Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за июнь 2010 года

Второй месяц наблюдается снижение во всех сегментах рынка вторичного жилья. В июне средневзвешенная цена предложения сократилась на 2,3% до 1704 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья снизились на 1,7% и 1,4% соответственно. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 8,1 тыс. до 8,5 тыс. квартир, что на 3,7% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидерами по количеству предложений являются Бостандыкский и Ауэзовский районы, на их долю приходится по 27%. Ненамного отстает Алмалинский район – 24%. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 15% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4% и 3% соответственно.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

В июне в Медеуском, Ауэзовском и Алмалинском районах зафиксировано снижение предложения на 2,9%, 1,6% и 1,1% соответственно, а в остальных районах города изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).

Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с маем, сократилось на 3,7%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Бостандыкского, где рост составил 4%. Максимально уменьшилось предложение в Жетысуйском районе – на 12%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,2% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней цены предложения в районах

Район

Средняя цена
предложения
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Средняя цена
предложения
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Алмалинский

1766

1746

-20

-1,12

+/-16

+/-0,91

Медеуский

2323

2256

-67

-2,90

+/-29

+/-1,28

Бостандыкский

1830

1820

-10

-0,52

+/-18

+/-0,98

Жетысуйский

1193

1170

-23

-1,92

+/-23

+/-1,93

Ауэзовский

1491

1468

-23

-1,57

+/-8

+/-0,53

Турксибский

1111

1089

-22

-1,97

+/-22

+/-2,01

По городу

1744

1704

-40

-2,25

+/-11

+/-0,62

Таблица 2.

Изменение структуры предложения в районах

Район

Кол-во
квартир
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
квартир
в июне
2010 года,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

шт.

%

Алмалинский

2139

1956

23,59

-183

-8,57

Медеуский

1399

1257

15,16

-142

-10,14

Бостандыкский

2157

2239

27,01

+82

+3,80

Жетысуйский

376

333

4,01

-44

-11,62

Ауэзовский

2229

2225

26,84

-5

-0,21

Турксибский

303

281

3,38

-22

-7,36

По городу

8603

8290

100,00

-314

-3,65

Алмалинский район

В июне снижение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,1% (1746 у.е./кв.м), при этом основное влияние на уменьшение средневзвешенной цены предложения оказало 1- и многокомнатное жилье, которое подешевело на 1,8% и 3% соответственно. Напомним, что в прошлом месяце падение средних цен составило 1,8%.

В сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья средние цены предложения изменились разнонаправленно: жилье элит-класса сократилось в цене на 1,5%, а эконом-класса, напротив, возросло на 0,9%.

Медеуский район

В районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 2256 у.е./кв.м, что на 2,9% ниже показателя прошлого месяца. В анализируемом месяце можно отметить значительное снижение цен на 2-комнатное жилье на 7,8%.

В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дешевле на 2,3%, а в сегменте «дешевого» – на 4,3%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 10%.

Бостандыкский район

В течение четырех месяцев в районе наблюдается стабильность ценовых показателей, при этом изменения средней цены предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (1820 у.е./кв.м).

В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также изменились незначительно. Так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 0,8%, а в секторе эконом-класса – на 0,9%. Количество предложений за месяц увеличилось на 4%.

Жетысуйский район

В данном районе ценовой показатель, также как и в предыдущих трех месяцах, не изменился – 1170 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена предложения сократилась на 4,1%, а «дешевого», напротив, увеличилась на 0,1%. За истекший период отмечено снижение уровня предложения на 12%.

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья сократилась на 1,6% до отметки 1468 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 1,8%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также сократились. Так, средние цены в секторе элит-класса снизились на 0,3%, а в секторе эконом-класса – на 1,3%. По итогам июня спад объема предложения за месяц составил 0,2%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель четвертый месяц лежит в пределах среднестатистической ошибки – 1089 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры изменения также незначительны. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 1,5% и 4,7% соответственно. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 7%.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце снижение ценовых показателей, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 2- и многокомнатные квартиры на 2% и 2,9% соответственно. В зависимости от типа постройки, снижение средней цены предложения жилой площади в кирпичных и монолитных домах составило 3,1% и 1,6%.

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 42% (-1126 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1401 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1437 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1505 у.е./кв.м).

За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 48% (-1388 у.е./кв.м), в кирпичных – 45% (-1524 у.е./кв.м) и в монолитных – 37% (-1146 у.е./кв.м).

За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 44,3% (-1353 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Средняя цена
предложения
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Средняя цена
предложения
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

1-комнатные

1583

1569

-14

-0,91

+/-15

+/-0,96

2-комнатные

1626

1594

-32

-2,00

+/-16

+/-1,00

3-комнатные

1745

1729

-16

-0,90

+/-19

+/-1,07

Многокомнатные

2080

2020

-60

-2,89

+/-42

+/-2,03

По городу

1744

1704

-40

-2,25

+/-11

+/-0,62

Таблица 4.

Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры

Формат
квартиры

Кол-во
квартир
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
квартир
в июне
2010 года,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

шт.

%

1-комнатные

1794

1671

20,15

-124

-6,89

2-комнатные

2827

2854

34,43

+27

+0,94

3-комнатные

2987

2886

34,81

-102

-3,40

Многокомнатные

995

880

10,62

-115

-11,54

По городу

8603

8290

100,00

-314

-3,65

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Средняя цена
предложения
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Средняя цена
предложения
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

Погрешность

у.е./кв.м

%

у.е./кв.м

%

Панель

1528

1502

-26

-1,67

+/-8

+/-0,50

Кирпич

1906

1848

-58

-3,05

+/-20

+/-1,08

Монолит

1945

1914

-31

-1,62

+/-30

+/-1,54

По городу

1744

1704

-40

-2,25

+/-11

+/-0,62

Таблица 6.

Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры

Кол-во
квартир
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
квартир
в июне
2010 года,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Темп прироста
к предыдущему
месяцу,

шт.

%

Панель

3904

3999

48,24

+95

+2,43

Кирпич

2825

2641

31,86

-184

-6,53

Монолит

1874

1650

19,90

-224

-11,97

По городу

8603

8290

100,00

-314

-3,65

Индекс расслоения

В июне по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,43, а максимальный – в Медеуском – 1,92.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.

По отношению к маю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,7% до уровня 2143 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,4% (1266 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район

Индекс
расслоения
в данном
месяце

Верхние
ценовые
сегменты в
мае
2010 года,
у.е./кв.м

Верхние
ценовые
сегменты в
июне
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение верхних
ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1,71

2314

2280

-1,48

-34

Медеуский

1,92

3024

2955

-2,26

-69

Бостандыкский

1,80

2444

2424

-0,83

-20

Жетысуйский

1,58

1514

1452

-4,07

-62

Ауэзовский

1,43

1679

1674

-0,34

-5

Турксибский

1,60

1348

1328

-1,52

-20

По городу

1,69

2179

2143

-1,67

-36

Район

Нижние
ценовые
сегменты в
мае
2010 года,
у.е./кв.м

Нижние
ценовые
сегменты в
июне
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение нижних
ценовых сегментов

%

у. е.

Алмалинский

1323

1335

+0,86

+12

Медеуский

1606

1537

-4,31

-69

Бостандыкский

1363

1350

-0,92

-13

Жетысуйский

916

917

+0,07

+1

Ауэзовский

1183

1168

-1,30

-15

Турксибский

872

832

-4,65

-40

По городу

1284

1266

-1,42

-18

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке вторичного жилья продолжает сохраняться тенденция увеличения ценовых показателей, однако в поведении тренда намечается стабилизация, которая в дальнейшем может привести к новому витку снижения средних цен предложения.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков