Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (декабрь 2008 года)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (декабрь 2008 года)

В последнем месяце ушедшего года средняя стоимость предложения земельных участков по городу увеличилась на 3% и зафиксировалась на отметке 29137 у.е./сот. Деловая активность за истекший период значительно выросла, количество предложений составило 535 объектов, что на 48% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу – 15272 сотки на сумму 300 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период значительно увеличилось количество объектов под ИЖС и дачные застройки – на 56% и 61%, количество земельных участков, предназначенных под строительство магазинов, возросло в 2 раза.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 39%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 3%.

В декабре, по отношению к ноябрю, изменение средних ценовых показателей по районам имеет разнонаправленный характер. Так, увеличение средней стоимости за единицу площади прослеживается в Медеуском, Турксибском и Ауэзовском районах, а в остальных средние цены сократились (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

Объекто

в, шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в ноябре

2008 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в декабре

2008 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

18

176

12290500

53843

42680

-20,73

-11163

Ауэзовский

202

5178

115202488

35213

51001

+44,83

+15788

Бостандыкский

80

3087

89104413

48999

39786

-18,80

-9213

Жетысуйский

39

949

19380374

40209

24030

-40,24

-16179

Медеуский

136

2735

52901212

29578

30043

+1,57

+465

Турксибский

60

3148

10651875

8220

8853

+7,70

+633

По городу

535

15272

299530861

28279

29137

+3,03

+858

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС). Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Ауэзов-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Медеу-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Промышленные и

производственные

базы

52243

15106

10444

2801

12327

Гостиницы,

рестораны, кафе

42857

91935

25166

34373

42967

Торговые

помещения,

магазины

72877

40908

71591

21496

50515

18198

40196

Административные

здания, офисы

92962

80410

90389

50000

51130

70384

Складские

помещения

СТО, автомойки

40382

66173

32682

65044

34688

22011

40383

Под коммерцию

58516

66884

57654

30542

31730

10392

36005

МЖМ

91250

45443

65429

7699

38016

ИЖС

31130

21736

24039

18906

13061

8672

18072

Крестьянское

хозяйство

7245

11000

3253

1216

4213

Дачи

2500

8729

11146

1239

4166

По району

42680

51001

39786

24030

30043

8853

29137

Алмалинский район

Алмалинский район занимает вторую строчку в цене за 1 сотку земли, уступая в декабре лидирующие позиции Медеускому району. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 42680 у.е., что на 20,7% ниже показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков спад цен составил 38,7% (98434 у.е./сот.) и 45,9% (11030 у.е./сот. !!!) соответственно. При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 4%.

Самая «дорогая» земля предлагается под застройку административного здания, Толе би – Исаева, по цене 192308 у.е./сот. или 1923 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 2000-2500 у.е./сот.

Ауэзовский район

В течение декабря средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 1,6% до уровня 30043 у.е. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается рост на 8,2% и 3,7% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 600-170000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 14%.

Бостандыкский район

В данном районе города, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 39786 у.е., что на 18,8% ниже прошлого показателя. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается сокращение цен на 14,4% и 46,2% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 10000-200000 у.е./сот. Количество объектов за истекший период увеличилось в 2 раза.

Жетысуйский район

В декабре стоимость земельных участков сократилась на 40,2% и составила 24030 у.е./сот., что оказалось максимальным снижением по городу. При этом количество объектов выросло на 61%. Ценовые показатели сегментов «дорогих» и «дешевых» площадей уменьшились, по сравнению с прошлым месяцем, на 25,8% и 27,4% соответственно.

Медеуский район

В районе количество выставленных на продажу земельных площадей за месяц увеличилось в 2 раза, при этом средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 44,8% и за истекший период составила 51001 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост цен на единицу площади – 4,2%, а в секторе минимальных, напротив, цены сократились – 45%.

Турксибский район

За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 7,7% и поднялась к отметке 8853 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя оказали цены «дорогих» объектов, которые поднялись на 14,8%. Средняя стоимость «дешевого» сегмента, напротив, сократилась на 45,8%. При этом количество предложения вросло почти в 3 раза.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в декабре изменился с 12,5 до 17,4.

Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен уменьшились на 4% (76285 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 30,9% (4391 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков наблюдается спад цен в Алмалинском, Жетысуйском и Бостандыкском районах на 38,7%, 25,8% и 14,4% соответственно. В остальных районах города прослеживается рост цен за единицу площади (таблица 3).

Основное влияние на сокращение ценового показателя в секторе «дешевых» площадей оказали снизившиеся цены на земельные участки во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост индексов стоимости составил 3,7% (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

ноябре

2008 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

декабре

2008 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

160459

98434

-38,65

-62025

Медеуский

110533

115199

+4,22

+4667

Бостандыкский

144690

123883

-14,38

-20808

Жетысуйский

77821

57752

-25,79

-20069

Ауэзовский

70003

75725

+8,17

+5723

Турксибский

27952

32078

+14,76

+4126

По городу

79483

76285

-4,02

-3198

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

ноябре

2008 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

декабре

2008 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

20387

11030

-45,90

-9357

Медеуский

8831

4847

-45,12

-3984

Бостандыкский

12732

6855

-46,16

-5877

Жетысуйский

4343

3151

-27,44

-1191

Ауэзовский

3420

3546

+3,67

+126

Турксибский

3234

1752

-45,83

-1482

По городу

6358

4391

-30,93

-1967

Прогноз

Итак, декабрь ознаменовался значительным ростом предложения земельных участков и существенным сокращением цен в сегменте «дешевых» площадей. Как и ожидалось, данный сектор подвержен наибольшему снижению в условиях кризиса нежели «дорогие» земельные участки, расположенные в центральных районах города с выгодным месторасположением и развитой инфраструктурой. Относительная стабильность цены такой земли объясняется ее крайне ограниченным предложением.

В целом предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков