Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за апрель 2009 г.

В апреле снижение ставок найма на рынке аренды продолжилось. Стоимость ренты по городу сократилась еще на 7% и составила 770 долларов за 1 месяц проживания.

Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 11,5% до 1863 объектов. Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дорогом» сегменте арендного жилья – 7,7%, так и в «дешевом» – 2,4%.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1760 до 2080 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Бостандыкский, на его долю приходится 28%. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 26%, Алмалинского и Ауэзовского – 25% и 15% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 2%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (662 объекта), далее 1- и 3-комнатное – 31% (572) и 24% (454) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 9% (176). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 10%, 2-комнатных – на 7%, 3-комнатных – на 8% и многокомнатных квартир – на 33%.

Сокращение арендных ставок по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально снизилось в цене 2-комнатное жилье – на 9,3%, а минимально – 3-комнатное на 1,4%. Падение ставок найма 1- и многокомнатных составило 8,3% и 8,7% соответственно. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов в

апреле

2009 года

Диапазон

ставок в

апреле 2009

года, $/мес.

Средняя

стоимость

аренды в

апреле 2009

года, $/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

572

290 – 630

415

-8,25

-37

2-комнатных

662

360 – 1070

601

-9,34

-62

3-комнатных

454

480 – 1600

888

-1,39

-13

Многокомнатных

176

750 – 2660

1585

-8,66

-150

По городу

1863

435 – 1300

770

-6,96

-57

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В апреле сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 8,7%. Максимально снизились арендные ставки в Медеуском районе – 13,4%, а минимально – в Ауэзовском – 6%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в марте 2009

года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в апреле

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

993

882

-11,26

-111

Ауэзовский

653

614

-6,02

-39

Бостандыкский

1108

998

-9,89

-110

Жетысуйский

746

684

-8,32

-62

Медеуский

1406

1218

-13,38

-188

Турксибский

425

462

+8,68

+37

По городу

827

770

-6,96

-57

Расслоение рынка аренды

Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом».

Так, стоимость аренды эконом-класса сократилась на 2,4% до уровня 435 у.е. за месяц проживания. Стоимость ренты квартир элит-класса снизилась существеннее – на 7,7% до отметки 1302 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.

Снижение стоимости ренты в секторе «дешевого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 2%. Максимальный спад цен зафиксирован в Жетысуйском – на 6,5%, а минимальный – в Ауэзовском – 0,1%.

В сегменте «дорогого» жилья сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально упала стоимость ренты в Медеуском районе – на 20,5%, а минимально – в Жетысуйском – на 3,5%.

Рассматривая оба сектора арендного жилья как совокупность форматов, можно отметить, что снижение зафиксировано во всех сегментах.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в марте

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в апреле

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

2156

1809

-16,08

-347

Ауэзовский

1023

930

-9,09

-93

Бостандыкский

2327

2060

-11,47

-267

Жетысуйский

1026

990

-3,48

-36

Медеуский

2966

2357

-20,53

-609

Турксибский

644

603

-6,29

-41

По городу

1411

1302

-7,70

-109

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в марте

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в апреле

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

488

466

-4,39

-22

Ауэзовский

379

378

-0,10

-1

Бостандыкский

478

454

-4,83

-24

Жетысуйский

463

433

-6,45

-30

Медеуский

593

591

-0,34

-2

Турксибский

322

329

+2,04

+7

По городу

445

435

-2,39

-10

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В апреле 2009 года показатель индекса 1,19 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 119% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир

элит –

класса

Алмалинский

1,25

1,13

1,10

1,20

1,17

1,37

1,02

Ауэзовский

1,28

0,89

0,78

1,27

1,05

1,22

0,82

Бостандыкский

1,27

1,14

1,23

1,46

1,27

1,27

1,12

Жетысуйский

1,53

1,33

1,19

1,17

1,30

1,59

0,82

Медеуский

1,49

1,13

1,11

1,36

1,27

1,43

1,03

Турксибский

1,39

1,01

0,96

0,91

1,07

1,62

0,70

По городу

1,37

1,10

1,06

1,23

1,19

1,42

0,92

По отношению к марту этого года индекс доходности изменился с 1,28 до 1,19. Уменьшение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где зафиксирован рост на 4,9%. Максимальный спад индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 10%, а минимальный – в Ауэзовском – 5,8%.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам, однако исключение составляют три верхних района города – Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,22 – 1,62, то есть размер арендных платежей на 122% – 162% покрывает банковские взносы.

Выводы и прогнозы

Итак, в течение апреля продолжилось снижение арендных ставок. Наиболее популярные в период делового сезона 1-комнатные квартиры теряют свою привлекательность, при этом темпы снижения арендных ставок держатся на достаточно высоком уровне. Основное сдерживающее влияние в данном месяце оказали ставки найма 3-комнатного жилья.

С учетом девальвации национальной валюты можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 4-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков