Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за июль 2008 года

По сравнению с прошлым месяцем существенных изменений на рынке вторичного жилья не произошло. Средняя стоимость 1 квадратного метра продолжила снижение еще на 3,5% и составила 669 у. е. Объем предлагаемого к продаже жилья уменьшился на 6,0% и составил 2 687 квартир. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи составило 406, что на 6,7% ниже прошлого показателя.

Состояние рынка по районам

Максимальный темп снижения средней стоимости был зафиксирован в Пришахтинске. Здесь ценовой показатель сократился на 5,0% и оказался на уровне 387 у. е. за 1 кв. м. Далее в порядке убывания темпов следует Майкудук, где средняя цена потеряла 4,0%. Среднемесячный ценовой показатель за июнь составил здесь 452 у. е. за 1 кв. м. На Юго-Востоке средняя стоимость единицы площади жилья достигла отметки 854 у. е., что на 3,0% выше показателя прошлого месяца.

В Центре города также наблюдается положительное колебание средней стоимости - 2%.

В зависимости от количества комнат максимально подешевели многокомнатные квартиры – 4,9%, одно- и трехкомнатные потеряли 3,9% и 3,0% соответственно. Не столь значительно это коснулось двухкомнатного жилья – 2,2%. Средняя стоимость 1 кв. м различных типов квартир распределилась следующим образом: однокомнатные – 623 у. е., двухкомнатные – 645 у. е., трехкомнатные – 713 у. е. и многокомнатные – 696 у. е. за 1 кв. м.

В динамике с начала августа больше всего сократился средний показатель в Майкудуке - на 26,5% или с 625 у. е. до 446 у. е. за 1 кв. м на 29 июля.Далее по мере снижения темпов следует Пришахтинск – 23,8%. В городе и на Юго-Востоке ценовые показатели потеряли 21,2% и 21,5% соответственно.

В зависимости от количества комнат максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры – 32,4% и 25,8% соответственно. Стоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 23,6% и 25,3%. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Спрос и предложение

По сравнению с июлем 2007 года, когда количество зарегистрированных сделок купли-продажи достигло отметки — 1084, сокращение составило 62,6% — до 406 сделок в июле 2008 года (!). С учетом объемов предложения на рынке это означает, что в июле прошлого года совершалось 45,4 процента сделок от общего количества предложения, в июле же нынешнего — лишь 14%.

В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимает Центр города и Майкудук – по 31% или по 830 квартир, 29% от общего объема приходится на Юго-Восток (774 квартиры). Минимальный удельный вес занимает предложение в Пришахтинске – 9,0% или 253 квартиры.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42%, или 1 147 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 28%, или 744 квартиры, однокомнатное — 21% (562 квартиры) и многокомнатное жилье — 9%, или 234 квартиры.

Расслоение рынка

Напомним, что детальную дифференциацию рынка и более подробный анализ проводится с помощью показателей расслоения. При расчетах данных показателей используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.

Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента изменилась с 454 у. е. до 438 у. е. за квадратный метр или на 3,5%. Наиболее существенные изменения в течение месяца при этом произошли в Михайловке. Здесь средняя стоимость нижнего сегмента сократилась на 5,6% и составила 437 у. е. за единицу площади. В Центре и Пришахтинске ценовые показатели уменьшились одинаковым темпом – 4,2%. Средние значения составили соответственно 668 у. е. и 254 у. е. за квадратный метр.

Вопреки тенденции «дорогой» сегмент жилья потерял чуть больше «дешевого» - 3,8% и ценовой показатель зафиксировался на уровне 989 у. е. за квадрат. Основное влияние при этом оказало падение цен в Майкудуке и Пришахтинске – 8,9% и 6,7% соответственно. Минимальным темпом снижения отличился Центр города, где изменение составило лишь 0,2%.

С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007) по июль 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 989 у.е., или на 18,3%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,8 раза выше (!) — 32,3 ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 у. е. до 438 у. е. за квадратный метр.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007 по май 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске – 39,4% и 37,0% соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 27,8% и 31,5% соответственно. При этом темпы снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье оказались заметно выше, чем на многокомнатное. Так, диапазон снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье составил от 28,4% до 36,6%, а на трех- и многокомнатное – от 21,7% до 29,0%.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось куда более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 15,2% и 13,8% соответственно. Кроме того, выяснилось, что категория «дорогих» четырехкомнатных квартир на Юго-Востоке (микрорайоны «Орбита», «Гульдер», «Степной») подешевела меньше всего – лишь на 7,3% (таблица).

Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого».

С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу июля составил 2,3. Это означает, что за последние полгода «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 15,8% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).

Итак, по результатам анализа можно только подтвердить теорию о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказывает падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.

Выводы

Итак, с начала развития финансового кризиса и падения цен на недвижимость прошел почти год. В зависимости от сегментов снижение цен на карагандинском рынке варьируется от 7 до 39 процентов. Но если еще несколько месяцев назад неизбежность падения цен на недвижимость не вызывала особых споров и сомнений, то теперь ожидания и прогнозы участников рынка становятся весьма противоречивыми, что уже само по себе может свидетельствовать о грядущих переменах. Однако, как известно, рынок недвижимости – инертная сущность, характерный срок перемены тенденций составляет здесь два - три месяца, а сами фазы развития могут длиться годами. Споры по поводу дальнейшего поведения возникают потому, что теория экономических циклов говорит о том, что падение рынка на 20 и более процентов становится сигналом к тому, что приближается так называемое «ценовое дно», когда приобретение активов становится очень выгодным.

Но конечно, рассуждая о переменах, мы можем говорить лишь о переходе рынка в стадию аккумуляции или стабилизации цен, но никак не о возобновлении роста, для которого необходимы позитивные изменения в экономике. В таких условиях важным индикатором рынка становится показатель темпа снижения, который два месяца подряд показывает стабильное значение в среднем 3,5 процента в месяц. Первым признаком вступления рынка в новую фазу (стабилизации) станет замедление темпов падения цен и изменение общерыночного настроения от негативного к нейтральному. Ну а пока тенденция снижения сохраняется.

Итак, следите за рынком…

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков