Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за март 2009 г.

В марте продолжилось снижение ставок найма на рынке аренды. Стоимость ренты по городу сократилась на 6,3% и составила 827 долларов за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 24,6% до 2105 объектов. Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дорогом» сегменте арендного жилья – 3,9%, так и в «дешевом» – 14,1%.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 2030 до 2245 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Бостандыкский, на его долю приходится 31%. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 27%, Алмалинского и Ауэзовского – 23% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 35% (714 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 30% (636) и 23% (493) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 12% (262). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился следующим образом: 1-комнатных – на 29%, 2-комнатных – на 12%, 3-комнатных – на 25% и многокомнатных квартир – на 58%.

Основное влияние на сокращение арендных ставок по городу оказало 3-комнатное жилье, которое снизилось в цене на 10,3%. Падение ставок найма 1- и 2-комнатных составило 7,3% и 7,4% соответственно. Однако ставки ренты многокомнатного жилья, после значительного роста в январе на 26,6%, продолжают увеличиваться, так, в марте рост данного формата составил 0,3%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов в

марте

2009 года

Диапазон

ставок в

марте

2009 года,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды в

марте

2009 года,

$/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

636

280 – 700

452

-7,25

-35

2-комнатных

714

390 – 1250

663

-7,44

-53

3-комнатных

493

480 – 1590

901

-10,33

-104

Многокомнатных

262

790 – 3330

1735

+0,32

+6

По городу

2105

450 – 1410

827

-6,26

-55

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В марте сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально снизились арендные ставки в Турксибском районе – 19%, а минимально – в Медеуском – 1%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в феврале

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в марте

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

1022

993

-2,77

-29

Ауэзовский

687

653

-4,88

-34

Бостандыкский

1197

1108

-7,44

-89

Жетысуйский

754

746

-1,06

-8

Медеуский

1421

1406

-1,03

-15

Турксибский

525

425

-19,03

-100

По городу

882

827

-6,26

-55

Расслоение рынка аренды

Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом».

Так, стоимость аренды эконом-класса сократилась на 14,1% до уровня 445 у.е. за месяц проживания, при этом темп снижения увеличился в два раза. Стоимость ренты квартир элит-класса снизилась скромнее на – 3,9% до отметки 1411 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.

Снижение стоимости ренты в секторе «дешевого» жилья зафиксировано во всех районах города. Максимальный спад цен зафиксирован в Турксибском – на 20,5%, а минимальный – в Жетысуйском – 1,2%.

В сегменте «дорогого» жилья сокращение стоимости найма прослеживается в Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах на 8,2%, 2,9% и 1,5% соответственно. В остальных районах города наблюдается незначительный рост.

Рассматривая оба сектора арендного жилья как совокупность форматов, можно отметить, что снижение зафиксировано во всех сегментах.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в феврале

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в марте

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

2037

2156

+5,85

+119

Ауэзовский

1039

1023

-1,49

-16

Бостандыкский

2534

2327

-8,16

-207

Жетысуйский

1056

1026

-2,90

-30

Медеуский

2813

2966

+5,47

+153

Турксибский

630

644

+2,24

+14

По городу

1469

1411

-3,90

-58

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в феврале

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в марте

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

572

488

-14,78

-84

Ауэзовский

462

379

-18,05

-83

Бостандыкский

571

478

-16,44

-93

Жетысуйский

469

463

-1,23

-6

Медеуский

676

593

-12,25

-83

Турксибский

405

322

-20,46

-83

По городу

518

445

-14,08

-73

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В марте 2009 года показатель индекса 1,28 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 128% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир элит –

класса

Алмалинский

1,40

1,28

0,99

1,50

1,29

1,38

1,20

Ауэзовский

1,32

0,98

0,80

1,36

1,12

1,24

0,87

Бостандыкский

1,33

1,17

1,36

1,72

1,39

1,33

1,20

Жетысуйский

1,75

1,41

1,30

1,34

1,45

1,68

0,80

Медеуский

1,49

1,17

1,23

1,66

1,39

1,31

1,27

Турксибский

1,36

1,10

0,77

0,84

1,02

1,37

0,73

По городу

1,44

1,19

1,07

1,40

1,28

1,39

1,01

По отношению к февралю этого года индекс доходности изменился с 1,16 до 1,28. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города. Максимальный рост индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 19%, а минимальный – в Турксибском – 3,3%.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам, однако исключение составляют три верхних района города – Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,24 – 1,68, то есть размер арендных платежей на 124% – 168% покрывает банковские взносы.

Прогноз

Итак, в течение марта продолжилось снижение арендных ставок. Наиболее популярные в период делового сезона 1-комнатные квартиры теряют свою привлекательность, при этом темпы снижения арендных ставок держатся на достаточно высоком уровне. Основное сдерживающее влияние в данном месяце традиционно оказали ставки найма многокомнатного жилья.

С учетом девальвации национальной валюты можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков