Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы (с 1.08.2008 г. по 1.09.2008 г.)

По сравнению с прошлым месяцем средняя арендная ставка по городу увеличилась на 8,8% и поднялась к отметке 1098 долларов за 1 месяц проживания.

При этом количество предложений найма в данном месяце выросло на 13,6% и составило 1508 объектов.

Состояние рынка

В данном месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1116 до 2300 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Алмалинский, на его долю приходится 27%. Вклад Ауэзовского района в общее количество квартир составляет 21%, Медеуского и Бостандыкского – 19% и 15% соответственно. Минимум предложений за истекший период пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 6% и 3%.

В зависимости от формата квартир максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 33% (500 объектов), далее 3- и 1-комнатное – 31% (474) и 26% (390) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (144). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения вдвое вырос на квартиры большого формата, а на 1-комнатные уменьшился на 20%. Рост количества 2- и 3-комнатного жилья составил 9% и 53,5% соответственно.

Снижение арендных ставок, наблюдающееся с начала года, в августе сменилось ростом цен на 8,8%. Увеличение найма квартир прослеживается на все форматы: 1-комнатных – на 2,7%, 2-комнатных – на 3,9%, 3-комнатных – на 20,5% и многокомнатных – на 8,9%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во объектов

Диапазон ставок, $/мес.

Средняя стоимость аренды, $/мес.

Изменение к июлю

%

$

1-комннатных

390

300 – 850

556

+2,67

+15

2-комнатных

500

390 – 1500

866

+3,90

+33

3-комнатных

474

650 – 2020

1453

+20,51

+247

Многокомнатных

144

1420 – 3500

2040

+8,90

+167

По городу

1508

550 – 1750

1098

+8,77

+89

С января 2008 г. снижение стоимости аренды распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 10,6%, 2-комнатные – 30,5%, 3-комнатные – 21,2% и многокомнатные – 25,9%. В целом по городу за данный период спад цен найма квартир составил 22,4%.

Изменение средней стоимости найма квартир по районам в у.е. за месяц проживания

В августе рост средней арендной ставки наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где снижение составило 1,8%. Максимальное увеличение цен найма квартир зафиксировано в Турксибском районе – 26,1%, а минимальное – в Бостандыкском – 0,2%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя стоимость аренды,

в июле

$/мес.

Средняя стоимость аренды,

в августе

$/мес.

Изменение к июлю

%

%

Алмалинский

1182

1285

+8,74

+103

Ауэзовский

756

877

+16,02

+121

Бостандыкский

1237

1239

+0,22

+3

Жетысуйский

1054

1036

-1,76

-19

Медеуский

1539

1627

+5,71

+88

Турксибский

589

743

+26,13

+154

По городу

1009

1098

+8,77

+89

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья можно заметить, что рост цен арендного жилья наблюдается в обоих сегментах. Стоимость найма квартир элит-класса увеличилась на 2,5%, а эконом-класса – на 4,4%. Основное влияние в обоих секторах оказало повышение ренты арендного жилья в Турксибском и Алмалинском районах более чем на 20%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк. Для сведения: показатель индекса 0,79 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 79% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В таблице 3 рассчитанные индексы доходности представляют уровень планируемого дохода от арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры.

Таблица 3.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс доходности квартир бизнес-класса

Индекс доходности квартир элит-класса

Индекс доходности квартир эконом-класса

Алмалинский

1,14

1,23

1,33

1,59

1,32

2,57

0,86

Ауэзовский

0,99

1,23

1,08

1,91

1,30

1,21

0,94

Бостандыкский

1,45

1,42

1,34

1,05

1,31

1,32

0,80

Жетысуйский

1,34

1,48

1,34

1,41

1,39

1,33

1,01

Медеуский

1,43

1,20

0,98

1,09

1,17

1,56

0,76

Турксибский

0,94

0,98

1,09

0,66

0,94

1,84

0,91

По городу

1,21

1,25

1,34

1,28

1,23

1,64

0,88

Анализируя данный показатель в целом по городу можно заметить, что наиболее доходное жилье остается в Турксибском районе. Здесь за счет минимальной стоимости 1 кв. м вознаграждения по банковским депозитам не покрывают ежемесячной ренты.

В августе в разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что квартиры сектора элит-класса для всех районов города покрывают вознаграждения по банку, так как индекс доходности больше единицы. А Алмалинский район имеет показатель доходности 254%. То есть в данном районе сдавать жилье выгоднее всего.

Напротив, квартиры эконом-класса сдавать в аренду менее выгодно. В данном сегменте индекс доходности составляет 0,76 – 0,94, то есть размер арендных платежей на 76% – 94% покрывают банковские взносы. Исключением является только Жетысуйский район – 1,01.

Итак, в августе одним из основных факторов, влияющих на рост ставок на рынке арендного жилья, является начало учебного года. Коррекция цен найма ожидается в октябре – ноябре месяце.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков