Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за май 2010 года

На рынке вторичного жилья за месяц средневзвешенная цена предложения сократилась на 1,1% до 1744 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также снизились: на квартиры элит-класса понижение составило 1,8%, а на квартиры эконом-класса – 1,1%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 8,4 тыс. до 8,9 тыс. квартир, что на 3,5% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений является Ауэзовский район, на его долю приходится 26%. Ненамного отстают Бостандыкский и Алмалинский районы – по 25%. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 16% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4%.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

В мае в районах города средние ценовые показатели чаще демонстрировали снижение, чем рост. Поэтому за месяц в Алмалинском и Ауэзовском районах зафиксировано явное уменьшение средней цены предложения на 1,8% и 1,6% соответственно. В остальных районах города изменение средней цены предложения пока лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).

Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с апрелем, сократилось на 3,5%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Турксибского и Алмалинского, где рост составил 6% и 1% соответственно. Максимально уменьшилось предложение в Медеуском районе – на 12%, а минимально – в Ауэзовском – на 1% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней цены предложения в районах

Район

Средняя цена
предложения
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Средняя цена
предложения
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Алмалинский

1797

1766

-31

-1,75

+/-16

+/-0,90

Медеуский

2344

2323

-21

-0,88

+/-28

+/-1,21

Бостандыкский

1832

1830

-2

-0,11

+/-18

+/-0,98

Жетысуйский

1207

1193

-14

-1,13

+/-22

+/-1,85

Ауэзовский

1515

1491

-24

-1,56

+/-8

+/-0,52

Турксибский

1115

1111

-4

-0,37

+/-22

+/-1,96

По городу

1763

1744

-19

-1,11

+/-11

+/-0,62

Таблица 2.

Изменение структуры предложения в районах

Район

Кол-во
квартир
в апреле
2010 года,
шт.

Кол-во
квартир
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

шт.

%

Алмалинский

2115

2139

24,86

+24

+1,16

Медеуский

1581

1399

16,26

-182

-11,54

Бостандыкский

2274

2157

25,07

-117

-5,15

Жетысуйский

404

376

4,37

-28

-6,82

Ауэзовский

2254

2229

25,91

-25

-1,09

Турксибский

285

303

3,52

+18

+6,25

По городу

8913

8603

100,00

-310

-3,47

Алмалинский район

В мае снижение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,8% (1766 у.е./кв.м), при этом основное влияние на уменьшение средневзвешенной цены предложения оказало 3-комнатное жилье, которое подешевело на 2,3%. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост средних цен на 1,5%.

В сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья средние цены предложения сократились на 1,8% и 1,6% соответственно. Количество предложений за месяц выросло на 1%.

Медеуский район

В районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 2323 у.е./кв.м, при этом изменение лежит в пределах среднестатистической погрешности. В анализируемом месяце можно отметить небольшое снижение на 3-комнатное жилье на 1,6% и рост на 2-комнатное на 1,2.

В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дешевле на 2,3%, а в сегменте «дешевого» – на 0,3%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 12%.

Бостандыкский район

В течение трех месяцев в районе наблюдается стабильность ценовых показателей, при этом изменения средней цены предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (1830 у.е./кв.м).

В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также изменились незначительно. Так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 0,1%, а в секторе эконом-класса – на 0,4%. Количество предложений за месяц уменьшилось на 5%.

Жетысуйский район

В данном районе ценовой показатель, также как и в предыдущих двух месяцах, не изменился – 1193 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,2%, а «дешевого», напротив, сократилась на 2,8%. За истекший период отмечено снижение уровня предложения на 7%.

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья сократилась на 1,6% до отметки 1491 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 2,3%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средние цены в секторе элит-класса снизились на 0,7%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,3%. По итогам мая спад объема предложения за месяц составил 1%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель третий месяц лежит в пределах среднестатистической ошибки – 1111 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры изменения также незначительны. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 1,2% и 1,4% соответственно. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 6%.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце снижение ценовых показателей, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,7% и 1,8% соответственно. В зависимости от типа постройки, снижение средней цены предложения жилой площади в панельных домах составило 1,2%, в кирпичных и монолитных – 1,6% и 2,7% соответственно.

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 41% (-1112 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1688 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1422 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1444 у.е./кв.м).

За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 47% (-1363 у.е./кв.м), в кирпичных – 43% (-1466 у.е./кв.м) и в монолитных – 36% (-1113 у.е./кв.м).

За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 43% (-1313 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Средняя цена
предложения
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Средняя цена
предложения
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

1-комнатные

1612

1583

-29

-1,74

+/-15

+/-0,93

2-комнатные

1637

1626

-11

-0,65

+/-17

+/-1,01

3-комнатные

1777

1745

-32

-1,80

+/-19

+/-1,06

Многокомнатные

2117

2080

-37

-1,78

+/-42

+/-1,98

По городу

1763

1744

-19

-1,11

+/-11

+/-0,62

Таблица 4.

Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
квартир
в апреле
2010 года,
шт.

Кол-во
квартир
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

шт.

%

1-комнатные

1839

1794

20,85

-45

-2,41

2-комнатные

2916

2827

32,86

-88

-3,03

3-комнатные

3082

2987

34,72

-95

-3,08

Многокомнатные

1077

995

11,56

-82

-7,61

По городу

8913

8603

100,00

-310

-3,47

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя цена
предложения
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Средняя цена
предложения
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Панель

1546

1528

-18

-1,17

+/-8

+/-0,51

Кирпич

1936

1906

-30

-1,55

+/-20

+/-1,05

Монолит

2000

1945

-55

-2,74

+/-29

+/-1,49

По городу

1763

1744

-19

-1,11

+/-11

+/-0,62

Таблица 6.

Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Кол-во
квартир
в апреле
2010 года,
шт.

Кол-во
квартир
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

шт.

%

Панель

4023

3904

45,38

-119

-2,94

Кирпич

2973

2825

32,84

-148

-4,95

Монолит

1918

1874

21,78

-44

-2,29

По городу

8913

8603

100,00

-310

-3,47

Индекс расслоения

В мае по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,70, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,42, а максимальный – в Медеуском – 1,88.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.

По отношению к апрелю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,8% до уровня 2179 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,1% (1284 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс
расслоения
в данном
месяце

Верхние
ценовые
сегменты в
апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Верхние
ценовые
сегменты в
мае
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение верхних
ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1,75

2352

2314

-1,60

-39

Медеуский

1,88

3093

3024

-2,25

-69

Бостандыкский

1,79

2446

2444

-0,07

-2

Жетысуйский

1,65

1495

1514

+1,24

+19

Ауэзовский

1,42

1691

1679

-0,66

-12

Турксибский

1,55

1364

1348

-1,15

-16

По городу

1,70

2220

2179

-1,84

-41

Район

Нижние
ценовые
сегменты в
апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Нижние
ценовые
сегменты в
мае
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение нижних
ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1347

1323

-1,76

-24

Медеуский

1610

1606

-0,25

-4

Бостандыкский

1368

1363

-0,37

-5

Жетысуйский

943

916

-2,79

-27

Ауэзовский

1180

1183

+0,27

+3

Турксибский

885

872

-1,41

-13

По городу

1299

1284

-1,10

-15

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке вторичного жилья продолжает сохраняться тенденция увеличения ценовых показателей, однако в поведении тренда намечается стабилизация, которая в дальнейшем может привести к новому витку снижения средних цен предложения.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков