетом кризисного сценария (30 долларов за баррель) читайте в следующем материале.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz

Читайте также:

В каких регионах Казахстана жильё доступнее?

Дешёвые квартиры Астаны

Прогноз цен на жильё в Алматы в 2015 году