Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за январь 2009 г.

В январе наблюдается положительное колебание на рынке аренды. Стоимость найма по городу увеличилась на 1,5% и составила 938 долларов за 1 месяц проживания.

Количество предложений за месяц сократилось на 7,2% до 1261 объекта.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1028 до 1465 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма традиционно является Алмалинский, на его долю приходится 31%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 29%, Медеуский и Ауэзовский – 18% и 17% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 37% (470 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 32% (407) и 23% (285) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 8% (88). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения уменьшился следующим образом: 2-комнатных – на 3%, 3-комнатных – на 20% и многокомнатных квартир – на 23%, количество 1-комнатных, напротив, выросло на 5%.

Основное влияние на повышение арендных ставок по городу оказало многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 26,6%. Однако на остальные форматы квартир прослеживается снижение. Так, в данном месяце максимальное сокращение арендных ставок наблюдается на 2-комнатные квартиры – 7,9%, а минимум пришелся на 3-комнатное жилье – 3,3%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов в

январе

2009 года

Диапазон

ставок в

январе 2009

года, $/мес.

Средняя

стоимость

аренды в

январе 2009

года, $/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

407

400 – 770

556

-6,34

-38

2-комнатных

470

480 – 1260

760

-7,90

-65

3-комнатных

285

620 – 1820

1075

-3,29

-37

Многокомнатных

99

1110 – 3360

1704

+26,59

+358

По городу

1261

560 – 1380

938

+1,50

+15

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В январе сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 13,1%. Максимальный спад арендных ставок наблюдается в районе Алмалинском – 12,3%, а минимальный – в Жетысуйском – 1,4%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в декабре

2008 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в январе

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

1245

1092

-12,31

-153

Ауэзовский

736

832

+13,13

+96

Бостандыкский

1258

1141

-9,27

-117

Жетысуйский

748

737

-1,43

-11

Медеуский

1453

1357

-6,66

-96

Турксибский

495

476

-3,79

-19

По городу

923

938

+1,56

+15

Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах арендного жилья, хотя наметившаяся тенденция с начала прошлого года имеет разнонаправленный характер (диаграммы 14 и 15).

Стоимость аренды эконом-класса сократилась на 1,4% до уровня 560 у.е. за месяц проживания, а элит-класса – на 3,4% до отметки 1380 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.

Снижение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 21,7%. Максимальный спад цен зафиксирован в Бостандыкском районе на 12,6%, а минимальный – в Жетысуйском – 2,7%.

В сегменте «дешевого» жилья сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где стоимость аренды за месяц выросла на 14,1%. Максимальное снижение ренты наблюдается в Алмалинском районе – 9,9%, а минимальное – в Жетысуйском – 0,3%.

В разрезе формата квартир в обоих секторах наибольшее влияние на цены оказало многокомнатное жилье, стоимость которого увеличилась на 24% в сегменте эконом-класса и на 33% в сегменте элит-класса.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в декабре

2008 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в январе

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

2270

2002

-11,80

-268

Ауэзовский

978

1190

+21,68

+212

Бостандыкский

2306

2016

-12,58

-290

Жетысуйский

1108

1078

-2,71

-30

Медеуский

2497

2348

-5,97

-149

Турксибский

600

569

-5,08

-31

По городу

1428

1380

-3,36

-48

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в декабре

2008 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в январе

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

693

625

-9,86

-68

Ауэзовский

541

512

-5,28

-29

Бостандыкский

679

663

-2,36

-16

Жетысуйский

473

471

-0,30

-2

Медеуский

807

781

-3,28

-26

Турксибский

345

394

+14,10

+49

По городу

568

560

-1,43

-8

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В январе 2009 года показатель индекса 1,31 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 131% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что индексы доходности демонстрируют уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-

класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир

элит

- класса

Алмалинский

1,55

1,30

1,24

1,09

1,29

1,68

1,06

Ауэзовский

1,43

1,10

0,93

1,55

1,26

1,53

0,92

Бостандыкский

1,42

1,26

1,23

1,35

1,32

1,71

1,04

Жетысуйский

2,21

1,43

1,09

-

1,58

2,25

0,98

Медеуский

1,60

1,27

1,30

0,94

1,28

1,76

0,93

Турксибский

1,82

0,98

0,96

0,30

1,11

2,00

0,74

По городу

1,67

1,22

1,13

0,87

1,31

1,82

0,95

По отношению к декабрю прошлого года индекс доходности изменился с 1,08 до 1,31. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города. Максимальный рост индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 42%, а минимальный – в Алмалинском – 1,5%.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города, кроме центральных: Алмалинского и Бостандыкского, ниже доходности по банковским вкладам. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, так как индекс доходности составляет 1,53 – 2,25, то есть размер арендных платежей на 153% – 225% покрывает банковские взносы.

Прогноз

Итак, в течение года на рынке аренды прослеживается следующая закономерность: арендные ставки в целом по городу сокращаются, при этом основное влияние на снижение стоимости найма оказывают цены ренты «дорогого» сегмента, в то время как сектор «дешевого» жилья подвержен росту. Наиболее востребованы на данном рынке 1-комнатные квартиры, так как в период деловой активности, для данного типа жилья наблюдается максимальный рост стоимости найма. Квартиры большого формата менее популярны, поэтому ставки аренды в течение года были подвержены планомерному снижению.

С учетом нынешних ставок можно предположить, что стоимость найма в следующих месяцах будет снижаться в пределах 3-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков