Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за сентябрь 2008 года

Итак, первый осенний месяц поддержал наметившуюся на рынке вторичного жилья стабилизацию. Если в августе средняя стоимость одного квадратного метра осталась практически без изменений, то в ушедшем месяце она увеличилась на 0,4 процента и составила 673 у.е. Рекордное снижение претерпел объем предлагаемого к продаже жилья — на 15,5 процента. Среднемесячное количество предложений составило 2135 квартир.

Как известно, в прошлом месяце на стабилизацию средней стоимости единицы площади по городу оказал влияние сектор «дешевого» жилья, стоимость в котором увеличилась на 2 процента. В то же время средняя стоимость в «дорогом» сегменте продолжила падение на 2,4 процента. В сентябре ситуация изменилась: ценовые показатели в обоих сегментах рынка выросли на 1 процент.

Состояние рынка по районам

В зависимости от района основное влияние на положительное изменение городского показателя оказал Майкудук, где средняя стоимость увеличилась по сравнению с прошлым месяцем на 2,9 процента — до 464 у.е. за «квадрат». Положительное колебание наблюдается также в Центре города. Здесь рост составил 1,6 процента, и средняя стоимость оказалась в сентябре на уровне 990 у.е. Пришахтинск, в отличие от других районов, оказался стабильным, ценовой показатель здесь остался на отметке 386 у.е. Единственным районом, где снижение средней стоимости продолжилось, стал Юго-Восток. По сравнению с прошлым месяцем цена единицы площади сократилась здесь с 868 до 850 у.е., или на 2,1 процента.

В динамике с начала августа 2007 года максимальное сокращение средней стоимости произошло в Пришахтинске — на 24,6 процента, или с 500 до 375 у.е. за 1 кв. м. Далее, по мере снижения темпов, следует Майкудук — 23,1 процента. В Центре и на Юго-Востоке ценовые показатели потеряли 20,8 и 22,3 процента соответственно.

Состояние рынка по типу квартир

В зависимости от количества комнат увеличение ценового показателя произошло на все типы квартир, за исключением однокомнатных, стоимость которых сократилась с 630 до 619 у.е., или на 1,7 процента.

Максимальное увеличение при этом произошло на четырехкомнатное жилье, где ценовой показатель вырос на 1,9 процента — до 735 у.е. за квадратный метр. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры «подросли» в цене на 0,9 и 0,3 процента соответственно, или до 645 и 693 у.е.

С начала кризиса максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 34,0 и 28,1 процента соответственно. Стоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 23,1 и 23 процента. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Структура предложения

В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимают Центр города и Майкудук — по 31 проценту, или по 662 квартиры. 29 процентов от общего объема приходится на Юго-Восток (619 квартир). Минимальный удельный вес занимает предложение в Пришахтинске — 9 процентов, или 192 квартиры.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 43 процента, или 918 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27 процентов (577 квартир), однокомнатное — 21 процент (448) и многокомнатное жилье — 9 процентов, или 192 квартиры.

Расслоение рынка

Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента увеличилась с 447 у.е. до 451 у.е. за квадратный метр, или на 0,9 процентов. Однако в зависимости от района изменение ценовых показателей происходило разнонаправлено. Так, в Центре, на Юго-Востоке и в Майкудуке средняя стоимость увеличилась на 3,6, 2,1 и 3,9 процента соответственно. В Пришахтинске и в Михайловке, напротив, сократилась — на 3,7 и 3,5 процента.

В сегменте «дорогого» жилья изменения по районам также разнонаправленны. В Центре, Михайловке и Майкудуке средние показатели увеличились на 0,9, 5 и 4,7 процента, на Юго-Востоке и в Пришахтинске сократились — на 4,2 и 0,9 процента соответственно. В целом, средняя стоимость в верхнем сегменте рынка увеличилась на 1 процент — до 974 у.е. за квадратный метр. 

С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007-го) по август 2008 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 974 у.е., или на 19,6 процентов. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,6 раз выше (!) — 30,3 процента. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 до 451 у.е. за квадратный метр.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 35,6 и 35 процентов соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 27,5 процента.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 14,6 и 20 процентов соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 22,9 и 24,6 процента. Меньше всего подешевела категория «дорогих» двухкомнатных квартир в Центре — на 11,6 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — на 10 процентов (таблица).

Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого». При расчетах данного показателя используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.

С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу сентября составил 2,2. Это означает, что за год «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 15,8 процентов (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).

Итак, по результатам анализа можно только подтвердить теорию о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям становится «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Однако и в условиях стабилизации цен «дешевый» сегмент первым начинает замедление падения и рост цен.

Выводы

Итак, судя по всему, психологический барьер покупателей, связанный с ожиданием падения цен на жилье, преодолен. Третий месяц на рынке вторичного жилья Караганды наблюдается стабильность среднего ценового показателя.

Путем опроса выяснилось, что большинство участников рынка (и покупатели и продавцы) сегодня склонны считать, что основная ценовая коррекция позади. При этом было выделено несколько аргументов. Так, покупатели считают, что цены на рынке стали привлекательными (особенно за наличный расчет), а предложение существенно сократилось. Продавцы в числе главных факторов стабилизации цен назвали оживление спроса, снижение доходности жилья по банковским депозитам и предпочтение большинства продавцов сдавать жилье в аренду.

Вместе с тем, нельзя не сказать, что существуют факторы, способные негативно отразиться на нынешних настроениях участников рынка, в частности покупателей. Известно, что платежеспособный спрос на рынке определяется как наличием собственных средств, так и доступностью ипотечных займов. В случае снижения рейтингов ряда банков стоит ожидать ухудшения условий внешних заимствований, а значит, и дальнейшего ужесточения кредитной политики банков. Это, в свою очередь, может негативно сказаться и на состоянии спроса на жилье.

Итак, следите за рынком…

Более подробный анализ факторов читайте на следующей неделе в статье «Рост или падение?»

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков