Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за ноябрь 2008 года

В течение месяца средняя стоимость предложения земельных участков по городу сократилась на 20% и зафиксировалась на отметке 28279 у.е./сот.

Деловая активность за истекший период значительно снизилась, количество предложений составило 362 объекта, что на 21% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу – 11553 сотки на сумму 337 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочие.

За истекший период значительно сократилось количество объектов под ИЖС, дачные застройки и крестьянское хозяйство на 16%, 63% и 61% соответственно.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Ауэзовский район – 44%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 5%.

В ноябре, по отношению к октябрю, снижение средней стоимости одной сотки земли наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 7%. Максимально сократились цены в Алмалинском районе на 49%, а минимально – в Жетысуйском – 2% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в

октябре,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в

ноябре,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

17

397

38163500

105923

53843

-49,17

-52080

Ауэзовский

103

3372

70221569

27648

35213

-23,99

-11114

Бостандыкский

37

766

36210250

63940

48999

-23,37

-14941

Жетысуйский

24

1210

87613750

41034

40209

-2,01

-825

Медеуский

158

3053

70317969

46327

29578

+6,98

+1930

Турксибский

23

1414

6512750

8876

8220

-7,39

-656

По городу

362

10211

309039787

35348

28279

-20,00

-7069

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС). Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Ауэзов-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Медеу-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Промышленные и

производственные

базы

9000

21480

8155

5940

9837

Гостиницы,

рестораны, кафе

121043

43541

18919

64453

50350

Торговые

помещения,

магазины

104300

21098

73390

40772

68034

23450

46799

Административные

здания, офисы

182129

45106

87793

71875

51191

76695

Складские

помещения

1508

4820

2696

СТО, автомойки

73484

25790

57212

57696

32378

30043

42728

Под коммерцию

47997

24924

51389

43655

35857

11917

24278

МЖМ

108333

84429

57438

114775

59199

7115

54217

ИЖС

30021

20750

39856

12974

12190

6550

17181

Крестьянское

хозяйство

4167

1244

3030

2599

443

1784

Дачи

2689

5519

10576

7911

1250

4347

По району

53843

35213

48999

40209

29578

8220

28279

Алмалинский район

Алмалинский район занимает первую строчку в цене за 1 сотку земли, здесь выставляются на продажу самые дорогие земельные участки в городе. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 53843 у.е., что на 49,2% ниже показателя прошлого месяца, и это оказалось максимальным снижением по городу. Это объясняется значительным изменением структуры исследуемой базы. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков спад цен составил 6,4% (160459 у.е./сот.) и 18,4% (20387 у.е./сот. !!!) соответственно. При этом количество предлагаемых участков сократилось на 21%.

Самая «дорогая» земля предлагается под застройку бизнес-центра по ул. Наурызбай батыра по цене 208333 у.е./сот. или 2083 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС по ул. Рыскулова стоимостью 17000-25000 у.е./сот.

Ауэзовский район

В течение ноября средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 7% и поднялась до уровня 29578 у.е. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается снижение на 5,2% и 32% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-160000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 12%.

Бостандыкский район

В данном районе города средняя стоимость земельных участков сократилась, по сравнению с прошлым месяцем, и оказалась на уровне 48999 у.е., что на 23,4% ниже прошлого показателя. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается рост цен на 4,6% и 27,5% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 20000-200000 у.е./сот. Количество объектов за истекший период сократилось на 44%.

Жетысуйский район

В ноябре стоимость земельных участков сократилась на 2% и составила 40209 у.е./сот. При этом количество объектов уменьшилось на 37%. Ценовые показатели сегментов «дорогих» и «дешевых» площадей увеличились, по сравнению с прошлым месяцем, на 5,2% и 4,3% соответственно.

Медеуский район

В районе количество выставленных на продажу земельных площадей за месяц уменьшилось на 5%, при этом средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 24%. Средняя стоимость за истекший период составила 35213 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад цен на единицу площади – 11,3%, а в секторе минимальных, напротив, цены выросли – 9,7%.

Турксибский район

За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 7,4% и опустилась к отметке 8220 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя оказали цены «дорогих» объектов, которые уменьшились в цене на 22,9%. Средняя стоимость «дешевого» сегмента, напротив, выросла на 27,9%. При этом количество предложения уменьшилось на 49%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в ноябре уменьшился с 13,3 до 12,5.

Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен уменьшились на 13,1% (79483 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 7,5% (6358 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков наблюдается спад цен во всех районах города, кроме Бостандыкского и Жетысуйского, где цены выросли на 4,6% и 5,2% соответственно (таблица 3).

Основное влияние на сокращение ценового показателя в секторе «дешевых» площадей оказали снизившиеся цены на земельные участки в Алмалинском и Ауэзовском районах на 18,5% и 31,6%. В остальных районах города наблюдается рост индексов стоимости (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

октябре,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

ноябре,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

171484

160459

-6,43

-11025

Медеуский

124608

110533

-11,30

-14075

Бостандыкский

138355

144690

+4,58

+6335

Жетысуйский

73965

77821

+5,21

+3856

Ауэзовский

73833

70003

-5,19

-3830

Турксибский

36245

27952

-22,88

-8293

По городу

91457

79483

-13,09

-11974

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

октябре,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

ноябре,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

24988

20387

-18,41

-4601

Медеуский

8050

8831

+9,70

+781

Бостандыкский

9989

12732

+27,46

+2743

Жетысуйский

4163

4343

+4,32

+180

Ауэзовский

5001

3420

-31,62

-1581

Турксибский

2529

3234

+27,88

+705

По городу

6877

6358

-7,54

-519

Прогноз

Итак, снижение цен на земельные участки продолжается. Кризис строительной отросли и сложности с ликвидностью банковской системы сделали рынок земли менее востребованным на рынке недвижимости. Спекуляция прекращается, спрос практически отсутствует. Исключение, пожалуй, составляет лишь сегмент земельных участков, расположенных в центральных районах города с выгодным месторасположением и развитой инфраструктурой. Относительная стабильность цены такой земли объясняется ее крайне ограниченным предложением.

В целом предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков