Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за февраль 2011 года

На рынке аренды города Алматы во всех сегментах зафиксирован рост средней арендной ставки. В феврале ценовой показатель оказался на уровне 987 долларов за 1 месяц проживания, что на 15,2% выше показателя прошлого месяца (диаграмма 1), среднестатистическая погрешность составила +/-26 у.е./мес. (+/-2,8%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья увеличилась на 17,1%, а «дешевого» – на 7,3%. Количество предложений в течение месяца сократилось на 13,7% до 3248 объектов (диаграмма 2).

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 26%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 24%, Алмалинского и Ауэзовского – 23% и 22% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1% (диаграмма 3).

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 39% (1280 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 30% (968) и 23% (733) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 7% (227) и 5-комнатные – 1% (40). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения понизился на все форматы квартир, кроме 5-комнатных и выше, где предложение выросло на 48%.

В течение месяца по городу, в зависимости от формата квартиры, рост ставок найма зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменение происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4-7.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Диапазон
ставок,
$/мес.

Средняя
стоимость
аренды,
$/мес.

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

%

$

%

$

1-комнатные

733

22,57

390 – 610

451

+7,13

+32

+/-2,05

+/-10

2-комнатные

1280

39,41

530 – 1070

687

+7,86

+54

+/-2,60

+/-19

3-комнатные

968

29,80

690 – 2080

1121

+13,08

+147

+/-3,97

+/-48

4-комнатные

227

6,99

1140 – 3670

2101

+13,70

+288

+/-6,47

+/-145

Многокомнатные

40

1,23

1370 – 4940

3737

-11,49

-430

+/-15,84

+/-564

По городу

3248

100,00

602 – 1495

857

+15,19

+130

+/-2,81

+/-26

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В данном месяце, рассматривая город как совокупность районов, можно отметить значительный рост стоимости найма в Бостандыкском и Алмалинском районах на 29,4% и 11,9% соответственно. В остальных районах города изменения происходили в пределах погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2 и на диаграммах 8-13.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Диапазон
ставок,
$/мес.

Средняя
стоимость
аренды,
$/мес

Изменение
к предыдущему
месяцу

Погрешность

%

$

%

$

Алмалинский

748

23,03

560 – 1400

799

+11,90

+95

+/-5,03

+/-43

Ауэзовский

714

21,98

440 – 630

518

+1,12

+6

+/-1,95

+/-10

Бостандыкский

778

23,95

610 – 1790

887

+29,35

+260

+/-5,65

+/-58

Жетысуйский

115

3,54

370 – 570

420

+7,33

+31

+/-8,06

+/-35

Медеуский

845

26,02

810 – 2230

1419

0,00

0

+/-4,61

+/-65

Турксибский

48

1,48

320 – 400

387

-5,49

-21

+/-6,32

+/-24

По городу

3248

100,00

602 – 1495

857

+15,19

+130

+/-2,81

+/-26

Расслоение рынка аренды

Увеличение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 17,1%, средняя стоимость оказалась на уровне 1495 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом» – 7,3% (602 у.е.). Подробнее на диаграммах 14-15.

Основное влияние на рост стоимости ренты в сегменте элит-класса оказало значительное повышение арендной ставки в Бостандыкском и Алмалинском районах на 32,5% и 15,5% соответственно. В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксирован спад ренты на 10,3%. Максимально выросли цены 3-комнатного жилья на 15%, а минимально – 1-комнатного – на 9,1%.

В сегменте эконом-класса увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Медеуского и Турксибского, где стоимость ренты сократилась на 3,6% и 2,3% соответственно. Максимально повысилась аренда квартир в Бостандыкском районе на 13,8%, а минимально – в Ауэзовском – на 3,6%. В зависимости от формата квартиры, рента значительно выросла на 3-комнатное жилье на 8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В феврале 2011 года показатель индекса 10,00% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,00 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

5-комн.

Доходность
квартир
бизнес-
класса

Доходность
квартир
эконом-
класса

Доходность
квартир
элит-
класса

Алмалинский

1,61

1,37

3,14

6,49

1,37

2,80

3,72

-3,58

Ауэзовский

1,14

0,02

-0,64

-3,57

0,00

-0,61

0,89

-4,90

Бостандыкский

1,39

1,60

4,55

11,51

10,28

5,86

0,54

-1,29

Жетысуйский

1,14

0,07

0,29

1,10

-

0,65

2,26

-3,92

Медеуский

2,58

2,30

5,08

4,07

1,30

3,07

3,39

-4,88

Турксибский

0,73

0,23

0,01

-

-

0,24

0,12

-2,88

По городу

1,43

0,93

2,07

3,92

3,24

2,00

1,82

-3,57

По отношению к январю 2011 года прослеживается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Выводы и прогнозы:

  • количество предложения на рынке аренды сократилось;
  • в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка положительный тренд сменился на противоположный.

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, ее изменение прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков