На третьей неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1748 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о снижении ценового показателя. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 5,1% до 8925 объектов, а объем предложения увеличился на 2,6%, составив 1159 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского, где спад предложения составил 12%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Жетысуйском районе – на 25%, а минимальное – в Турксибском – на 3%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшой всплеск предложения в сегментах – 1300-1600 у.е./кв.м – не оказал существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе во всех районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1777 |
1764 |
-13 |
-0,73 |
+/-16 |
+/-0,91 |
|
Медеуский |
2347 |
2334 |
-13 |
-0,55 |
+/-27 |
+/-1,17 |
|
Бостандыкский |
1830 |
1826 |
-4 |
-0,21 |
+/-19 |
+/-1,03 |
|
Жетысуйский |
1188 |
1201 |
+13 |
+1,14 |
+/-23 |
+/-1,92 |
|
Ауэзовский |
1492 |
1490 |
-2 |
-0,17 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Турксибский |
1126 |
1112 |
-14 |
-1,22 |
+/-21 |
+/-1,89 |
|
Город |
1762 |
1748 |
-14 |
-0,79 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
2030 |
2278 |
25,52 |
+248 |
+12,22 |
|
Медеуский |
1469 |
1597 |
17,89 |
+128 |
+8,71 |
|
Бостандыкский |
2263 |
1988 |
22,27 |
-275 |
-12,15 |
|
Жетысуйский |
338 |
421 |
4,72 |
+83 |
+24,56 |
|
Ауэзовский |
2081 |
2316 |
25,95 |
+235 |
+11,29 |
|
Турксибский |
315 |
325 |
3,64 |
+10 |
+3,17 |
|
Город |
8496 |
8925 |
100,00 |
+429 |
+5,05 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, снижение наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 1,1%, а в зависимости от типа постройки, прослеживается спад средних цен на монолитные дома на 4%. Изменение остальных ценовых показателей находится на уровне среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1363 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1487 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1654 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1592 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1693 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1615 у.е./кв.м) и 39% (-1193 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46,7% (-1531 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1598 |
1581 |
-17 |
-1,09 |
+/-15 |
+/-0,96 |
|
2-комнатные |
1641 |
1627 |
-14 |
-0,85 |
+/-17 |
+/-1,03 |
|
3-комнатные |
1756 |
1748 |
-8 |
-0,43 |
+/-19 |
+/-1,07 |
|
Многокомнатные |
2117 |
2114 |
-3 |
-0,17 |
+/-42 |
+/-2,00 |
|
По городу |
1762 |
1748 |
-14 |
-0,79 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1643 |
1581 |
21,71 |
+295 |
+17,95 |
|
2-комнатные |
2793 |
1627 |
33,03 |
+155 |
+5,55 |
|
3-комнатные |
3074 |
1748 |
33,41 |
-92 |
-2,99 |
|
Многокомнатные |
986 |
2114 |
11,84 |
+71 |
+7,20 |
|
По городу |
8496 |
8925 |
100,00 |
+429 |
+5,05 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1511 |
1507 |
-4 |
-0,29 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Кирпич |
1889 |
1908 |
+19 |
+1,02 |
+/-20 |
+/-1,07 |
|
Монолит |
1977 |
1899 |
-78 |
-3,95 |
+/-29 |
+/-1,51 |
|
По городу |
1762 |
1748 |
-14 |
-0,79 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
3753 |
4023 |
45,08 |
+270 |
+7,19 |
|
Кирпич |
2881 |
2954 |
33,10 |
+73 |
+2,53 |
|
Монолит |
1862 |
1948 |
21,82 |
+86 |
+4,62 |
|
По городу |
8496 |
8925 |
100,00 |
+429 |
+5,05 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,85 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,42 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья снижение показателя составило 1,9% (2229 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир: 1-комнатные – на 1,5%, 2-комнатные – на 1,9%, 3-комнатные – на 1,6% и многокомнатные – на 0,6%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 1% до отметки 1309 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры уменьшились в цене на 2,4%, 2-комнатные – на 1,3% и многокомнатные – на 0,2%, а средние цены 3-комнатных квартир за неделю не изменились.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,76 |
2347 |
2319 |
-28 |
-1,20 |
|
Медеуский |
1,85 |
3058 |
2999 |
-59 |
-1,93 |
|
Бостандыкский |
1,82 |
2471 |
2454 |
-17 |
-0,70 |
|
Жетысуйский |
1,63 |
1509 |
1515 |
+6 |
+0,36 |
|
Ауэзовский |
1,42 |
1688 |
1669 |
-19 |
-1,12 |
|
Турксибский |
1,52 |
1376 |
1346 |
-30 |
-2,22 |
|
Город |
1,70 |
2272 |
2229 |
-43 |
-1,92 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1331 |
1317 |
-14 |
-1,09 |
|
Медеуский |
1619 |
1623 |
+4 |
+0,23 |
|
Бостандыкский |
1363 |
1351 |
-12 |
-0,90 |
|
Жетысуйский |
935 |
929 |
-6 |
-0,69 |
|
Ауэзовский |
1188 |
1178 |
-10 |
-0,79 |
|
Турксибский |
876 |
886 |
+10 |
+1,15 |
|
Город |
1322 |
1309 |
-13 |
-0,95 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 51,4% (-2354 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,8% (-866 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz