Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за январь 2010 года

На рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения увеличилась на 1,6% до 1660 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправленно. Так, понижение средних цен прослеживается на квартиры элит-класса на 0,5%, в то время как в сегменте эконом-класса наблюдается рост – 1,5%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 4 тыс. до 7,7 тыс. квартир, что на 1,5% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 30%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – по 24% и 22% соответственно. В Медеуском выставлялось на продажу 17% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4% и 3%.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

Рост ценовых показателей наблюдается в Жетысуйском, Алмалинском и Ауэзовском районах на 2,5%, 1,8% и 1,7% соответственно. В остальных районах города изменение средней цены предложения лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).

В январе количество выставленных на продажу квартир сократилось, по сравнению с декабрем прошлого года, на 1,5%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост выставленного на продажу жилья составил 5%. Максимально уменьшилось предложение в Турксибском районе – на 5%, а минимально – в Ауэзовском и Бостандыкском – на 1% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней цены предложения в районах

Район

Средняя цена

предложения

в декабре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя цена

предложения

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Алмалинский

1660

1689

+29

+1,79

+/-18

+/-1,07

Медеуский

2266

2267

+1

+0,07

+/-32

+/-1,40

Бостандыкский

1753

1763

+10

+0,57

+/-19

+/-1,05

Жетысуйский

1145

1174

+29

+2,51

+/-26

+/-2,23

Ауэзовский

1405

1429

+24

+1,69

+/-9

+/-0,62

Турксибский

1035

1034

-1

-0,14

+/-25

+/-2,45

По городу

1634

1660

+26

+1,63

+/-12

+/-0,71

Таблица 2.

Изменение структуры предложения в районах

Район

Кол-во

квартир

в декабре

2009 года,

шт.

Кол-во

квартир

в январе

2010 года,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

шт.

%

Алмалинский

1398

1362

21,55

-36

-2,61

Медеуский

1070

1043

16,51

-27

-2,48

Бостандыкский

1967

1945

30,79

-22

-1,11

Жетысуйский

266

280

4,42

+14

+5,08

Ауэзовский

1513

1499

23,73

-14

-0,91

Турксибский

198

189

2,99

-9

-4,67

По городу

6411

6317

100,00

-94

-1,47

Алмалинский район

В январе увеличение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,8% (1689 у.е./кв.м), при этом основное влияние на рост средневзвешенной цены предложения оказало 1-комнатное жилье, которое подорожало на 3,4%. На остальные форматы квартир изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался спад средних цен на 3,7%.

В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения незначительно сократились на 0,3% и 0,7% соответственно. Количество предложений за месяц снизилось на 3%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.

Медеуский район

По отношению к декабрю прошлого года в районе ценовой показатель не изменился и остался на уровне 2267 у.е./кв.м. Напомним, что в прошлом месяце спад средней цены предложения составил 6,8%.

В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья квартиры стали дешевле на 2% и 0,7% соответственно. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 2%.

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, средняя цена предложения в районе не изменилась – 1763 у.е./кв.м, при этом в декабре наблюдался спад средних цен на 3,8%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно, так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 2,5%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,9%. Количество предложений за месяц снизилось на 1%.

Жетысуйский район

В данном районе наблюдается рост ценового показателя на 2,5%, при этом среднемесячная цена предложения оказалась на отметке 1174 у.е./кв.м. Основное влияние на увеличение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое выросло в цене на 3,1%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно, так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 1,5%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,9%. За истекший период отмечено повышение уровня предложения на 5%.

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья увеличилась на 1,7% до отметки 1429 у.е./кв.м. Основное влияние на увеличение средней цены оказало 1-, 3- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 1,7%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно, так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 1,3%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 2,1%. По итогам января спад объема предложений за месяц составил 1%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель за месяц не изменился – 1034 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 4,4% и 0,5% соответственно. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 5%.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,6% и 2,5% соответственно. Изменение средних цен предложения можно проследить на диаграммах 11-14 и в таблицах 3-4.

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры

Район

Средняя цена

предложения

в декабре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя цена

предложения

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

1-комнатные

1517

1541

+24

+1,57

+/-16

+/-1,06

2-комнатные

1553

1592

+39

+2,48

+/-17

+/-1,09

3-комнатные

1692

1700

+8

+0,49

+/-21

+/-1,20

Многокомнатные

2039

2043

+4

+0,18

+/-40

+/-1,95

По городу

1634

1660

+26

+1,63

+/-12

+/-0,71

Таблица 4.

Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры

Район

Кол-во

квартир

в декабре

2009 года,

шт.

Кол-во

квартир

в январе

2010 года,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

шт.

%

1-комнатные

1175

1240

19,43

+65

+5,56

2-комнатные

2163

2004

32,27

-159

-7,36

3-комнатные

2332

2300

36,08

-32

-1,40

Многокомнатные

741

773

12,22

+32

+4,39

По городу

6411

6317

100,00

-94

-1,47

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1154 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1403 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46% (-1467 у.е./кв.м) и многокомнатные – 42% (-1481 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, уменьшение средней цены предложения жилой площади зафиксировано только в панельных домах – на 1,9%, а в кирпичных и монолитных постройках ценовые показатели в течение месяца не изменились.

Изменение средней цены предложения жилья от типа строения можно рассмотреть в таблицах 5-6.

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома

Район

Средняя цена

предложения

в декабре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя цена

предложения

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Панель

1517

1541

+24

+1,57

+/-16

+/-1,06

Кирпич

1553

1592

+39

+2,48

+/-17

+/-1,09

Монолит

1692

1700

+8

+0,49

+/-21

+/-1,20

По городу

1634

1660

+26

+1,63

+/-12

+/-0,71

Таблица 6.

Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома

Район

Кол-во

квартир

в декабре

2009 года,

шт.

Кол-во

квартир

в январе

2010 года,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

шт.

%

Панель

2952

2834

44,78

-118

-4,01

Кирпич

2087

2064

32,66

-23

-1,10

Монолит

1371

1419

22,57

+48

+3,45

По городу

6411

6317

100,00

-94

-1,47

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 49% (-1417 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 45% (-1515 у.е./кв.м) и в монолитных – 38% (-1160 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 46% (-1397 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В январе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,40, а максимальный – в Медеуском – 1,85.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2000 до 2200 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1230 до 1290 у.е./кв.м.

По отношению к декабрю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,5% до уровня 2115 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса, напротив, вырос на 1,5% (1250 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс расслоения в январе 2010 года

Верхние ценовые сегменты в декабре 2009 года,

у.е./кв.м

Верхние ценовые сегменты в январе 2010 года,

у.е./кв.м

Изменение верхних ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1,69

2210

2203

-0,33

-7

Медеуский

1,85

3070

3008

-2,03

-62

Бостандыкский

1,79

2453

2393

-2,45

-60

Жетысуйский

1,62

1509

1486

-1,54

-23

Ауэзовский

1,40

1612

1592

-1,27

-20

Турксибский

1,54

1276

1270

-0,52

-6

По городу

1,69

2125

2115

-0,46

-10

Район

Нижние ценовые сегменты в декабре 2009 года,

у.е./кв.м

Нижние ценовые сегменты в январе 2010 года,

у.е./кв.м

Изменение нижних ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1300

1304

+0,36

+4

Медеуский

1635

1623

-0,73

-12

Бостандыкский

1325

1337

+0,88

+12

Жетысуйский

910

918

+0,94

+8

Ауэзовский

1113

1136

+2,14

+23

Турксибский

861

823

-4,35

-38

По городу

1232

1250

+1,46

+18

Выводы и прогнозы

Итак, небольшой рост на рынке вторичного жилья алматинской недвижимости сохраняется. Основное влияние по-прежнему оказывает сектор «дешевого» жилья, который в течение пяти месяцев демонстрирует рост средней цены предложения. В сегменте «дорогого» жилья наблюдается стабилизация ценовых показателей.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков