На рынке вторичного жилья за месяц средневзвешенная цена предложения сократилась на 1,1% до 1744 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также снизились: на квартиры элит-класса понижение составило 1,8%, а на квартиры эконом-класса – 1,1%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 8,4 тыс. до 8,9 тыс. квартир, что на 3,5% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений является Ауэзовский район, на его долю приходится 26%. Ненамного отстают Бостандыкский и Алмалинский районы – по 25%. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 16% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
В мае в районах города средние ценовые показатели чаще демонстрировали снижение, чем рост. Поэтому за месяц в Алмалинском и Ауэзовском районах зафиксировано явное уменьшение средней цены предложения на 1,8% и 1,6% соответственно. В остальных районах города изменение средней цены предложения пока лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).
Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с апрелем, сократилось на 3,5%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Турксибского и Алмалинского, где рост составил 6% и 1% соответственно. Максимально уменьшилось предложение в Медеуском районе – на 12%, а минимально – в Ауэзовском – на 1% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней цены предложения в районах
|
Район |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Алмалинский |
1797 |
1766 |
-31 |
-1,75 |
+/-16 |
+/-0,90 |
|
Медеуский |
2344 |
2323 |
-21 |
-0,88 |
+/-28 |
+/-1,21 |
|
Бостандыкский |
1832 |
1830 |
-2 |
-0,11 |
+/-18 |
+/-0,98 |
|
Жетысуйский |
1207 |
1193 |
-14 |
-1,13 |
+/-22 |
+/-1,85 |
|
Ауэзовский |
1515 |
1491 |
-24 |
-1,56 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Турксибский |
1115 |
1111 |
-4 |
-0,37 |
+/-22 |
+/-1,96 |
|
По городу |
1763 |
1744 |
-19 |
-1,11 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения в районах
|
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Алмалинский |
2115 |
2139 |
24,86 |
+24 |
+1,16 |
|
Медеуский |
1581 |
1399 |
16,26 |
-182 |
-11,54 |
|
Бостандыкский |
2274 |
2157 |
25,07 |
-117 |
-5,15 |
|
Жетысуйский |
404 |
376 |
4,37 |
-28 |
-6,82 |
|
Ауэзовский |
2254 |
2229 |
25,91 |
-25 |
-1,09 |
|
Турксибский |
285 |
303 |
3,52 |
+18 |
+6,25 |
|
По городу |
8913 |
8603 |
100,00 |
-310 |
-3,47 |
Алмалинский район
В мае снижение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,8% (1766 у.е./кв.м), при этом основное влияние на уменьшение средневзвешенной цены предложения оказало 3-комнатное жилье, которое подешевело на 2,3%. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост средних цен на 1,5%.
В сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья средние цены предложения сократились на 1,8% и 1,6% соответственно. Количество предложений за месяц выросло на 1%.
Медеуский район
В районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 2323 у.е./кв.м, при этом изменение лежит в пределах среднестатистической погрешности. В анализируемом месяце можно отметить небольшое снижение на 3-комнатное жилье на 1,6% и рост на 2-комнатное на 1,2.
В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дешевле на 2,3%, а в сегменте «дешевого» – на 0,3%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 12%.
Бостандыкский район
В течение трех месяцев в районе наблюдается стабильность ценовых показателей, при этом изменения средней цены предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (1830 у.е./кв.м).
В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также изменились незначительно. Так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 0,1%, а в секторе эконом-класса – на 0,4%. Количество предложений за месяц уменьшилось на 5%.
Жетысуйский район
В данном районе ценовой показатель, также как и в предыдущих двух месяцах, не изменился – 1193 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,2%, а «дешевого», напротив, сократилась на 2,8%. За истекший период отмечено снижение уровня предложения на 7%.
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья сократилась на 1,6% до отметки 1491 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 2,3%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средние цены в секторе элит-класса снизились на 0,7%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,3%. По итогам мая спад объема предложения за месяц составил 1%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель третий месяц лежит в пределах среднестатистической ошибки – 1111 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры изменения также незначительны. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 1,2% и 1,4% соответственно. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 6%.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце снижение ценовых показателей, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,7% и 1,8% соответственно. В зависимости от типа постройки, снижение средней цены предложения жилой площади в панельных домах составило 1,2%, в кирпичных и монолитных – 1,6% и 2,7% соответственно.
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 41% (-1112 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1688 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1422 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1444 у.е./кв.м).
За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 47% (-1363 у.е./кв.м), в кирпичных – 43% (-1466 у.е./кв.м) и в монолитных – 36% (-1113 у.е./кв.м).
За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 43% (-1313 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Формат |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комнатные |
1612 |
1583 |
-29 |
-1,74 |
+/-15 |
+/-0,93 |
|
2-комнатные |
1637 |
1626 |
-11 |
-0,65 |
+/-17 |
+/-1,01 |
|
3-комнатные |
1777 |
1745 |
-32 |
-1,80 |
+/-19 |
+/-1,06 |
|
Многокомнатные |
2117 |
2080 |
-37 |
-1,78 |
+/-42 |
+/-1,98 |
|
По городу |
1763 |
1744 |
-19 |
-1,11 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
|
шт. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1839 |
1794 |
20,85 |
-45 |
-2,41 |
|
2-комнатные |
2916 |
2827 |
32,86 |
-88 |
-3,03 |
|
3-комнатные |
3082 |
2987 |
34,72 |
-95 |
-3,08 |
|
Многокомнатные |
1077 |
995 |
11,56 |
-82 |
-7,61 |
|
По городу |
8913 |
8603 |
100,00 |
-310 |
-3,47 |
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Панель |
1546 |
1528 |
-18 |
-1,17 |
+/-8 |
+/-0,51 |
|
Кирпич |
1936 |
1906 |
-30 |
-1,55 |
+/-20 |
+/-1,05 |
|
Монолит |
2000 |
1945 |
-55 |
-2,74 |
+/-29 |
+/-1,49 |
|
По городу |
1763 |
1744 |
-19 |
-1,11 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Панель |
4023 |
3904 |
45,38 |
-119 |
-2,94 |
|
Кирпич |
2973 |
2825 |
32,84 |
-148 |
-4,95 |
|
Монолит |
1918 |
1874 |
21,78 |
-44 |
-2,29 |
|
По городу |
8913 |
8603 |
100,00 |
-310 |
-3,47 |
Индекс расслоения
В мае по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,70, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,42, а максимальный – в Медеуском – 1,88.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.
По отношению к апрелю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,8% до уровня 2179 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,1% (1284 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение верхних |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
1,75 |
2352 |
2314 |
-1,60 |
-39 |
|
Медеуский |
1,88 |
3093 |
3024 |
-2,25 |
-69 |
|
Бостандыкский |
1,79 |
2446 |
2444 |
-0,07 |
-2 |
|
Жетысуйский |
1,65 |
1495 |
1514 |
+1,24 |
+19 |
|
Ауэзовский |
1,42 |
1691 |
1679 |
-0,66 |
-12 |
|
Турксибский |
1,55 |
1364 |
1348 |
-1,15 |
-16 |
|
По городу |
1,70 |
2220 |
2179 |
-1,84 |
-41 |
|
Район |
Нижние |
Нижние |
Изменение нижних |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1347 |
1323 |
-1,76 |
-24 |
|
Медеуский |
1610 |
1606 |
-0,25 |
-4 |
|
Бостандыкский |
1368 |
1363 |
-0,37 |
-5 |
|
Жетысуйский |
943 |
916 |
-2,79 |
-27 |
|
Ауэзовский |
1180 |
1183 |
+0,27 |
+3 |
|
Турксибский |
885 |
872 |
-1,41 |
-13 |
|
По городу |
1299 |
1284 |
-1,10 |
-15 |
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке вторичного жилья продолжает сохраняться тенденция увеличения ценовых показателей, однако в поведении тренда намечается стабилизация, которая в дальнейшем может привести к новому витку снижения средних цен предложения.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz