Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за август 2009 г.

В августе наблюдается снижение арендных ставок по городу. Стоимость ренты сократилась на 2,6% и составила 744 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца снизилось на 7% до 1849 объектов. Уменьшение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом» – 2,5% и 4,2% соответственно.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,7 тыс. до 2 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 34%. Удельный вес предложения Бостандыкского и Алмалинского районов составляет 25%, Ауэзовского – 12%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 1%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 35% (662 объекта), далее 3- и 1-комнатное – 29% (528) и 25% (461) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 11% (199). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 16%, 2-комнатных – на 7% и многокомнатных квартир – на 17%, а 3-комнатных, напротив, вырос на 8%.

Изменение арендных ставок по городу имеет разнонаправленный характер. Так, спад ставок найма наблюдается на 3- и многокомнатное жилье на 4,9% и 15,6% соответственно, а рост – на 1- и 2-комнатное – на 4% и 8%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во

объектов в

августе

2009 года,

шт.

Диапазон

ставок в

августе 2009

года, $/мес.

Средняя

стоимость

аренды в

августе 2009

года, $/мес.

Изменение

%

$

1-комннатных

461

280 – 550

402

+4,03

+16

2-комнатных

662

390 – 1020

626

+7,96

+46

3-комнатных

528

500 – 1280

831

-4,87

-43

Многокомнатных

199

640 – 2580

1466

-15,61

-271

По городу

1849

427 – 1168

744

-2,55

-20

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В августе увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где спад составил 25,6%. Максимально выросли арендные ставки в Жетысуйском районе – 8,9%, а минимально – в Медеуском – 0,5%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в июле 2009

года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в августе

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

853

872

+2,16

+19

Ауэзовский

590

600

+1,76

+10

Бостандыкский

1036

1048

+1,11

+12

Жетысуйский

582

634

+8,94

+52

Медеуский

1232

1238

+0,51

+6

Турксибский

531

395

-25,61

-136

По городу

764

744

-2,55

-20

Расслоение рынка аренды

Спад ценовых показателей в «дешевом» сегменте арендного жилья составил 2,5% до уровня 427 у.е. за месяц проживания и в «дорогом» – 4,2% (1168 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4 и на диаграммах 14 и 15.

Снижение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 5,7%. Максимально упали цены в Турксибском районе – 24,3%, а минимально – в Медеуском – 0,8%. В Алмалинском районе средняя арендная ставка за месяц не изменилась. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья спад наблюдается на 3- и многокомнатное жилье – 13,7% и 11,4% соответственно, а на 1- и 2-комнатное, напротив, рост – 2,6% и 7,3%.

В сегменте «дешевого» жилья уменьшение стоимости найма прослеживается в Турксибском и Ауэзовском районах – на 25,7% и 3,4% соответственно. В остальных районах города наблюдается рост арендных ставок. В зависимости от формата квартиры, спад цен на 1-комнатное жилье составил 0,4% и многокомнатное – 16,6%, а на 2- и 3-комнатное, напротив, рост – 6,4% и 3,6% соответственно.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в июле 2009

года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в августе

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

1564

1564

0,00

0

Ауэзовский

879

868

-1,19

-11

Бостандыкский

1897

1870

-1,41

-27

Жетысуйский

856

905

+5,70

+49

Медеуский

2142

2125

-0,81

-17

Турксибский

686

520

-24,28

-166

По городу

1219

1168

-4,19

-51

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды,

в июле 2009

года

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

в августе

2009 года

$/мес.

Изменение

%

%

Алмалинский

453

484

+6,90

+31

Ауэзовский

364

352

-3,42

-12

Бостандыкский

489

501

+2,46

+12

Жетысуйский

392

423

+8,05

+31

Медеуский

644

653

+1,48

+9

Турксибский

344

256

-25,69

-88

По городу

437

427

-2,45

-10

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В августе 2009 года показатель индекса 1,20 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 120% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Индекс доходности арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Индекс

доходности

квартир

бизнес-

класса

Индекс

доходности

квартир

эконом –

класса

Индекс

доходности

квартир

элит –

класса

Алмалинский

1,42

1,36

1,09

0,98

1,21

1,16

1,05

Ауэзовский

1,27

0,92

0,82

1,14

1,04

1,16

0,83

Бостандыкский

1,32

1,19

1,34

1,58

1,36

1,35

1,15

Жетысуйский

1,48

1,41

1,15

1,14

1,29

1,58

0,90

Медеуский

1,41

1,23

1,31

1,31

1,32

1,40

1,02

Турксибский

1,32

1,12

0,76

0,84

1,01

1,37

0,71

По городу

1,37

1,20

1,08

1,16

1,20

1,34

0,94

По отношению к июлю этого года индекс доходности изменился с 1,23 до 1,20. Уменьшение показателя наблюдается в Турксибском и Медеуском районах на 24% и 0,4% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для трех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Однако исключение в данном месяце составили Бостандыкский, Алмалинский и Медеуский районы, где индекс доходности сложился 1,16, 10,5 и 1,02. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,16 – 1,58, то есть размер арендных платежей на 116% – 158% покрывает банковские взносы.

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке аренды наблюдается традиционное сезонное затишье. Однако средние ставки найма квартир малого формата демонстрируют незначительную положительную динамику. При этом количество квартир, предлагаемых в аренду, продолжает держаться на высоком уровне.

В период делового сезона прогнозируется рост стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков