Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за август 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за август 2009 года

В августе по  городу цены предложения на рынке земельных участков выросли на 23% до уровня 21470 у.е./сот. Количество предложений в данном месяце составило 780 объектов, что на 0,6% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 29150 соток на сумму 732 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под коммерческую застройку – на 26%, а под ИЖС, напротив, сократилось на 3%.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 43%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 3%.

В августе средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Жетысуйского и Ауэзовского, где цены сократились на 7,9% и 12,9% соответственно. Максимальный рост средних цен прослеживается в Медеуском районе – на 47,6%, а минимальный – в Турксибском – на 15,9% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в июле

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в августе

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот

Алмалинский

25

268

9896125

24112

33909

+40,63

+9797

Медеуский

324

11873

515323210

27969

41291

+47,63

+13322

Бостандыкский

127

4075

113128211

25009

35344

+41,32

+10335

Жетысуйский

48

4188

21811725

16386

15095

-7,88

-1289

Ауэзовский

175

3239

51034722

22486

19592

-12,87

-2894

Турксибский

81

5507

20904200

4558

5280

+15,85

+722

По городу

780

29150

732098193

17459

21470

+22,97

+4011

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для МЖС, здесь ценовой показатель вырос на 26,5%. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под коммерческую застройку, снизилась за месяц на 15%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение земельных участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и производственные базы

-

-

-

8725

3768

4729

5377

Гостиницы, рестораны, кафе

81941

83158

65900

15000

21697

5537

30526

Торговые помещения, магазины

54080

46534

52279

54133

35742

13901

39037

Административные здания, офисы

60076

76833

54196

35525

23245

-

46027

СТО, автомойки

22768

24479

50949

29374

26738

14821

26295

Складские помещения

-

-

-

-

794

800

797

Под коммерцию

49618

51940

55537

23646

10628

5334

13546

МЖМ

-

74423

40522

-

56672

-

55495

ИЖС

23173

18212

19620

9636

12486

5227

13165

Крестьянское хозяйство

8008

2903

9669

558

729

494

1887

Дачи

1911

5454

9585

1271

7084

1432

3299

По району

33909

41291

35344

15095

19592

5280

21470

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 33909 у.е., что на 40,6% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также увеличились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост на 7,4% (79993 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 74,7% (5818 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков сократилось на 29%.

Самая «дорогая» земля предлагается под застройку торгового дома по ул. Наурызбай батыра-Шевченко, по цене 140000 у.е./сот. или 1400 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 3000-10000 у.е./сот.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В августе количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 2%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли увеличилась на 47,6% и составила 41291 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков выросли на 17,5% и 9,3%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по пр. Достык за 250000 у.е./сот. для коммерческой застройки.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В августе, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 35344 у.е., что на 41,3% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели увеличились на 30,3% и 11% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2000-230000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло 10%.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В августе стоимость земельных участков в районе сократилась на 7,9% и составила 15095 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало снижение цен в секторе ИЖС на 34,3%. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось на 25%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 18,7%, а «дешевых» – на 2,3%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение августа средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 12,9% до уровня 19592 у.е. В сегменте «дешевых» земельных участков ценовой показатель снизился на 9,7%, а в секторе «дорогих», напротив, вырос на 5,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-121500 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 10%.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 15,9% и оказалась на отметке 5280 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей увеличился на 23,4%, а «дешевых», напротив, сократился на 6,8%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 600 у.е./сот. до 41000 у.е./сот. Количество предложений за месяц повысилось на 7%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в августе изменился с 15,59 до 13,59.

Ценовые индексы как в «дорогом», так и в «дешевом» секторах увеличились. Средняя стоимость в секторе максимальных цен выросла на 2,4% (48445 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 17,4% (3564 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков средние цены демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, рост цен за единицу площади прослеживается в верхних районах города: в Медеуском – на 17,5%, в Бостандыкском – на 11% и Алмалинском – на 7,4%, а в остальных районах зафиксирован спад (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован также во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад составил 18,7%. Максимально выросли цены за единицу площади в Алмалинском районе – на 74,7%, а минимально – в Ауэзовском – 5,1% (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Район

Ценовой показатель "дорогого" жилья в июле 2009 года,

у.е./сот.

Ценовой показатель "дорогого" жилья в августе 2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

74475

79993

+7,41

+5518

Медеуский

62274

73179

+17,51

+10905

Бостандыкский

69333

76954

+10,99

+7621

Жетысуйский

43325

42315

-2,33

-1010

Ауэзовский

43583

39313

-9,80

-4270

Турксибский

18514

17251

-6,82

-1263

По городу

47330

48445

+2,36

+1115

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Район

Ценовой показатель "дешевого" жилья в июле 2009 года,

у.е./сот.

Ценовой показатель "дешевого" жилья в августе 2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Алмалинский

3330

5818

+74,69

+2488

Медеуский

2549

2786

+9,29

+237

Бостандыкский

5539

7217

+30,29

+1678

Жетысуйский

3317

2697

-18,70

-620

Ауэзовский

3724

3915

+5,12

+191

Турксибский

1345

1659

+23,35

+314

По городу

3035

3564

+17,43

+529

Прогноз

Итак, в августе ценовая коррекция в сегменте земельных участков продолжилась. За анализируемый период средняя цена по городу для «дорогих» площадей сократилась на 45%, а для «дешевых» – на 50%. При этом снижение цены на неликвидные участки в 2-5 раз не сделали их привлекательными. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков