Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за октябрь 2008 года

Итак, в октябре на рынке вторичного жилья Караганды вновь наблюдалось положительное колебание средней стоимости одного квадратного метра — на 1,6 процента, в результате среднемесячное значение показателя составило 684 у.е. Следует отметить, что его прирост вновь был обеспечен в основном за счет сегмента «дешевого» жилья, стоимость единицы площади в котором увеличилась на 0,9 процента.

В октябре был отчетливо виден перекос прироста цен в сторону квартир данного сегмента, представленных преимущественно старыми «хрущевками» в менее престижных районах Караганды. Обычно такое жилье, более быстро дешевеющее в периоды стагнации, в условиях остановки и роста цен первым начинает набирать стоимость.

В отличие от относительной стабильности ценовых показателей в динамике, в прошедшем месяце на вторичном рынке вновь рекордно сократился объем предложения — на 20 процентов. В октябре количество предлагаемых к продаже квартир составляло от 1800 до 1450 единиц. В то же время количество регистрируемых сделок купли-продажи после существенного увеличения в сентябре до 726 вновь вернулось к значению 500 сделок в месяц.

Состояние рынка по районам

В анализируемом месяце основное влияние на положительное изменение ценового показателя по городу оказал Центр, где средняя стоимость 1 квадратного метра, перешагнув тысячный рубеж, увеличилась на 2,8 процента до 1018 у.е. за квадрат. Одинаковым темпом выросла средняя стоимость единицы площади на Юго-Востоке и в Пришахтинске — на 1,3 процента. Здесь этот показатель зафиксировался на уровнях 861 и 391 у.е. соответственно. Минимальное изменение произошло в Майкудуке — на 0,9 процента, или с 464 до 468 у.е. за квадрат.

В динамике с августа 2007-го по июль 2008 года (за период стагнации) снижение показателей имеет выраженную зависимость от престижности района и сегмента рынка («дорогого» либо «дешевого»). Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 20,4 и 20 процентов соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск «просели» уже на 27,8 и 26,5 процента.

Состояние рынка по типу квартир

В зависимости от количества комнат положительное изменение средней стоимости произошло на все типы квартир без исключения. Незначительное колебание, на 0,2 процента, было зафиксировано на однокомнатное жилье (620 у.е. за квадрат), максимальное — на многокомнатное (на 4,5 процента, до 768 у.е.). Двух- и трехкомнатные квартиры увеличились в стоимости на 0,9 процента — до 651 и 699 у.е. соответственно.

С августа прошлого года максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 34,3 и 28,1 процента соответственно, а стоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 21,9 и 18,2 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Спрос и предложение

Итак, динамика регистрируемых сделок купли-продажи квартир, свидетельствует о том, что с июня 2007 года, когда объем спроса достиг рекордного уровня – 1179 сделок, сокращение составило 57,6 процента. С начала же 2008 года количество сделок купли-продажи, за исключением некоторых колебаний, сохраняется на одном уровне — в среднем 480 в месяц. На диаграмме 3 можно наблюдать и сезонное оживление спроса с августа по октябрь, причем пик совершаемых сделок пришелся на сентябрь — 726 в месяц.

В отношении предложения картина противоположная: количество предлагаемого к продаже жилья последние месяцы стремительно снижается.

По сравнению с прошлым месяцем объем предложения заметно сдвинулся в пользу Центра — с 31 до 35 процентов. Практически на одном уровне по объемам предложения находятся Юго-Восток и Майкудук — 30 и 29 процентов соответственно. Существенное снижение количества предлагаемого жилья наблюдалось в Пришахтиске — с 9 до 6 процентов.

В зависимости от типа квартир заметно сокращение удельного веса однокомнатных квартир с 21 до 18 процентов в пользу трехкомнатных до 30 процентов. Доли двух- и многокомнатного жилья остались без изменений — 43 и 9 процента соответственно.

Расслоение рынка

Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.

Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента повторила изменение прошлого месяца, увеличившись с 447 до 467 у.е. за квадратный метр, или на 0,9 процента.

В сегменте «дорогого» жилья ценовой показатель изменился в обратном направлении, сократившись на 0,5 процента. На конец октября стоимость жилья в данном сегменте составила 968 у.е. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в октябре составил 2,1. Диапазон средних цен по сегментам представлен на диаграмме 6.

С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007-го) по июль-август 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 974 у.е., или снизилась на 19,6 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,6 раз выше (!) — 30,3 процента.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 35,6 и 35 процентов соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 27,5 процента.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 14,6 и 20 процентов соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 22,9 и 24,6 процента. Меньше всего подешевела категория «дорогих» двухкомнатных квартир в Центре — 11,6 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 10 процентов.

Выводы и прогнозы

Итак, динамика цен на рынке жилья Караганды в октябре не получила нового импульса ни к росту, ни к падению, а забуксовала на одном уровне. В нынешних условиях недельные изменения ценовых показателей на уровне долей процента существенной роли уже не играют и являются, по сути, просто статистическими «шумами». Месячные же изменения ценовых показателей также формальны и отражают в основном изменения структуры базы, нежели реальный рост. Однако сегодня весьма показательным становится динамика цен в разбивке на «дорогое» и «дешевое» жилье. Очевидно, что стабильность среднего показателя обеспечивает «дешевый» сегмент, в то время как «дорогой» все еще продолжает дешеветь.

Основными факторами, поддерживающими рынок сегодня, являются сохранение на одном уровне объемов ипотечного кредитования и традиционное сезонное оживление спроса, который в свою очередь усилился отложенной его частью.

Кроме того, глубокая годовая коррекция рынка привела к тому, что его спекулятивная составляющая практически сошла на нет, и основными участниками рынка стали так называемые стратегические инвесторы, которые намерены жить в приобретенной квартире, а не использовать жилье как объект потенциальной прибыли. Исходя из этого, следует, что основной этап коррекции на рынке недвижимости уже позади. И хотя в связи с уменьшением реальных доходов граждан и возможным ужесточением условий кредитования сценарий развития с дальнейшей коррекцией в сторону снижения все еще остается вероятным, последующая динамика уже не будет столь стремительной, как в прошлом году.

Также следует отметить, что рынок недвижимости является инертной структурой, поэтому ожидать нового поворота тренда в сторону снижения в ближайшие недели не стоит. Значимые повороты на рынке жилья происходят в горизонте нескольких месяцев, а то и года.

С учетом нынешних тенденций в ближайшие месяцы изменение средней стоимости жилья будет находиться в коридоре от +1 до -1 процента.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков