Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за апрель 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за апрель 2009 года

В апреле, в отличие от марта, в сегменте земельных участков по городу наблюдается увеличение средних цен на 4,1%, при этом ценовой показатель остановился на уровне 21471 у.е./сот.

 Деловая активность за истекший период увеличилась на 17,6%, количество предложений составило 868 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 26652 сотки на сумму 332 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под дачные участки – на 30%, а под личное и крестьянское хозяйство, напротив, наблюдается снижение предложения на 2% (диаграмма 2).

В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 40%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4% (диаграмма 3).

В апреле средние ценовые показатели изменились разнонаправленно. Увеличение средних цен прослеживается в Алмалинском, Медеуском и Турксибском районах на 8,1%, 15,4% и 1% соответственно, а в остальных районах города зафиксирован спад (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в марте

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в апреле

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

35

372

12664250

38574

41694

+8,09

+3120

Медеуский

345

6788

138997963

30367

35038

+15,38

+4671

Бостандыкский

111

6818

70770625

33417

30912

-7,50

-2505

Жетысуйский

57

2843

25923400

15023

13125

-12,64

-1898

Ауэзовский

239

6108

73199733

26898

22480

-16,42

-4418

Турксибский

82

3714

10559149

7101

7174

+1,03

+73

По городу

868

26642

332115119

20619

21471

+4,13

+852

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под многоэтажное жилищное строительство (МЖС), здесь ценовой показатель вырос на 25,9%. Уменьшение средней стоимости за сотку прослеживается на участки, предназначенных под ИЖС – 7,3% и коммерческую застройку – 3,3%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Промышленные и

производственные

базы

-

3165

2335

18860

1744

2409

3577

Торговые

помещения,

магазины

41461

41600

54777

21858

43095

8642

30269

Административные

здания, офисы

60007

66885

77608

-

27063

-

53883

СТО, автомойки

43071

23668

57410

22162

19168

22687

28744

Под коммерцию

47498

21366

27474

20905

14052

7787

20236

МЖМ

93808

81622

44776

10837

58577

6923

33859

ИЖС

16267

24665

24010

9980

13802

6850

14446

Крестьянское

хозяйство

-

4045

1324

543

809

782

1130

Дачи

-

4544

13550

333

3622

1452

2551

По району

41694

35038

30912

13125

22480

7174

21471

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В Алмалинском районе выставляется на продажу самая «дорогая» земля. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 41694 у.е., что на 8,1% выше показателя прошлого месяца (диаграмма 4). В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается снижение на 12,5% (96604 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 41,5% (3476 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 14%.

Самая «дорогая» земля предлагается под застройку административно-торгового комплекса по Байтурсынулы – Карасай батыра, по цене 141500 у.е./сот. или 1415 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 900-6000 у.е./сот.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В апреле количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 18%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 15,4% и составила 35038 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков также изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад цен за единицу площади – 4,1%, а в секторе минимальных, напротив, рост – 54,6%.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В апреле, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 30912 у.е., что на 7,5% ниже прошлого показателя (диаграмма 6). При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, сектор максимальных цен сократился на 4,9%, а минимальных, напротив, вырос – на 9,9%. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 1700-125000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период не изменилось.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В апреле стоимость земельных участков в районе сократилась на 12,6% и составила 13125 у.е./сот. (диаграмма 7). Основное влияние на снижение ценового показателя по району оказало падение цен в секторе под застройку ИЖС – 45%. При этом количество предлагаемых объектов выросло на 31%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей вырос, по сравнению с прошлым месяцем, на 1,7%, а «дешевых», напротив, сократился на 14,5%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение апреля средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 16,4% до уровня 22480 у.е. (диаграмма 5). В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также сократились: в секторе максимальных цен – на 13,2%, а в сегменте минимальных – на 23,7%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 500-150000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилось на 33%.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка незначительно выросла на 1% и оказалась на отметке 7174 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей изменились разнонаправленно: сектор максимальных цен сократился на 1,5%, а минимальных, напротив, вырос на 18,5%. Количество предложений за месяц не изменилось.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в апреле изменился с 24,12 до 23,72 (диаграмма 10).

Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен снизились на 5,9% (63851 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 4,3% (2692 у.е./сот.) (диаграмма 1).

В секторе «дорогих» участков снижение наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 1,7%. Максимальный спад цен за единицу площади прослеживается в Ауэзовском районе – на 13,2%, а минимальный – в Турксибском – 1,5% (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей сократились цены в Алмалинском и Ауэзовском районах – на 41,5% и 23,7% соответственно и в Жетысуйском – на 14,5%, а в остальных районах города прослеживается рост цен (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

марте

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

апреле 2009

года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

110419

96604

-12,51

-13815

Медеуский

99800

95721

-4,09

-4079

Бостандыкский

91117

86684

-4,87

-4433

Жетысуйский

50855

51718

+1,70

+863

Ауэзовский

68894

59833

-13,15

-9061

Турксибский

27739

27320

-1,51

-419

По городу

67852

63851

-5,90

-4001

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

марте

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

апреле 2009

года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

5943

3476

-41,51

-2467

Медеуский

1899

2936

+54,62

+1037

Бостандыкский

4219

4637

+9,91

+418

Жетысуйский

2828

2419

-14,46

-409

Ауэзовский

3568

2721

-23,72

-846

Турксибский

1030

1221

+18,49

+191

По городу

2813

2692

-4,29

-121

Прогноз

Итак, в апреле темпы снижения ценовых показателей уменьшились. Воздействие экономического спада продолжает оказывать влияние и на сегмент земельных участков. Отрасль недвижимости в настоящее время переживает значительный спад, поэтому предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.

Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков