Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за февраль 2009 г.

В феврале снижение ставок найма на рынке аренды продолжилось. Стоимость ренты по городу сократилась на 5,9% и составила 882 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 34% до 1960 объектов.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1610 до 1793 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма традиционно является Алмалинский, на его долю приходится 31%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 29%, Медеуский и Ауэзовский – 25% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 5% и 2%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 38% (638 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 29% (492) и 23% (394) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (166). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился следующим образом: 1-комнатных – на 2%, 2-комнатных – на 16%, 3-комнатных – на 42% и многокомнатных квартир – на 58%.

Основное влияние на сокращение арендных ставок по городу оказало 1-комнатное жилье, которое снизилось в цене на 12,4%. Падение ставок найма 2- и 3-комнатных составило 5,8% и 6,5% соответственно. Однако ставки ренты многокомнатного жилья, после значительного роста в январе на 26,6%, продолжили увеличиваться, так, в феврале рост данного формата составил 1,5%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов в

феврале

2009 года

Диапазон

ставок в

феврале

2009 года,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды в

феврале

2009 года,

$/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

492

340 – 730

487

-12,39

-69

2-комнатных

638

430 – 1310

716

-5,78

-44

3-комнатных

394

580 – 1780

1005

-6,51

-70

Многокомнатных

166

860 – 3750

1729

+1,47

+25

По городу

1690

520 – 1470

882

-5,90

-54

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В феврале сокращение стоимости найма прослеживается только в Алмалинском и Ауэзовском районах на 6,4% и 17,5% соответственно. В остальных районах города зафиксирован рост арендных ставок. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в январе

2009 года

$/мес.

Средняя стоимость

аренды,

в феврале

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

1092

1022

-6,44

-70

Ауэзовский

832

687

-17,51

-145

Бостандыкский

1141

1197

+4,90

+56

Жетысуйский

737

754

+2,26

+17

Медеуский

1357

1421

+4,75

+64

Турксибский

476

525

+10,27

+49

По городу

938

882

-5,89

-54

Расслоение рынка аренды

Снижение ценовых показателей наблюдается только в «дешевом» сегменте арендного жилья, в то время как в «дорогом» прослеживается рост.

Так, стоимость аренды эконом-класса сократилась на 7,4% до уровня 518 у.е. за месяц проживания, а элит-класса, напротив, выросла на 6,4% до отметки 1469 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.

Снижение стоимости ренты в секторе «дешевого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 2,9%. Максимальный спад цен зафиксирован в Бостандыкском и Медеуском районах более чем на 13%, а минимальный – в Жетысуйском – 0,5%.

В сегменте «дорогого» жилья значительный рост стоимости найма прослеживается в Бостандыкском районе, в Ауэзовском и Жетысуйском районах, напротив, спад стоимости аренды на 12,7% и 2% соответственно.

Рассматривая оба сектора арендного жилья как совокупность форматов, можно отметить, что снижение зафиксировано во всех сегментах, кроме «дорогих» многокомнатных квартир, где рост составил 11,6%.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в январе

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в феврале

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

2002

2037

+1,75

+35

Ауэзовский

1190

1039

-12,71

-151

Бостандыкский

2016

2534

+25,70

+518

Жетысуйский

1078

1056

-2,03

-22

Медеуский

2348

2813

+19,76

+465

Турксибский

569

630

+10,61

+61

По городу

1380

1469

+6,38

+89

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в январе

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в феврале

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

625

572

-8,45

-53

Ауэзовский

512

462

-9,77

-50

Бостандыкский

663

571

-13,80

-92

Жетысуйский

471

469

-0,53

-2

Медеуский

781

676

-13,44

-105

Турксибский

394

405

+2,87

+11

По городу

560

518

-7,39

-42

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В феврале 2009 года показатель индекса 1,16 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 116% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что индексы доходности демонстрируют уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-

класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир

элит –

класса

Алмалинский

1,30

1,15

1,18

1,04

1,17

1,47

0,98

Ауэзовский

1,22

0,99

0,81

0,99

1,00

1,36

0,75

Бостандыкский

1,29

1,16

1,20

1,69

1,33

1,41

1,16

Жетысуйский

1,64

1,30

0,99

0,93

1,21

1,59

0,78

Медеуский

1,46

1,11

1,19

1,23

1,25

1,46

1,00

Турксибский

1,16

0,97

0,78

1,03

0,98

1,57

0,57

По городу

1,34

1,11

1,02

1,15

1,16

1,48

0,87

По отношению к январю этого года индекс доходности изменился с 1,31 до 1,16. Уменьшение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского района, где увеличение индекса доходности составило 1,5%. Максимальный спад индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 23%, а минимальный – в Медеуском – 2,2%.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам, однако исключение составляют два верхних района города – Медеуский и Бостандыкский. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс доходности составляет 1,36 – 1,59, то есть размер арендных платежей на 136% – 159% покрывает банковские взносы.

Прогноз

Итак, в течение февраля снижение арендных ставок продолжилось. Наиболее популярные в период делового сезона 1-комнатные квартиры теряют свою привлекательность, при этом темпы снижения арендных ставок от месяца к месяцу увеличиваются. Основное сдерживающее влияние в данном месяце оказали ставки найма многокомнатного «дорогого» жилья.

С учетом девальвации национальной валюты можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков