Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 25.05.2010 г. по 01.06.2010 г.)

На последней неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1717 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 10 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 0,4% до 8609 объектов, а объем предложения уменьшился на 2,1%, составив 1054 млн у.е. 

За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается только в Алмалинском и Бостандыкском районах на 3% и 5% соответственно, а в остальных районах города прослеживается снижение предложения. Максимальное сокращение предложения зафиксировано в Турксибском районе – на 13%, а минимальное – в Ауэзовском – на 0,3%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На данной неделе во всех районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 25 мая 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 1 июня 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Алмалинский	1761	1755	-6	-0,36	+/-16	+/-0,89
Медеуский	2315	2292	-23	-1,00	+/-30	+/-1,31
Бостандыкский	1827	1827	0	0,00	+/-17	+/-0,96
Жетысуйский	1193	1190	-3	-0,27	+/-23	+/-1,90
Ауэзовский	1494	1490	-4	-0,26	+/-8	+/-0,52
Турксибский	1102	1096	-6	-0,57	+/-22	+/-2,01
Город	1725	1717	-8	-0,44	+/-10	+/-0,61

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район	Количество предложений на 25 мая 2010 года, шт.	Количество предложений на 1 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Алмалинский	2163	2230	25,90	+67	+3,10
Медеуский	1266	1172	13,61	-94	-7,42
Бостандыкский	2095	2207	25,64	+112	+5,35
Жетысуйский	410	406	4,72	-4	-0,98
Ауэзовский	2324	2317	26,91	-7	-0,30
Турксибский	318	277	3,22	-41	-12,89
Город	8576	8609	100,00	+33	+0,38

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 48%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе по городу, в зависимости от типа и формата квартиры, изменения ценовых показателей находятся на уровне среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1377 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1497 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1680 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1651 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1687 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1665 у.е./кв.м) и 39% (-1220 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47,6% (-1562 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 25 мая 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 1 июня 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
1-комнатные	1570	1567	-3	-0,19	+/-14	+/-0,90
2-комнатные	1611	1617	+6	+0,34	+/-16	+/-0,99
3-комнатные	1731	1723	-8	-0,52	+/-18	+/-1,05
Многокомнатные	2033	2055	+22	+1,07	+/-40	+/-1,97
По городу	1725	1717	-8	-0,44	+/-10	+/-0,61

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры	Количество предложений на 25 мая 2010 года, шт.	Количество предложений на 1 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
1-комнатные	1852	1907	22,15	+55	+2,97
2-комнатные	2744	2907	33,77	+163	+5,94
3-комнатные	2968	2880	33,45	-88	-2,96
Многокомнатные	1012	915	10,63	-97	-9,58
По городу	8576	8609	100,00	+33	+0,38

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 25 мая 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 1 июня 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Панель	1508	1513	+5	+0,37	+/-8	+/-0,50
Кирпич	1858	1858	0	0,00	+/-20	+/-1,09
Монолит	1878	1872	-6	-0,33	+/-29	+/-1,53
По городу	1725	1717	-8	-0,44	+/-10	+/-0,61

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип постройки	Количество предложений на 25 мая 2010 года, шт.	Количество предложений на 1 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Панель	3949	4089	47,50	+140	+3,55
Кирпич	2735	2751	31,95	+16	+0,59
Монолит	1892	1769	20,55	-123	-6,50
По городу	8576	8609	100,00	+33	+0,38

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,67. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.

Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,88 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,42 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился на квартиры элит-класса, а на жилье эконом-класса, напротив, вырос.

В сегменте «дорогого» жилья снижение показателя составило 1% (2181 у.е./кв.м), при этом подешевели 1- и 3-комнатные квартиры на 1% и 1,1% соответственно, а на 2- и многокомнатные, напротив, наблюдается рост на 0,1% и 0,5%.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,6% до отметки 1302 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 1,7%, 2-комнатные – на 1% и многокомнатные – на 2,6%, а 3-комнатные, напротив, сократились на 1%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Верхние ценовые сегменты на 25 мая 2010 года, у.е./кв.м	Верхние ценовые сегменты на 1 июня 2010 года, у.е./кв.м	Изменение верхних ценовых сегментов, у.е.	Изменение верхних ценовых сегментов, %
Алмалинский	1,73	2319	2280	-39	-1,71
Медеуский	1,88	3009	2987	-22	-0,71
Бостандыкский	1,74	2425	2397	-28	-1,16
Жетысуйский	1,64	1546	1496	-50	-3,23
Ауэзовский	1,42	1687	1693	+6	+0,37
Турксибский	1,60	1341	1336	-5	-0,35
Город	1,67	2202	2181	-21	-0,97

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат квартиры	Нижние ценовые сегменты на 25 мая 2010 года, у.е./кв.м	Нижние ценовые сегменты на 1 июня 2010 года, у.е./кв.м	Изменение нижних ценовых сегментов, у.е.	Изменение нижних ценовых сегментов, %
Алмалинский	1317	1318	+1	+0,05
Медеуский	1607	1586	-21	-1,29
Бостандыкский	1366	1378	+12	+0,86
Жетысуйский	907	914	+7	+0,72
Ауэзовский	1169	1196	+27	+2,26
Турксибский	857	835	-22	-2,55
Город	1295	1302	+7	+0,55

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,4% (-2402 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 40,1% (-872 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz