Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 13.07.2010 г. по 20.07.2010 г.)

На третьей неделе июля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1705 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 12 у.е./кв.м (+/-0,7%), можно констатировать о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 7,1% до 7378 объектов, а объем предложения уменьшился на 0,9%, составив 926 миллионов долларов.

За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Алмалинском и Медеуском районах на 12%, а минимальное – в Бостандыкском – на 0,9%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер, однако небольшое смещение наблюдается в диапазоне цен от 1200 до 1500 у.е./кв.м. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе увеличение ценовых показателей наблюдается в Медеуском районе на 3,2%, в Бостандыкском и Ауэзовском – на 1,3%. В остальных районах города изменение средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, и в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском, Медеуском и Ауэзовском – 48%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу увеличение ценовых показателей наблюдается на 1- и 3-комнатное жилье на 2% и 1,7% соответственно, на квартиры в панельных и кирпичных постройках на 1,7% и 1,3% (таблицы 3-6).

В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1374 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1515 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1681 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1670 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1687 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 48% (-1692 у.е./кв.м) и 39% (-1190 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48% (-1574 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.

Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,97 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,45 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.

В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 1,4% (2196 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 4,9%, 2-комнатные – на 0,5%, 3-комнатные – на 1,9% и многокомнатные – на 2,1%.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1% до 1286 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 0,2%, 2-комнатные – на 1,4% и 3-комнатные – на 1,8%, а многокомнатные, напротив, сократились на 0,6%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7-8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52% (-2387 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41% (-889 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда на понижательный. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4,5%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, цене предложения нужно снизиться еще на 17,5%.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан, можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz