Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за май 2009 г.

В мае снижение ставок найма на рынке аренды продолжилось. Стоимость ренты по городу сократилась еще на 4,7% и составила 733 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 5,2% до 1767 объектов. Снижение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте арендного жилья – 10,4%, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост – 2,6%.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,4 тыс. до 2 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 30%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 25%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 16% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 37% (658 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 28% (498) и 24% (423) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 11% (188). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 13%, 2-комнатных – на 1%, 3-комнатных квартир – на 7%, а многокомнатных, напротив, вырос на 7%.

Сокращение арендных ставок по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально снизилось в цене многокомнатное жилье – на 9%, а минимально – 1-комнатное на 2,7%. Падение ставок найма 2- и 3-комнатных составило 4% и 3% соответственно. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов в

мае 2009

года, шт.

Диапазон

ставок в мае

2009 года,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды в мае

2009 года,

$/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

498

290 – 560

404

-2,71

-11

2-комнатных

658

370 – 950

577

-3,98

-24

3-комнатных

423

510 – 1430

861

-3,02

-27

Многокомнатных

188

740 – 2450

1442

-8,99

-143

По городу

1767

446 – 1168

733

-4,71

-37

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В мае сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально снизились арендные ставки в Ауэзовском районе – 8,5%, а минимально – в Алмалинском – 1,7%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в апреле

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в мае 2009

года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

882

867

-1,65

-15

Ауэзовский

614

561

-8,53

-53

Бостандыкский

998

967

-3,11

-31

Жетысуйский

684

645

-5,61

-39

Медеуский

1218

1188

-2,48

-30

Турксибский

462

431

-6,70

-31

По городу

770

733

-4,71

-37

Расслоение рынка аренды

Снижение ценовых показателей наблюдается только в «дорогом» сегменте арендного жилья – на 2,6% до уровня 446 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом», напротив, рост – 7,7% (1302 у.е.) Подробнее в таблицах 3 и 4.

Снижение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города. Максимальный спад цен отмечен в Ауэзовском районе – на 16,2%, а минимальный – в Жетысуйском – 4,7%. Снижение в данном сегменте арендного жилья, в зависимости от количества комнат, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 11%, 2-комнатных – на 11,6%, 3-комнатных – на 11% и многокомнатных – на 7,7%.

В сегменте «дешевого» жилья увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально выросла стоимость ренты в Ауэзовском районе – на 4%, а минимально – в Алмалинском – на 0,6%. В зависимости от формата квартиры, рост на 1-комнатное жилье составил 1,8%, на 2-комнатное – 3,4% и 3-комнатное – 6,3%, а на многокомнатное, напротив, спад – 0,7%.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в апреле

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в мае 2009

года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

1809

1648

-8,92

-161

Ауэзовский

930

780

-16,17

-150

Бостандыкский

2060

1786

-13,28

-274

Жетысуйский

990

943

-4,70

-47

Медеуский

2357

2139

-9,26

-218

Турксибский

603

547

-9,29

-56

По городу

1302

1168

-10,35

-134

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в апреле

2009 года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в мае 2009

года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

466

469

+0,55

+3

Ауэзовский

378

394

+4,01

+16

Бостандыкский

454

468

+3,00

+14

Жетысуйский

433

440

+1,48

+7

Медеуский

591

608

+2,91

+17

Турксибский

329

341

+3,75

+12

По городу

435

446

+2,61

+11

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В мае 2009 года показатель индекса 1,14 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 114% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-

класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир элит -

класса

Алмалинский

1,23

1,08

1,20

1,08

1,15

1,37

0,93

Ауэзовский

1,22

0,87

0,78

0,96

0,96

1,27

0,68

Бостандыкский

1,23

1,08

1,22

1,42

1,24

1,30

0,97

Жетысуйский

1,54

1,20

1,03

1,18

1,24

1,61

0,78

Медеуский

1,46

1,10

1,09

1,31

1,24

1,47

0,93

Турксибский

1,30

1,01

0,86

0,89

1,02

1,61

0,63

По городу

1,33

1,06

1,03

1,14

1,14

1,44

0,82

По отношению к апрелю этого года индекс доходности изменился с 1,19 до 1,14. Уменьшение показателя наблюдается во всех районах города. Максимальный спад индекса зафиксирован в Ауэзовском районе – на 9,1%, а минимальный – в Алмалинском – 1,6%.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,27 – 1,61, то есть размер арендных платежей на 127% – 161% покрывает банковские взносы.

Выводы и прогнозы

Итак, с момента девальвации национальной валюты рынок аренды сократился в среднем на 22%. Несмотря на продолжающееся падение арендных ставок, доходность от арендного бизнеса продолжает оставаться альтернативой продаже обесценившихся квартир.

С учетом низкой покупательской способностью можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 4-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков