Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за октябрь 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за октябрь 2009 года

Увеличение средней стоимости по городу на рынке земельных участков продолжается. 

В октябре цены предложения выросли на 27% до уровня 29682 у.е./сот.. Количество предложений в данном месяце составило 799 объектов, что на 5% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 27417 соток на сумму 574 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период значительно увеличилось количество объектов, предназначенных под МЖС и коммерческую застройку – на 49% и 9% соответственно, а под ИЖС, напротив, сократилось на 2%.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 32%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 2%.

В октябре средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Ауэзовского, где цены сократились на 2,9%. Максимальный рост средних цен прослеживается в Турксибском районе – на 45,7%, а минимальный – в Жетысуйском– на 5,5% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в сентябре

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

32

20956943

544

36092

39791

+10,25

+3699

Медеуский

325

226343433

8651

32637

35391

+8,44

+2754

Бостандыкский

156

230295930

5147

43001

49494

+15,10

+6493

Жетысуйский

37

16430472

1216

20139

21241

+5,47

+1102

Ауэзовский

169

56563058

4668

22165

21526

-2,88

-639

Турксибский

81

23762775

7192

3288

4789

+45,68

+1501

По городу

799

574352611

27417

23374

29682

+26,99

+6308

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенных под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенные под коммерческую застройку, где рост за месяц составил 30,9%. Средние цены за сотку для МЖС и ИЖС выросли на 16,4% и 2,8% соответственно. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и

производственные

базы

2606

11080

40323

13281

1659

4281

4980

Гостиницы,

рестораны, кафе

70588

67746

92235

45000

44286

38889

78541

Торговые

помещения,

магазины

64122

69206

53939

34347

49727

2795

48411

Административные

здания, офисы

41600

90595

67010

22319

16486

6186

51404

СТО,

автомойки

36386

9914

46930

40061

26416

7431

16883

Складские

помещения

-

-

-

-

-

-

-

Под коммерцию

24695

45023

65324

23219

18520

4401

17213

МЖС

69801

67586

65994

-

53953

-

65700

ИЖС

21608

24570

26634

11721

15583

7768

22274

Крестьянское

хозяйство

-

1839

11169

256

1972

1047

1765

Дачи

1521

5601

7311

-

4517

3900

5646

По району

39791

35391

49494

21241

21526

4789

29682

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 39791 у.е., что на 10,3% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад на 25,3% (59483 у.е./сот.), а в секторе минимальных, напротив, рост на 54,2% (9289 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков увеличилось на 11%.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В октябре количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 2%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 8,4% и составила 35391 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков сократился на 0,7%, а в «дешевых», напротив, вырос на 54,7%. В данном районе значительное повышение цен прослеживается на земельные участки, предназначенные под ИЖС.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В октябре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 49494 у.е., что на 15,1% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также увеличились на 8,4% и 44,1% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 3000-200000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло на 20%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по ул. Аль-Фараби-Фурманова за 200000 у.е./сот. под застройку административного здания.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В октябре стоимость земельных участков в районе увеличилась на 5,5% и составила 21241 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в секторе ИЖС. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 8%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 27,4%, а «дешевых», напротив, вырос на 57,5%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение октября средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 2,9% до уровня 21526 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель снизился на 30,2%, а в секторе «дешевых», напротив, вырос на 28,8%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-92000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилось.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 45,7% и оказалась на отметке 4789 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей сократился на 55%, а «дешевых», напротив, вырос на 48,1%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 750 у.е./сот. до 39000 у.е./сот. Количество предложений за месяц увеличилось на 9%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в октябре изменился с 18,6 до 13,2.

Ценовой индекс увеличился только в «дешевом» сегменте земельных участков, а в «дорогом», напротив, сократился. Средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 2,6% (59205 у.е./сот.), а в сегменте минимальных выросла на 37,2% (4484 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков средние цены сократились во всех районах города, кроме Бостандыкского, где рост составил 8,4%. Максимально снизилась стоимость за единицу площади в Турксибском районе – на 55%, а минимально – в Медеуском – на 0,7% (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей значительный рост ценового показателя зафиксирован в Жетысуйском, Медеуском и Алмалинском районах – более 54% (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в сентябре

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в октябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Промышленные и

производственные

базы

20610

8398

-59,25

-12212

Гостиницы,

рестораны, кафе

108857

141538

+30,02

+32681

ИЖС

43017

49280

+14,56

+6263

Торговые

помещения,

магазины

91557

64403

-29,66

-27154

МЖС

94817

91941

-3,03

-2876

Административные

здания, офисы

165719

134740

-18,69

-30979

Складские

помещения

1969

-

-

-

СТО, автомойки

60312

54634

-9,41

-5678

По городу

60766

59205

-2,57

-1561

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в сентябре

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в октябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Промышленные и

производственные

базы

1092

1206

+10,48

+114

Гостиницы,

рестораны, кафе

30109

24603

-18,29

-5506

ИЖС

3579

3853

+7,67

+274

Торговые

помещения,

магазины

15422

22940

+48,75

+7518

МЖС

17658

18739

+6,12

+1081

Административные

здания, офисы

13821

16123

+16,65

+2302

Складские

помещения

1969

-

-

-

СТО, автомойки

6623

5606

-15,36

-1017

По городу

3269

4484

+37,18

+1215

Прогноз

Итак, осеннее повышение цен наблюдается и на рынке земельных участков, однако в сегменте «дорогих» площадей прослеживается некоторая стабильность цен. За анализируемый период средняя цена по городу для «дорогих» площадей сократилась на 33%, а для «дешевых» – на 37%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков