Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за январь 2011 года

На рынке аренды города Алматы во всех сегментах продолжает наблюдаться снижение ренты. В январе ценовой показатель зафиксирован на уровне 857 долларов за 1 месяц проживания, что на 14,7% ниже показателя прошлого месяца, среднестатистическая погрешность составила +/-27 у.е./мес. (+/-2,7%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сократилась на 14,2%, а «дешевого» – на 10%. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 16,7% до 3762 объектов.

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Ауэзовский, на его долю приходится 24%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 23%, Алмалинского и Медеуского – по 22%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 6% и 2% (диаграмма 3).

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 39% (1470 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 28% (1055) и 26% (978) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 6% (232) и 5-комнатные – 1% (27). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения повысился на все форматы квартир, кроме 5-комнатных и выше, где предложение сократилось на 40%.

В течение месяца по городу, в зависимости от формата квартиры, снижение ставок найма зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменение происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4-7.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Диапазон
ставок,
$/мес.

Средняя
стоимость
аренды,
$/мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

%

$

%

$

1-комнатные

978

26,00

370 – 560

477

-5,41

-26

+/-1,81

+/-8

2-комнатные

1470

39,07

490 – 980

764

-10,12

-77

+/-2,75

+/-20

3-комнатные

1055

28,04

670 – 1800

1282

-12,54

-161

+/-4,01

+/-48

4-комнатные

232

6,17

1140 – 3310

2597

-19,12

-497

+/-6,16

+/-144

Многокомнатные

27

0,72

1960 – 5510

3512

+6,40

+225

+/-15,39

+/-562

По городу

3762

100,00

561 – 1277

857

-14,66

-147

+/-2,87

+/-27

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В данном месяце снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 9,6%, и Турксибского, где изменение незначительное. Максимально сократилась цена аренды в Бостандыкском районе - на 12,9%, а минимально – в Ауэзовском – на 3%. Подробнее в таблице 2 и на диаграммах 8-13.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Диапазон
ставок,
$/мес.

Средняя
стоимость
аренды,
$/мес

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

%

$

%

$

Алмалинский

824

21,90

540 – 1210

799

-8,03

-70

+/-4,99

+/-42

Ауэзовский

900

23,92

430 – 640

518

-2,27

-12

+/-2,25

+/-12

Бостандыкский

874

23,23

540 – 1350

887

-24,23

-284

+/-5,70

+/-59

Жетысуйский

237

6,30

340 – 530

420

-9,73

-45

+/-7,25

+/-32

Медеуский

837

22,25

840 – 2250

1419

-8,04

-124

+/-4,75

+/-70

Турксибский

90

2,39

330 – 440

387

-9,09

-39

+/-7,86

+/-33

По городу

3762

100,00

561 – 1277

857

-14,66

-147

+/-2,87

+/-27

Расслоение рынка аренды

Снижение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 14,2%, средняя стоимость опустилась до уровня 1277 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом» – 10% (561 у.е.). Подробнее на диаграммах 14-15.

Основное влияние на сокращение стоимости ренты в сегменте элит-класса оказало значительное снижение арендной ставки в Бостандыкском и Турксибском районах на 24% и 13,3% соответственно. В зависимости от количества комнат, падение цен наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксирован рост на 7%. Максимально сократились цены на 4-комнатное жилье на 14%, а минимально – на 1-комнатное – на 5,8%.

В сегменте эконом-класса уменьшение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально сократилась аренда квартир в Бостандыкском районе на 17,1%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,4%. В зависимости от формата квартиры, рента значительно уменьшилась на 4-комнатное жилье на 10,5%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2011 года показатель индекса 9,21% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 1,21 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

5-комн.

Доходность
квартир
бизнес-
класса

Доходность
квартир
эконом-
класса

Доходность
квартир
элит-
класса

Алмалинский

1,65

1,44

1,58

1,99

-3,04

0,72

0,74

-5,21

Ауэзовский

1,12

0,23

-0,71

-3,04

-17,76

-4,03

-0,96

-9,72

Бостандыкский

1,37

0,88

2,64

7,69

12,80

5,08

2,91

0,82

Жетысуйский

0,60

-0,10

-0,27

3,58

-

0,95

1,75

-2,80

Медеуский

1,64

2,60

4,37

3,51

10,31

4,49

5,23

-3,01

Турксибский

0,79

0,30

-0,87

-

-

0,06

-0,18

-3,09

По городу

1,20

0,89

1,12

2,75

0,58

1,21

1,58

-3,84

По отношению к декабрю прошлого года прослеживается снижение индекса доходности на все форматы квартир.

Выводы и прогнозы

  • количество предложения на рынке аренды увеличилось;
  • в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка положительный тренд сменился на противоположный;

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, изменение которой прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков