На последней неделе июня средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1690 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о снижении ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 1,9% до 8097 объектов, а объем предложения уменьшился на 4,5%, составив 982 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Медеуском, Бостандыкском и Турксибском районах на 17%, 3% и 2% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе в районах города изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, на диаграммах 6-11 и в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1739 |
1749 |
+10 |
+0,57 |
+/-16 |
+/-0,92 |
|
Медеуский |
2261 |
2249 |
-12 |
-0,53 |
+/-33 |
+/-1,45 |
|
Бостандыкский |
1823 |
1820 |
-3 |
-0,15 |
+/-18 |
+/-1,01 |
|
Жетысуйский |
1172 |
1169 |
-3 |
-0,32 |
+/-22 |
+/-1,86 |
|
Ауэзовский |
1464 |
1460 |
-4 |
-0,30 |
+/-8 |
+/-0,55 |
|
Турксибский |
1092 |
1098 |
+6 |
+0,58 |
+/-21 |
+/-1,90 |
|
Город |
1706 |
1690 |
-16 |
-0,91 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
1900 |
1959 |
24,19 |
+59 |
+3,11 |
|
Медеуский |
1295 |
1081 |
13,35 |
-214 |
-16,53 |
|
Бостандыкский |
2252 |
2185 |
26,99 |
-67 |
-2,98 |
|
Жетысуйский |
319 |
363 |
4,48 |
+44 |
+13,79 |
|
Ауэзовский |
2185 |
2215 |
27,36 |
+30 |
+1,37 |
|
Турксибский |
299 |
294 |
3,63 |
-5 |
-1,67 |
|
Город |
8250 |
8097 |
100,00 |
-153 |
-1,85 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу снижение ценового показателя наблюдается на 3-комнатное жилье на 1,5% и на квартиры в панельных и кирпичных постройках на 0,78% и 1,6% соответственно (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1388 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1530 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1695 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1685 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 54% (-1712 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 48% (-1705 у.е./кв.м) и 39% (-1175 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48% (-1589 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1560 |
1556 |
-4 |
-0,26 |
+/-16 |
+/-1,01 |
|
2-комнатные |
1583 |
1584 |
+1 |
+0,06 |
+/-16 |
+/-0,98 |
|
3-комнатные |
1732 |
1707 |
-25 |
-1,46 |
+/-19 |
+/-1,10 |
|
Многокомнатные |
2054 |
2020 |
-34 |
-1,63 |
+/-44 |
+/-2,15 |
|
По городу |
1706 |
1690 |
-16 |
-0,91 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1585 |
1614 |
19,93 |
+29 |
+1,83 |
|
2-комнатные |
2855 |
2835 |
35,01 |
-20 |
-0,70 |
|
3-комнатные |
2919 |
2811 |
34,72 |
-108 |
-3,70 |
|
Многокомнатные |
891 |
837 |
10,34 |
-54 |
-6,06 |
|
По городу |
8250 |
8097 |
100,00 |
-153 |
-1,85 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1499 |
1488 |
-11 |
-0,72 |
+/-7 |
+/-0,50 |
|
Кирпич |
1848 |
1818 |
-30 |
-1,61 |
+/-21 |
+/-1,13 |
|
Монолит |
1947 |
1917 |
-30 |
-1,54 |
+/-32 |
+/-1,64 |
|
По городу |
1706 |
1690 |
-16 |
-0,91 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
4037 |
3930 |
48,54 |
-107 |
-2,65 |
|
Кирпич |
2573 |
2547 |
31,46 |
-26 |
-1,01 |
|
Монолит |
1640 |
1620 |
20,01 |
-20 |
-1,22 |
|
По городу |
8250 |
8097 |
100,00 |
-153 |
-1,85 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,02 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 1,2% (2183 у.е./кв.м), при этом подешевели 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 0,8%, 1,3% и 1,5% соответственно, а на 1-комнатные квартиры за неделю средние цены не изменились.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 1,3% до 1271 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 0,1%, 2-комнатные – на 1% и 3-комнатные – на 1,9%, а многокомнатные – на 2,5%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,72 |
2289 |
2283 |
-6 |
-0,27 |
|
Медеуский |
2,02 |
2985 |
3009 |
+24 |
+0,80 |
|
Бостандыкский |
1,83 |
2446 |
2444 |
-2 |
-0,08 |
|
Жетысуйский |
1,60 |
1455 |
1449 |
-6 |
-0,40 |
|
Ауэзовский |
1,43 |
1669 |
1666 |
-3 |
-0,18 |
|
Турксибский |
1,56 |
1319 |
1331 |
+12 |
+0,91 |
|
Город |
1,72 |
2209 |
2183 |
-26 |
-1,22 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1330 |
1335 |
-5 |
-0,38 |
|
Медеуский |
1489 |
1534 |
-45 |
-2,90 |
|
Бостандыкский |
1338 |
1334 |
+4 |
+0,28 |
|
Жетысуйский |
904 |
919 |
-15 |
-1,59 |
|
Ауэзовский |
1162 |
1167 |
-5 |
-0,43 |
|
Турксибский |
852 |
860 |
-8 |
-0,95 |
|
Город |
1271 |
1288 |
-17 |
-1,33 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,3% (-2400 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41,6% (-904 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда на понижательный. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 5,3%, однако чтобы достигнуть минимума прошлого года цене предложения нужно снизиться еще на 16,8%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz