Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за январь 2010 г.

В январе на рынке аренды наблюдалась ценовая стагнация, так как изменение стоимости ренты не превышает показателя погрешности анализируемой базы (+/-38 у.е.).

В данном месяце арендная ставка составила 865 долларов за 1 месяц проживания. При этом ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья изменились разнонаправленно: квартиры эконом-класса сократились в цене на 8%, а элит-класса, напротив, выросли на 5,7%. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 7,2% до 1911 объектов.

Состояние рынка

За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,4 тыс. до 2,2 тыс. объектов. Районами-лидерами по предложению найма квартир являются Бостандыкский и Алмалинский, на их долю приходится по 29% и 26% соответственно. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 23%, Ауэзовского – 16%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 2%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (703 объекта), далее следует 3- и 1-комнатное – 25% (475) и 29% (547) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (186). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился на 1- и 2-комнатные квартиры на 31% и 8% соответственно, а на многокомнатные, напротив, сократился на 24%. Количество предложения 3-комнатного жилья на месяц не изменилось.

Снижение арендных ставок по городу зафиксировано только на 1-комнатные квартиры на 3,7%, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост на 12,5% и 8,8% соответственно. Изменение ставок найма 2-комнатного жилья находится в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во

объектов

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Диапазон

ставок,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды,

$/мес.

Изменение

к предыдущему

месяцу

Погрешность

%

$

%

$

1-комнатные

547

27,30

320 – 560

429

-3,71

-17

+/-2,55

+/-11

2-комнатные

703

36,47

440 – 1050

657

-1,57

-10

+/-4,07

+/-27

3-комнатные

475

25,12

580 – 2030

1110

+12,53

+124

+/-6,03

+/-67

Многокомнатные

186

11,11

920 – 4060

2327

+8,78

+188

+/-7,39

+/-172

По городу

1911

100,00

485 – 1444

865

+0,65

+6

+/-4,35

+/-38

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В данном месяце изменение стоимости найма в районах города находится в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во

объектов

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Средняя

стоимость

аренды,

$/мес

Изменение

к предыдущему

месяцу

Погрешность

%

$

%

$

Алмалинский

505

26,40

862

+0,39

+3

+/-5,07

+/-44

Ауэзовский

306

16,00

636

-1,10

-7

+/-3,34

+/-21

Бостандыкский

552

28,87

1001

+1,08

+11

+/-7,63

+/-76

Жетысуйский

70

3,66

593

+1,25

+7

+/-8,01

+/-48

Медеуский

437

22,84

1453

-1,23

-18

+/-7,30

+/-106

Турксибский

43

2,22

397

-6,45

-27

+/-8,69

+/-35

По городу

1911

100,00

865

+0,59

+5

+/-4,52

+/-39

Расслоение рынка аренды

Рост ценовых показателей в «дорогом» сегменте арендного жилья составил 5,7%, и средняя стоимость поднялась до уровня 1444 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом», напротив, наблюдается спад цен на 8% (485 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4.

Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Турксибского и Алмалинского, где спад составил 5,5% и 1% соответственно. Наибольшее увеличение ренты прослеживается в Ауэзовском районе – на 10,1%, а наименьшее – в Жетысуйском – 1%. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья максимальный рост наблюдается на 3-комнатное жилье – 22,3%, а минимальный – на многокомнатное – 2,5%.

В сегменте «дешевого» жилья снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально сократились ставки аренды в Бостандыкском районе – на 13,1%, а минимально – в Жетысуйском – на 8,4%. В зависимости от формата квартиры, наибольший спад ренты наблюдается на 1-комнатное жилье – 8,9, а наименьший – на 3-комнатное – 3,5%.

Таблица 3.

Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды

в декабре

2009 года,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды

в январе

2010 года,

$/мес.

Изменение

к предыдущему

месяцу

%

$

Алмалинский

1438

1424

-0,96

-14

Ауэзовский

891

981

+10,10

+90

Бостандыкский

1558

1596

+2,43

+38

Жетысуйский

928

937

+0,99

+9

Медеуский

2421

2459

+1,57

+38

Турксибский

701

662

-5,51

-39

По городу

1365

1444

+5,74

+79

Таблица 4.

Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья

Район

Средняя

стоимость

аренды

в декабре

2009 года,

$/мес.

Средняя

стоимость

аренды

в январе

2010 года,

$/мес.

Изменение

к предыдущему

месяцу

%

$

Алмалинский

600

862

+0,39

+3

Ауэзовский

468

636

-1,10

-7

Бостандыкский

634

1001

+1,08

+11

Жетысуйский

346

593

+1,25

+7

Медеуский

766

1453

-1,23

-18

Турксибский

283

397

-6,45

-27

По городу

527

865

+0,65

+6

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2010 года показатель индекса 10,1% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,01 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

Доходность

квартир

бизнес-

класса

Доходность

квартир

эконом-

класса

Доходность

квартир

элит-

класса

Алмалинский

1,35

0,81

0,70

2,56

1,35

1,15

-1,83

Ауэзовский

0,90

-0,03

-0,59

8,55

2,21

1,44

0,83

Бостандыкский

1,22

0,83

3,51

10,32

3,97

1,61

2,62

Жетысуйский

1,11

0,60

-0,39

0,33

0,41

0,71

-2,30

Медеуский

2,24

2,99

4,33

9,07

4,66

2,18

3,81

Турксибский

0,68

0,35

-0,80

-2,33

-0,52

0,44

-3,53

По городу

1,25

0,92

1,12

4,75

2,01

1,26

-0,07

По отношению к декабрю прошлого года прослеживается увеличение индекса доходности на 3- и многокомнатные квартиры.

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке аренды намечается изменение тренда в динамике средних ставок найма, это отчетливо заметно в динамике ставок найма 1- и 2-комнатного жилья. Однако исключение пока составляет рента многокомнатного жилья, которая демонстрирует в течение нескольких месяцев существенную положительную динамику. Основное сдерживающее влияние на среднюю стоимость аренды по городу по-прежнему оказывают высокие ставки найма элитного жилья.

В дальнейшем прогнозируется изменение стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.

Аналитический отдел портала kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков