Аналитический обзор цен на рынке рынка земельных участков г. Алматы за июль 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке рынка земельных участков г. Алматы за июль 2009 года

В июле ценовой показатель на рынке земельных участков по городу сократился на 41,7% до уровня 17459 у.е./сот. 

Количество предложений в данном месяце составило 776 объектов, что в 2 раза выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 22746 соток на сумму 321 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под ИЖС – в 2,5 раза, а минимально – под МЖС – на 51%.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 41%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4%.

В июле средние ценовые показатели сократились во всех районах города. Максимальный спад средних цен прослеживается в Турксибском районе – на 65,9%, а минимальный – в Медеуском – на 23,5% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в июне

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в июле

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

35

562

18393250

55125

24112

-56,26

-31013

Медеуский

318

9043

124838203

36550

27969

-23,48

-8581

Бостандыкский

115

4981

74348487

40370

25009

-38,05

-15361

Жетысуйский

39

490

9506000

22045

16386

-25,67

-5659

Ауэзовский

194

4803

81004950

30202

22486

-25,55

-7716

Турксибский

76

2868

12733399

13378

4558

-65,93

-8820

По городу

776

22746

320824289

29969

17459

-41,74

-12510

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, здесь ценовой показатель сократился на 40,2%. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под ИЖС и МЖС, снизилась за месяц на 26,9% и 22,3% соответственно. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Промышленные и

производственные

базы

2571

-

-

17241

2931

4106

4806

Гостиницы,

рестораны,

кафе

64317

31871

65398

13750

14538

-

30593

Торговые

помещения,

магазины

70840

21344

45181

26922

67983

9966

32804

Административные

здания,

офисы

45033

63696

31988

38487

19286

-

36867

СТО, автомойки

21594

9308

42778

21958

35039

6935

18920

Складские

помещения

6555

-

-

7000

1250

433

2232

Под

коммерцию

20521

25200

44842

18316

11608

3329

15942

МЖМ

32258

45381

30943

-

81755

-

43868

ИЖС

21177

19132

11273

14659

11980

6240

13079

Крестьянское

хозяйство

2533

1179

8994

1429

1187

2561

2211

Дачи

1999

4783

10717

-

3631

1090

3323

По району

24112

27969

25009

16386

22486

4558

17459

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 24112 у.е., что на 56,3% ниже показателя прошлого месяца (диаграмма 4). В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад на 13,7% (74475 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 61,9% (3330 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков повысилось в 1,7 раза.

Самая «дорогая» земля предлагается под застройку торгового дома по ул. Казыбек би угол Исаева, по цене 160000 у.е./сот. или 1600 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 4000-9000 у.е./сот.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В июле количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось в 1,2 раза, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 23,5% и составила 27969 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков снизились на 9,2% и 64,5%.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В июле, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 25009 у.е., что на 38,1% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели сократились на 5,1% и 12,9% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2000-105000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло в 2 раза.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В июле стоимость земельных участков в районе сократилась на 25,7% и составила 16386 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало снижение цен в секторе коммерческой застройки на 21,7%. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось в 2 раза. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 28%, а «дешевых» – на 25,1%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение июля средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 25,6% до уровня 22486 у.е. В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели снизились на 22,2% и 13,3% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-121500 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, выросло в 2,5 раза.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка значительно сократилась – 65,9% и оказалась на отметке 4558 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей снизились на 31,3% и 56,2% соответственно. Количество предложений за месяц выросло в 3,6 раза.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в июле изменился с 10,91 до 15,59 (диаграмма 10).

Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 18,8% (47330 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 43,2% (3035 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков снижение средних цен наблюдается во всех районах города. Максимальный спад цен за единицу площади прослеживается в Турксибском районе – на 31,3%, а минимальный – в Бостандыкском – 5,1% (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей спад ценового показателя зафиксирован также во всех районах города. Максимально сократились цены за единицу площади в Медеуском районе – на 64,5%, а минимально – в Бостандыкском – 12,9% (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

июне

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья в

июле 2009

года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

86327

74475

-13,73

-11852

Медеуский

68588

62274

-9,20

-6314

Бостандыкский

73018

69333

-5,05

-3685

Жетысуйский

60132

43325

-27,95

-16807

Ауэзовский

56016

43583

-22,20

-12433

Турксибский

26951

18514

-31,30

-8437

По городу

58296

47330

-18,81

-10966

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Район

Ценовой

показатель

"дешевого

" жилья в

июне

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья в

июле 2009

года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

8733

3330

-61,86

-5403

Медеуский

7177

2549

-64,48

-4628

Бостандыкский

6358

5539

-12,87

-818

Жетысуйский

4430

3317

-25,11

-1113

Ауэзовский

4296

3724

-13,30

-572

Турксибский

3070

1345

-56,18

-1725

По городу

5343

3035

-43,20

-2308

Прогноз

Итак, в июле избыток числа предложения и сокращение спроса привели к значительной ценовой коррекции. Из-за различного качества земельных участков на рынке выросла и ценовая дифференциация. При этом снижение цены на неликвидные участки в 2-5 раз не сделали их привлекательными. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков