Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за декабрь 2009 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за декабрь 2009 года

В декабре тенденция увеличения средней цены предложения на рынке земельных участков продолжилась, ценовой показатель поднялся на уровень сентября 2008 года и составил 34615 у.е./сот (+40,7% к прошлому месяцу).

Количество предложений в данном месяце сократилось на 14% до 682 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 19317 соток на сумму 521 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период значительно сократилось количество объектов, предназначенных под коммерческую застройку и ИЖС – на 22% и 12% соответственно, под МЖС – на 6%.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 30%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 2%.

В декабре средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где снижение средних цен предложения составило 23% и 5,2% соответственно. Максимальный рост зафиксирован в Ауэзовском районе – на 42,6%, а минимально – в Алмалинском – на 13,3% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в декабре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

29

362

21647750

56777

64339

+13,32

+7562

Медеуский

263

5911

173857587

32527

39463

+21,33

+6936

Бостандыкский

136

4740

236698555

43251

55068

+27,32

+11816

Жетысуйский

28

503

10383941

27706

21326

-23,03

-6379

Ауэзовский

142

4929

63968216

15959

22764

+42,64

+6805

Турксибский

84

2873

14243040

5410

5128

-5,20

-281

По городу

682

19317

520799089

24608

34615

+40,67

+10008

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, где рост за месяц составил 52,7%. Средние цены за сотку для ИЖС выросли на 27,4%, а для МЖС, напротив, сократились на 3,1%. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и

производственные

базы

-

-

-

6448

2000

3255

3216

Гостиницы,

рестораны, кафе

80893

69497

80176

45000

-

1200

69367

Торговые

помещения,

магазины

42292

42222

58796

30362

43195

12440

33702

Административные

здания, офисы

75944

78805

75053

30994

22346

24324

68436

СТО,

автомойки

24198

5000

31025

15000

27559

11074

18668

Складские

помещения

-

-

-

-

-

1800

1800

Под коммерцию

64427

72174

72644

21683

21555

4374

25892

МЖС

130048

61084

68709

23519

40278

17297

62609

ИЖС

25427

25239

23200

20784

13844

7269

20284

Крестьянское

хозяйство

3289

4562

6167

8575

2626

1564

3618

Дачи

1953

6562

8417

-

2308

1597

6372

По району

64339

39463

55068

21326

22764

5128

34615

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 64339 у.е., что на 13,3% выше показателя прошлого месяца. В секторе максимальных цен показатель не изменился и остался на уровне 89579 у.е./сот., в секторе минимальных вырос на 14,2% (13470 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков сократилось на 15%.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В декабре количество выставленных на продажу земельных площадей уменьшилось на 16%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли выросла на 21,3% и составила 39463 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков сократился на 4,7%, а в «дешевых», напротив, вырос на 45,5%. В данном районе значительный рост цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В декабре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 55068 у.е., что на 27,3% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также увеличились. Так, сектор максимальных цен увеличился на 25,2%, а минимальных – на 41,2%. Ценовой диапазон в данном районе сложился в пределах 3000-450000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период сократилось на 14%.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В декабре цена предложения земельных участков в районе сократилась на 23% и составила 21326 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало понижение цен в секторе МЖС. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 20%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей увеличился, по сравнению с прошлым месяцем, на 11,8%, а «дешевых» – на 3,3%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение декабря средняя цена предложения 1 сотки земли в районе увеличилась на 42,6% до уровня 22764 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель вырос на 3,3%, а в секторе «дешевых» – на 86,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-100000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, уменьшилось на 17%.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 5,2% и оказалась на отметке 5128 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей снизился на 11,1%, а «дешевых», напротив, вырос на 30%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 500 у.е./сот. до 43000 у.е./сот. Количество предложений за месяц не изменилось.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в декабре изменился с 10,4 до 7,8.

Ценовой индекс увеличился как в «дешевом» сегменте земельных участков, так и в «дорогом». Средняя стоимость в секторе максимальных цен выросла на 20,4% (60652 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 60,6% (7779 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков средние цены увеличились в Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах на 25,2%, 11,8% и 3,3% соответственно, сократилась в Турксибском и Медеуском – на 11,1% и 4,7%, а в Алмалинском в течение месяца не изменилась (таблица 3).

В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован во всех районах города. Максимально увеличились средние цены в Ауэзовском районе – на 86,1%, а минимально – в Жетысуйском – на 3,2% (таблица 4).

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в ноябре

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в декабре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Промышленные и

производственные

базы

14887

14918

+0,21

+31

Гостиницы,

рестораны, кафе

110965

152218

+37,18

+41253

ИЖС

39596

44538

+12,48

+4942

Торговые

помещения,

магазины

55708

41768

-25,02

-13940

МЖС

108224

84484

-21,94

-23740

Административные

здания, офисы

126662

131101

+3,50

+4439

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

41924

37445

-10,68

-4479

По городу

50369

60652

+20,42

+10283

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в ноябре

2009 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в декабре

2009 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Промышленные и

производственные

базы

1511

1446

-4,30

-65

Гостиницы,

рестораны, кафе

40903

54705

+33,74

+13802

ИЖС

4104

3937

-4,07

-167

Торговые

помещения,

магазины

19297

18584

-3,69

-713

МЖС

25374

22812

-10,10

-2562

Административные

здания, офисы

25586

22405

-12,43

-3181

Складские

помещения

-

СТО, автомойки

9642

10359

+7,44

+717

По городу

4843

7779

+60,62

+2936

Прогноз

Итак, средняя цена предложения в данном месяце продолжила свой рост, и в среднесрочной перспективе тренд в динамике пока остается положительным. Исключение составляет сегмент «дорогих» земельных участков, где на протяжении анализируемого периода ценовой показатель демонстрировал отрицательную динамику, хотя в последние месяцы наблюдается некоторая стабильность.

За год средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 20,5%, а для «дешевых», напротив, выросла на 7,72%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут изменяться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков