Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за сентябрь 2008 г.

Сентябрь продемонстрировал резкий спад количества предложений на рынке аренды. В данном месяце количество предложений найма упало на 24,9% и составило 1064 объекта. При этом, по сравнению с прошлым месяцем, средняя арендная ставка по городу уменьшилась на 7% и опустилась до отметки 1021 доллар за 1 месяц проживания, но достичь июльского показателя пока еще не удалось.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 855 до 1314 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 28%. Вклад Бостандыкского района в общее количество квартир составляет 27%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 12% соответственно. Минимум предложений за сентябрь пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 6% и 3%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 34% (356 объектов), далее 3- и 1-комнатное – 30% (323) и 26% (281) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (104). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился равномерно на все форматы квартир в среднем на 30%.

Значительное снижение арендных ставок наблюдалось на третьей и четвертой недели текущего месяца. Основное влияние на ценовой показатель оказали квартиры большого формата. Сокращение стоимости найма квартир на 3- и многокомнатные квартиры составило 15,2% и 19,3% соответственно. Цена на 1- и 2-комнатное жилье в течение двух месяцев продолжает расти, и в сентябре зафиксировано увеличение на 6,2% и 3,8%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов

Диапазон

ставок,

$/мес.

Средняя

Стоимость

аренды,

$/мес.

Изменение к августу

%

$

1-комннатных

281

380 – 830

600

+6,21

+35

2-комнатных

356

560 – 1500

899

+3,78

+33

3-комнатных

326

730 – 2030

1232

-15,20

-221

Многокомнатных

104

1070 – 2400

1646

-19,32

-394

По городу

1064

550 – 1750

1021

-6,95

-76

С января 2008 г. снижение стоимости аренды распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 5%, 2-комнатные – 27,8%, 3-комнатные – 33,2% и многокомнатные – 40,2%. В целом по городу за данный период спад цен найма квартир составил 27,8%.

Изменение средней стоимости найма квартир по районам в у.е. за месяц проживания

В сентябре основное влияние на средний ценовой показатель по городу оказало значительное падение стоимости найма в Турксибском районе, здесь сокращение составило 29,9%. Снижение арендных ставок фиксируется в Алмалинском и Жетысуйском районах с темпом 5,1% и 5,9% соответственно. В остальных районах города, напротив, прослеживается небольшой рост. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

Стоимость

аренды,

в августе

$/мес.

Средняя

Стоимость

аренды,

в сентябре

$/мес.

Изменение к августу

%

%

Алмалинский

1285

1220

-5,06

-65

Ауэзовский

877

880

+0,38

+3

Бостандыкский

1239

1275

+2,84

+35

Жетысуйский

1036

975

-5,87

-61

Медеуский

1627

1634

+0,41

+7

Турксибский

743

520

-29,93

-222

По городу

1098

1021

-6,95

-76

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья изменение ценовых показателей имеет разнонаправленный характер. Так, стоимость аренды эконом-класса выросла на 13,9%, в то время как элит-класса – сократилась на 7,4%. Стоит отметить повышение ренты арендного жилья в Ауэзовском районе, где «дорогое» жилье увеличилось на 8,6%, «дешевое» на 32,6% (!). Подробнее в таблицах 3 и 4.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

Стоимость

аренды,

в августе

$/мес.

Средняя

Стоимость

аренды,

в сентябре

$/мес.

Изменение к августу

%

%

Алмалинский

2357

2101

-10,88

-256

Ауэзовский

1128

1225

+8,63

+97

Бостандыкский

2706

2315

-14,47

-391

Жетысуйский

1507

1411

-6,33

-95

Медеуский

2810

2802

-0,29

-8

Турксибский

788

645

-18,23

-144

По городу

1699

1574

-7,35

-125

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

Стоимость

аренды,

в августе

$/мес.

Средняя

Стоимость

аренды,

в сентябре

$/мес.

Изменение к августу

%

%

Алмалинский

666

701

+5,23

+35

Ауэзовский

446

591

+32,55

+145

Бостандыкский

585

671

+14,66

+86

Жетысуйский

554

656

+18,30

+101

Медеуский

812

899

+10,76

+87

Турксибский

378

395

+4,43

+17

По городу

556

634

+13,94

+78

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк. Для сведения: показатель индекса 1,16 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 116% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В таблице 5 рассчитанные индексы доходности представляют уровень планируемого дохода от арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры.

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-

комн.

2-

комн.

3-

комн.

4-

комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-

класса

Индекс

доходности

квартир

элит-

класса

Индекс

Доходности

Квартир

эконом-

класса

Алмалинский

1,07

1,33

1,14

1,36

1,22

1,57

0,74

Ауэзовский

0,98

1,12

0,99

1,53

1,15

1,55

0,64

Бостандыкский

1,35

1,42

1,25

0,91

1,23

1,48

0,69

Жетысуйский

1,50

1,55

1,32

1,07

1,36

1,63

0,95

Медеуский

1,38

1,17

1,08

1,07

1,17

1,69

0,76

Турксибский

0,98

0,95

0,81

0,40

0,79

1,41

0,59

По городу

1,21

1,26

1,10

1,06

1,16

1,55

0,73

Анализируя данный показатель, в целом по городу можно заметить, что наиболее доходное жилье остается в Турксибском районе. Здесь за счет минимальной стоимости 1 кв. м вознаграждения по банковским депозитам не покрывают ежемесячной ренты.

В сентябре в разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что квартиры сектора элит-класса для всех районов города покрывают вознаграждения по банку, так как индекс доходности больше единицы. Наибольший показатель доходности в Медеуском районе 1,69, то есть в данном районе сдавать жилье выгоднее всего.

Напротив, квартиры эконом-класса сдавать в аренду менее выгодно. В данном сегменте индекс доходности составляет 0,59 – 0,95, то есть размер арендных платежей на 59% – 95% покрывают банковские взносы.

Прогноз

В сентябре сезонная активность начала снижаться, и средняя арендная ставка «поползла» вниз, отражая объективную реальность на рынке аренды. Хотя рента на более востребованное 1- и 2-комнатное жилье продолжает расти, в то время как на квартиры больших форматов уже в этом месяце фиксируется значительное снижение. Коррекция цен найма продолжится в октябре – ноябре месяце.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков