Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за ноябрь 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за ноябрь 2009 года

Ноябрь ознаменовался изменением тренда в динамике средней цены предложения на рынке земельных участков.

По городу средний ценовой показатель сократился на 17,1% до уровня 22608 у.е./сот. Количество предложений составило 794 объекта, что на 0,6% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 31177 соток на сумму 638 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период значительно увеличилось количество объектов, предназначенных под МЖС и коммерческую застройку – на 24% и 17% соответственно, под ИЖС – на 6%.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 32%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 2%.

В ноябре средние ценовые показатели в районах города изменились разнонаправленно. Так, снижение зафиксировано в Ауэзовском, Бостандыкском и Медеуском районах на 25,9%, 12,6% и 8,1% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

34

616

33518975

39791

56777

+42,69

+16986

Медеуский

311

9665

257283797

35391

32527

-8,09

-2864

Бостандыкский

158

5202

211412611

49494

43251

-12,61

-6243

Жетысуйский

35

824

21685463

21241

27706

+30,44+

+6465

Ауэзовский

171

7246

77030881

21526

15959

-25,86

-5567

Турксибский

85

7624

37235474

4789

5410

+12,95

+621

По городу

794

31177

63816

7199

29682

24608

-17,10

-5076

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенные под ИЖС, где спад за месяц составил 28,5%. Средние цены за сотку для МЖС и ИЖС сократились на 1,7% и 1,5% соответственно. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и

производственные

базы

-

1735

-

15938

3312

5187

4369

Гостиницы,

рестораны, кафе

81355

69925

74727

45000

27400

-

72172

Торговые

помещения,

магазины

32907

38732

32851

43317

39207

10189

36391

Административные

здания, офисы

112277

106684

71528

31738

41028

16197

82931

СТО,

автомойки

27100

8333

45806

14143

19989

16833

19492

Складские

помещения

-

-

-

-

14600

17370

17265

Под коммерцию

71617

26506

59200

23251

11109

5593

16956

МЖС

72004

70039

60110

100000

55058

55357

64591

ИЖС

20844

21492

21523

16784

12747

4865

15923

Крестьянское

хозяйство

2000

4671

9245

1555

872

516

2487

Дачи

1787

6297

6885

523

4895

1209

5868

По району

56777

32527

43251

27706

15959

5410

24608

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 56777 у.е., что на 42,7% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также выросли. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост на 50,6% (89549 у.е./сот.), в секторе минимальных – на 27% (11794 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков увеличилось на 8%.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В ноябре количество выставленных на продажу земельных площадей уменьшилось на 4%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли сократилась на 8,1% и составила 32527 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков сократился на 11,9%, а в «дешевых» – на 47,8%. В данном районе значительное снижение цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В ноябре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 43251 у.е., что на 12,6% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, сектор максимальных цен сократился на 17,4%, а минимальных, напротив, вырос на 7,6% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2500-200000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло на 2%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по ул. Аль-Фараби-Фурманова за 200000 у.е./сот. под застройку административного здания.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В ноябре цена предложения земельных участков в районе увеличилась на 30,4% и составила 27706 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в секторе ИЖС. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 6%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 6,3%, а «дешевых», напротив, вырос на 37%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение ноября средняя цена предложения 1 сотки земли в районе сократилась на 25,9% до уровня 15959 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель вырос на 2,4%, а в секторе «дешевых», напротив, снизился на 28,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-100000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилось на 1%.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 13% и оказалась на отметке 5410 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей увеличился на 77,6%, а «дешевых», напротив, сократился на 9,7%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 1000 у.е./сот. до 60000 у.е./сот. Количество предложений за месяц увеличилось на 5%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в ноябре изменился с 13,2 до 10,4.

Ценовой индекс увеличился в «дешевом» сегменте земельных участков, а в «дорогом», напротив, сократился. Средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 14,9% (50369 у.е./сот.), а в сегменте минимальных выросла на 8% (4843 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков средние цены сократились Бостандыкском, Медеуском и Жетысуйском районах на 17,4%, 11,9% и 6,3%, а в остальных районах города прослеживается рост цен (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован в Жетысуйском, Алмалинском и Бостандыкском районах на 37%, 27% и 7,6% соответственно, а в Медеуском, Ауэзовском и Турксибском, напротив, спад на 47,8%, 28,1% и 9,7% (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в октябре

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в ноябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Промышленные и

производственные

базы

8398

14887

+77,26

+6489

Гостиницы,

рестораны, кафе

141538

110965

-21,60

-30573

ИЖС

49280

39596

-19,65

-9684

Торговые

помещения,

магазины

64403

55708

-13,50

-8695

МЖС

91941

108224

+17,71

+16283

Административные

здания, офисы

134740

126662

-6,00

-8078

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

54634

41924

-23,26

-12710

По городу

59205

50369

-14,92

-8836

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в октябре

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в ноябре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

%

Промышленные и

производственные

базы

1206

1511

+25,21

+305

Гостиницы,

рестораны, кафе

24603

40903

+66,25

+16300

ИЖС

3853

4104

+6,50

+251

Торговые

помещения,

магазины

22940

19297

-15,88

-3643

МЖС

18739

25374

+35,41

+6635

Административные

здания, офисы

16123

25586

+58,70

+9463

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

5606

9642

+72,00

+4036

По городу

4484

4843

+8,00

+359

Прогноз

Итак, средняя цена предложения в данном месяце подверглась снижению, однако среднесрочной перспективе тренд в динамике пока остается положительным. Исключение составляет сегмент «дорогих» земельных участков, где на протяжении анализируемого периода ценовой показатель демонстрировал отрицательную динамику, хотя в последние месяцы темпы снижения значительно уменьшились.

За год средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 42,8%, а для «дешевых» – на 32,1%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков