Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за июнь 2009 г.

В июне значительный рост предложения на рынке аренды изменил направление тренда ставок найма по городу. Стоимость ренты увеличилась на 3,4% и составила 758 долларов за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца выросло на 18,6% до 2096 объектов. Снижение ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте арендного жилья – 4,7%, а в «дорогом», напротив, прослеживается рост – 3,3%.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,9 тыс. до 2,4 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 30%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 27%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (743 объекта), далее 1- и 3-комнатное – 28% (585) и 24% (513) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 12% (256). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился следующим образом: 1-комнатных – на 17%, 2-комнатных – на 13%, 3-комнатных квартир – на 21%, а многокомнатных – на 36%.

Изменение арендных ставок по городу имеет разнонаправленный характер. Так, рост ставок найма наблюдается на 2- и многокомнатное жилье на 1,7% и 17,7% соответственно, а падение – на 1- и 3-комнатное – на 3,1% и 1,4%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат

квартиры

Кол-во

объектов в

июне

2009 года,

шт.

Диапазон

ставок в июне

2009 года,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды в июне

2009 года,

$/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

585

280 – 540

391

-3,10

-13

2-комнатных

743

360 – 950

587

+1,70

+10

3-комнатных

513

460 – 1450

849

-1,43

-12

Многокомнатных

256

720 – 2820

1697

+17,71

+255

По городу

2096

425 – 1206

758

+3,40

+25

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В июне увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Жетысуйского, где спад составил 2,3% и 11% соответственно. Максимально выросли арендные ставки в Ауэзовском районе – 16,5%, а минимально – в Медеуском – 2%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в мае 2009

года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в июне 2009

года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

867

848

-2,25

-19

Ауэзовский

561

654

+16,54

+93

Бостандыкский

967

995

+2,88

+28

Жетысуйский

645

574

-11,03

-71

Медеуский

1188

1212

+2,01

+24

Турксибский

431

495

+14,94

+64

По городу

733

758

+3,40

+25

Расслоение рынка аренды

Снижение ценовых показателей наблюдается только в «дешевом» сегменте арендного жилья – на 4,7% до уровня 425 у.е. за месяц проживания, а в «дорогом», напротив, рост – 3,3% (1206 у.е.) Подробнее в таблицах 3 и 4.

Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано в Ауэзовском и Турксибском районах – на 21,7% и 20,2% соответственно. В остальных районах города прослеживается спад цен. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья значительный рост наблюдается на многокомнатное жилье 15,1%. На 2- и 3-комнатное увеличение составило 0,5% и 1,7% соответственно, а на 1-комнатное, напротив, цены сократились на 3,1%.

В сегменте «дешевого» жилья снижение стоимости найма прослеживается в Турксибском и Жетысуйском районах – на 18,6% и 17,6% соответственно. В остальных районах города наблюдается незначительный рост. В зависимости от формата квартиры, спад цен на 1-комнатное жилье составил 3,6%, на 2-комнатное – 1,4%, на 3-комнатное – 10,3% и многокомнатное – 3,3%.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в мае 2009

года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в июне 2009

года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

1648

1493

-9,42

-155

Ауэзовский

780

949

+21,68

+169

Бостандыкский

1786

1773

-0,74

-13

Жетысуйский

943

896

-4,99

-47

Медеуский

2139

2082

-2,68

-57

Турксибский

547

658

+20,22

+111

По городу

1168

1206

+3,32

+38

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в мае 2009

года

$/мес.

Средняя стоимость аренды,

в июне 2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

469

474

+1,17

+5

Ауэзовский

394

394

0

0

Бостандыкский

468

484

+3,46

+16

Жетысуйский

440

362

-17,63

-78

Медеуский

608

647

+6,35

+39

Турксибский

341

278

-18,58

-63

По городу

446

425

-4,72

-21

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В июне 2009 года показатель индекса 1,22 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 122% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-

класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир элит

- класса

Алмалинский

1,32

1,10

1,08

1,15

1,16

1,40

0,96

Ауэзовский

1,23

0,88

0,79

1,85

1,19

1,26

0,96

Бостандыкский

1,21

1,15

1,33

1,47

1,29

1,30

1,08

Жетысуйский

1,68

1,32

1,02

0,85

1,22

1,40

0,92

Медеуский

1,32

1,17

1,20

1,43

1,28

1,36

1,00

Турксибский

1,16

0,97

0,98

1,56

1,17

1,50

0,83

По городу

1,32

1,10

1,07

1,38

1,22

1,37

0,96

По отношению к маю этого года индекс доходности изменился с 1,14 до 1,22. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад составил 1,7%. Максимальный рост индекса зафиксирован в Ауэзовском районе – на 23,8%, а минимальный – в Алмалинском – 1%.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для четырех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Однако исключение в данном месяце составили Бостандыкский и Медеуский районы, где индекс доходности сложился 1,08 и 1,00. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,27 – 1,50, то есть размер арендных платежей на 127% – 150% покрывает банковские взносы.

Выводы и прогнозы

Итак, в июне на рынке аренды зафиксирован всплеск объемов предложения. Увеличение количества элитных квартир, сдаваемых в аренду, и оказало существенное влияние на арендные ставки. В связи с этим наблюдается положительное колебание общегородского ценового показателя.

Темп снижения арендных ставок замедлился, а в период делового сезона прогнозируется рост стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков