Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 13.04.2010 г. по 20.04.2010 г.)

На третьей неделе апреля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1780 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 1% до 8959 объектов, а объем предложения уменьшился на 0,1%, составив 1183 млн у.е.

За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Алмалинского, где рост составил 2% и 4% соответственно. Максимально сократилось предложение в Жетысуйском районе – на 7%, а минимально – в Ауэзовском – на 1%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшие всплески предложения не оказывают существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

Рост средней цены предложения прослеживается только в Бостандыкском районе на 1,2%. В остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, и в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой

показатель

на 13 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 20 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

у.е.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Погрешность,

у.е./кв.м

Погрешность,

%

Алмалинский

1816

1803

-13

-0,73

+/-17

+/-0,92

Медеуский

2360

2350

-10

-0,43

+/-27

+/-1,16

Бостандыкский

1821

1843

+22

+1,17

+/-18

+/-0,96

Жетысуйский

1206

1199

-7

-0,61

+/-20

+/-1,66

Ауэзовский

1525

1521

-4

-0,29

+/-8

+/-0,53

Турксибский

1126

1109

-17

-1,52

+/-23

+/-2,03

Город

1784

1780

-4

-0,21

+/-11

+/-0,62

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район

Кол-во

предложений

на 13 апреля

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

на 20 апреля

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

относ., %

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

шт.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Алмалинский

2090

2183

24,37

+93

+4,45

Медеуский

1652

1589

17,74

-63

-3,81

Бостандыкский

2336

2258

25,20

-78

-3,34

Жетысуйский

403

412

4,60

+9

+2,23

Ауэзовский

2278

2247

25,08

-31

-1,36

Турксибский

290

270

3,01

-20

-6,90

Город

9049

8959

100,00

-90

-0,99

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Ауэзовском – 46%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, спад зафиксирован на 1-комнатные на 1,6% (таблицы 3-4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат

квартиры

Ценовой

показатель

на 13 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 20 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

у.е.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Погрешность,

у.е./кв.м

Погрешность,

%

1-комнатные

1628

1603

-25

-1,57

+/-15

+/-0,93

2-комнатные

1642

1644

+2

+0,13

+/-17

+/-1,02

3-комнатные

1788

1787

-1

-0,09

+/-19

+/-1,05

Многокомнатные

2104

2080

-24

-1,15

+/-40

+/-1,94

По городу

1784

1780

-4

-0,21

+/-11

+/-0,62

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат

квартиры

Количество

предложений

на 13 апреля

2010 года,

шт.

Количество

предложений

на 20 апреля

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

относ., %

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

шт.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

1-комнатные

1909

1783

19,90

-126

-6,60

2-комнатные

2965

2955

32,98

-10

-0,34

3-комнатные

3084

3117

34,79

+33

+1,07

Многокомнатные

1091

1104

12,32

+13

+1,19

По городу

9049

8959

100,00

-90

-0,99

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1341 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1470 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1616 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1627 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей изменения ценовых показателей не наблюдаются, так как изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Колебания средней цены предложения можно проследить в таблицах 5-6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип

постройки

Ценовой

показатель

на 13 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 20 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

у.е.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Погрешность,

у.е./кв.м

Погрешность,

%

Панель

1533

1535

+2

+0,10

+/-8

+/-0,52

Кирпич

1915

1905

-10

-0,51

+/-20

+/-1,04

Монолит

1984

1969

-15

-0,77

+/-30

+/-1,51

По городу

1784

1780

-4

-0,21

+/-11

+/-0,62

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип

постройки

Количество

предложений

на 13 апреля

2010 года,

шт.

Количество

предложений

на 20 апреля

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

относ., %

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

шт.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Панель

4038

4000

44,65

-38

-0,94

Кирпич

3106

3009

33,59

-97

-3,12

Монолит

1905

1950

21,77

+45

+2,36

По городу

9049

8959

100,00

-90

-0,99

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1665 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1618 у.е./кв.м) и 36% (-1123 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 45,7% (-1499 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,91 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса.

В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 0,4% (2278 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где средние цены остались на прежнем уровне. На 1-комнатные квартиры снижение составило 1%, на 3-комнатные – на 0,1% и многокомнатные – на 3,4%.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 1,1% до отметки 1315 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 1,8%, 2-комнатные – на 1,7%, 3-комнатные – на 0,6% и многокомнатные – на 0,2%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Район

Индекс

расслоения

(отношение

«дорогого»

жилья к

«дешевому»)

Верхние ценовые

сегменты

на 13 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Верхние ценовые

сегменты

на 20 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

у.е.

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

%

Алмалинский

1,80

2389

2390

+1

+0,04

Медеуский

1,91

3158

3064

-94

-2,99

Бостандыкский

1,81

2409

2460

+51

+2,14

Жетысуйский

1,58

1463

1491

+28

+1,92

Ауэзовский

1,43

1705

1685

-20

-1,13

Турксибский

1,57

1358

1366

+8

+0,56

Город

1,73

2288

2278

-10

-0,42

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат квартиры

Нижние ценовые

сегменты

на 13 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Нижние ценовые

сегменты

на 20 апреля

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

нижних

ценовых

сегментов,

у.е.

Изменение

нижних

ценовых

сегментов,

%

Алмалинский

1354

1327

-27

-2,02

Медеуский

1609

1607

-3

-0,16

Бостандыкский

1374

1361

-14

-1,00

Жетысуйский

936

944

+8

+0,85

Ауэзовский

1187

1175

-12

-1,00

Турксибский

901

869

-32

-3,55

Город

1331

1315

-15

-1,14

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,3% (-2305 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,5% (-860 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков