Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за сентябрь 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за сентябрь 2009 года

Увеличение средней стоимости по городу на рынке земельных участков продолжается.

В сентябре цены предложения выросли на 8,9% до уровня 23374 у.е./сот. Количество предложений в данном месяце составило 761 объект, что на 2,5% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 25072 сотки на сумму 464 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под МЖС – на 41%, а под коммерческую застройку и ИЖС, напротив, сократилось на 10% и 5% соответственно.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 33%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 4%.

В сентябре средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Жетысуйского и Ауэзовского, где цены сократились на 7,9% и 12,9% соответственно. Максимальный рост средних цен прослеживается в Медеуском районе – на 47,6%, а минимальный – в Турксибском – на 15,9% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

Объек

тов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

Стои

мость

объе

ктов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в августе

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в сентябре

2009 года,

у.е./сот.

Изме

нение

%

у.е./сот.

Алмалинский

29

537

22641167

33909

36092

+6,44

+2183

Медеуский

319

8365

171878265

41291

32637

-20,96

-8654

Бостандыкский

129

4063

163244583

35344

43001

+21,66

+7657

Жетысуйский

40

977

18874280

15095

20139

+33,41

+5044

Ауэзовский

170

3183

68652600

19592

22165

+13,13

+2573

Турксибский

74

7949

19037474

5280

3288

-37,73

-1992

По городу

761

25072

464328368

21470

23374

+8,87

+1904

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для МЖС и ИЖС, здесь ценовые показатели выросли на 15,2% и 45,4% соответственно. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под коммерческую застройку, снизилась за месяц на 2,9%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и

производственные

базы

15191

8939

3309

1974

2980

Гостиницы,

рестораны, кафе

69001

73401

54432

45000

33019

58009

Торговые

помещения,

магазины

51592

68661

44159

54424

63473

10557

57694

Административные

здания, офисы

43671

152604

62756

72040

18831

70964

СТО, автомойки

22871

18745

58089

26308

22871

18180

23249

Складские

помещения

1969

1969

Под коммерцию

45230

83996

44453

23892

26782

2265

13153

МЖС

48423

70628

59405

8333

75314

63912

ИЖС

21181

22066

25889

10993

13380

8651

19136

Крестьянское

хозяйство

613

2691

6663

2000

1889

304

1859

Дачи

2000

7821

10167

7926

3167

8029

По району

36092

32637

43001

20139

22165

3288

23374

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 36092 у.е., что на 6,4% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад на 0,5% (79593 у.е./сот.), а в секторе минимальных, напротив, рост на 3,5% (6023 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 16%.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В сентябре количество выставленных на продажу земельных площадей сократилось на 2%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли снизилась на 21% и составила 32637 у.е. Ценовой показатель в сегментах «дорогих» участков сократился на 8,1%, а в «дешевых», напротив, вырос на 75,3%. В данном районе значительное повышение цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В сентябре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 43001 у.е., что на 21,7% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также увеличились на 4,1% и 10,4% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 4000-400000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло – 2%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по ул. Розыбакиева-Аль-Фараби за 403727 у.е./сот. под застройку административно-жилого комплекса.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В сентябре стоимость земельных участков в районе увеличилась на 33,4% и составила 20139 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в секторе коммерческой застройки. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 17%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей вырос, по сравнению с прошлым месяцем, на 26,7%, а «дешевых» – на 12,6%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение сентября средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 13,1% до уровня 22165 у.е. В сегменте «дешевых» земельных участков ценовой показатель снизился на 27,9%, а в секторе «дорогих», напротив, вырос на 58,7%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-150000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 3%.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 37,7% и оказалась на отметке 3288 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей увеличился на 16,4%, а «дешевых», напротив, сократился на 29,2%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 370 у.е./сот. до 37500 у.е./сот. Количество предложений за месяц снизилось на 8%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в сентябре изменился с 13,6 до 18,6.

Ценовой индекс увеличился только в «дорогом» сегменте земельных участков, а в «дешевом», напротив, сократился. Средняя стоимость в секторе максимальных цен выросла на 25,4% (60766 у.е./сот.), а в сегменте минимальных снизилась на 8,3% (3269 у.е./сот.) 

В секторе «дорогих» участков средние цены демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, значительный рост цен за единицу площади прослеживается в Ауэзовском районе – на 58,7%, в Жетысуйском – на 26,7%, Турксибском – на 16,4% и Бостандыкском – на 4,1%, а в остальных районах зафиксирован спад (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей спад ценового показателя зафиксирован только в Турксибском и Ауэзовском районах на 29,2% и 27,9% соответственно, а в остальных районах прослеживается рост (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в августе

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в сентябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Промышленные и

производственные

базы

14772

20610

+39,52

+5838

Гостиницы,

рестораны, кафе

117217

108857

-7,13

-8359

ИЖС

44564

43017

-3,47

-1547

Торговые

помещения,

магазины

84990

91557

+7,73

+6567

МЖС

94476

94817

+0,36

+341

Административные

здания, офисы

155028

165719

+6,90

+10691

Складские

помещения

800

1969

+146,06

+1169

СТО, автомойки

60169

60312

+0,24

+143

По городу

48445

60766

+25,43

+12320

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в августе

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в сентябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Промышленные и

производственные

базы

2298

1092

-52,48

-1206

Гостиницы,

рестораны, кафе

5468

30109

+450,62

+24641

ИЖС

2411

3579

+48,45

+1168

Торговые

помещения,

магазины

8092

15422

+90,59

+7330

МЖС

15575

17658

+13,37

+2083

Административные

здания, офисы

13632

13821

+1,39

+189

Складские

помещения

797

1969

+147,04

+1172

СТО, автомойки

8433

6623

-21,46

-1810

По городу

3564

3269

-8,28

-295

Прогноз

Итак, осеннее повышение цен наблюдается и на рынке земельных участков, однако в сегменте «дешевых» площадей прослеживается некоторая стабильность цен. За анализируемый период средняя цена по городу для «дорогих» площадей сократилась на 31%, а для «дешевых» – на 54%. При этом снижение цены на неликвидные участки в 2-5 раз не сделали их более привлекательными. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков