Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за февраль 2010 года

На рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения увеличилась на 2,9% до 1709 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также выросли. Так, повышение средних цен на квартиры элит-класса составило 3,6%, а в сегменте эконом-класса – 1,9%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 7 тыс. до 7,7 тыс. квартир, что на 15,7% больше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 26%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 25% и 24% соответственно. В Медеуском выставлялось на продажу 18% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4% и 3%.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

Небольшой рост ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где изменение средней цены предложения лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).

В феврале количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с январем, увеличилось на 15,7%. Рост предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Бостандыкского, где спад выставленного на продажу жилья составил 0,6%. Максимально увеличилось предложение в Турксибском районе – на 29%, а минимально – в Жетысуйском – на 14% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней цены предложения в районах

Район

Средняя цена

предложения

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Средняя цена

предложения

в феврале

2010 года,

у.е./кв.м

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Алмалинский

1689

1727

+38

+2,22

+/-17

+/-1,01

Медеуский

2267

2304

+37

+1,63

+/-32

+/-1,41

Бостандыкский

1763

1814

+51

+2,85

+/-20

+/-1,09

Жетысуйский

1174

1190

+16

+1,38

+/-27

+/-2,24

Ауэзовский

1429

1477

+48

+3,38

+/-9

+/-0,60

Турксибский

1034

1076

+42

+4,09

+/-23

+/-2,11

По городу

1660

1709

+49

+2,91

+/-12

+/-0,72

Таблица 2.

Изменение структуры предложения в районах

Район

Кол-во

квартир

в январе

2010 года,

шт.

Кол-во

квартир

в феврале

2010 года,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

шт.

%

Алмалинский

1362

1723

23,57

+361

+26,53

Медеуский

1043

1287

17,57

+244

+23,37

Бостандыкский

1945

1934

26,45

-11

-0,55

Жетысуйский

280

318

4,34

+38

+13,69

Ауэзовский

1499

1802

24,65

+303

+20,20

Турксибский

189

243

3,33

+54

+28,87

По городу

6317

7306

100,00

+989

+15,67

Алмалинский район

В феврале увеличение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 2,2% (1727 у.е./кв.м), при этом основное влияние на рост средневзвешенной цены предложения оказало 1- и 2-комнатное жилье, которое подорожало на 3,1% и 3,4% соответственно. На остальные форматы квартир изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался спад средних цен на 1,8%.

В сегментах «дешевого» жилья средние цены предложения незначительно увеличились – на 0,1%, а «дорогого» – существенно выросли на 3,37%. Количество предложений за месяц повысилось на 27%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.

Медеуский район

По отношению к январю в районе ценовой показатель увеличился на 1,6% до уровня 2304 у.е./кв.м. Напомним, что в прошлом месяце не было зафиксировано изменение средней цены предложения. В анализируемом месяце основное влияние на рост цены в районе оказало 1- и многокомнатное жилье, которое подорожало на 5,7% и 4,9% соответственно.

В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дороже на 2,5%, а в сегменте «дешевого», напротив, дешевле на 0,6%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц увеличилось на 23%.

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, средняя цена предложения в районе увеличилась на 2,9% до 1814 у.е./кв.м, при этом в январе изменение цены не наблюдалось. В данном месяце прослеживается рост 2- и многокомнатного жилья на 3,1% и 3,6% соответственно.

В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также увеличились. Так, средние цены в секторе элит-класса выросли на 1,7%, а в секторе эконом-класса – на 1%. Количество предложений за месяц сократилось на 0,6%.

Жетысуйский район

В данном районе ценовой показатель за месяц не изменился. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средняя цена предложения увеличилась: в секторе элит-класса – на 3,3%, в секторе эконом-класса – на 1%. За истекший период отмечено повышение уровня предложения на 14%.

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья увеличилась на 3,4% до отметки 1477 у.е./кв.м. Основное влияние на увеличение средней цены оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое выросло в цене на 3,8% и 3,3% соответственно. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также увеличились. Так, средние цены в секторе элит-класса выросли на 3,6%, а в секторе эконом-класса – на 0,3%. По итогам февраля рост объема предложений за месяц составил 20%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель за месяц вырос на 4,1% до 1076 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры рост цен прослеживается на 2- и многокомнатные на 4,5% и 7% соответственно. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели увеличились на 2,7% и 2,9% соответственно. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 29%.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 2,1%, 1,5% и 1,7% соответственно. Изменение средних цен предложения можно проследить в таблицах 3-4.

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры

Район

Средняя цена

предложения

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Средняя цена

предложения

в феврале

2010 года,

у.е./кв.м

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

1-комнатные

1541

1573

+32

+2,11

+/-18

+/-1,12

2-комнатные

1592

1615

+23

+1,50

+/-17

+/-1,08

3-комнатные

1700

1730

+30

+1,73

+/-20

+/-1,13

Многокомнатные

2043

2089

+46

+2,25

+/-49

+/-2,33

По городу

1660

1709

+49

+2,91

+/-12

+/-0,72

Таблица 4.

Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры

Район

Кол-во

квартир

в январе

2010 года,

шт.

Кол-во

квартир

в феврале

2010 года,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

шт.

%

1-комнатные

1240

1364

18,64

+124

+10,00

2-комнатные

2004

2350

32,12

+346

+17,24

3-комнатные

2300

2672

36,58

+372

+16,21

Многокомнатные

773

920

12,61

+147

+19,08

По городу

6317

7306

100,00

+989

+15,67

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 42% (-1122 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1379 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1437 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1437 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, рост средней цены предложения жилой площади зафиксирован в панельных и кирпичных домах – на 1,2% и 1,4% соответственно, а в монолитных постройках ценовые показатели в течение месяца не изменились.

Изменение средней цены предложения жилья от типа строения можно рассмотреть в таблицах 5-6.

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома

Район

Средняя цена

предложения

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Средняя цена

предложения

в феврале

2010 года,

у.е./кв.м

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Панель

1474

1492

+18

+1,24

+/-9

+/-0,57

Кирпич

1858

1909

+51

+2,74

+/-22

+/-1,19

Монолит

1900

1957

+57

+3,00

+/-32

+/-1,66

По городу

1660

1709

+49

+2,91

+/-12

+/-0,72

Таблица 6.

Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома

Район

Кол-во

квартир

в январе

2010 года,

шт.

Кол-во

квартир

в феврале

2010 года,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Темп прироста

к предыдущему

месяцу,

шт.

%

Панель

2834

3236

44,28

+402

+14,18

Кирпич

2064

2406

32,92

+342

+16,53

Монолит

1419

1664

22,79

+245

+17,40

По городу

6317

7306

100,00

+989

+15,67

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 48% (-1399 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 43% (-1464 у.е./кв.м) и в монолитных – 36% (-1102 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 44% (-1348 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В январе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,45, а максимальный – в Медеуском – 1,91.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2100 до 2200 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1200 до 1300 у.е./кв.м.

По отношению к январю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 3,6% до уровня 2190 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,9% (1274 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс

расслоения

в феврале

2010 года

Верхние

ценовые

сегменты

в январе

2010 года,

у.е./кв.м

Верхние

ценовые

сегменты

в феврале

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение верхних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1,74

2203

2276

+3,33

+73

Медеуский

1,91

3008

3082

+2,45

+74

Бостандыкский

1,80

2393

2434

+1,73

+41

Жетысуйский

1,65

1486

1536

+3,33

+50

Ауэзовский

1,45

1592

1649

+3,61

+57

Турксибский

1,54

1270

1304

+2,67

+34

По городу

1,72

2115

2190

+3,55

+75

Район

Нижние

ценовые

сегменты в

январе

2010 года,

у.е./кв.м

Нижние

ценовые

сегменты

в феврале

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение нижних

ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1304

1306

+0,11

+2

Медеуский

1623

1614

-0,58

-9

Бостандыкский

1337

1350

+1,02

+13

Жетысуйский

918

928

+1,04

+10

Ауэзовский

1136

1139

+0,25

+3

Турксибский

823

847

+2,86

+24

По городу

1250

1274

+1,91

+24

Выводы и прогнозы

Итак, небольшой рост на рынке вторичного жилья алматинской недвижимости сохраняется. Основное влияние по-прежнему оказывает сектор «дешевого» жилья, который в течение шести месяцев демонстрирует неуклонный рост средней цены предложения. В сегменте «дорогого» жилья по-прежнему наблюдается стабилизация ценовых показателей.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков