Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за февраль 2010 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за февраль 2010 года

В феврале на рынке земельных участков наблюдается снижение средней цены предложения, при этом ценовой показатель сократился на 5,9% и составил 24141 у.е./сот. Количество предложений в данном месяце увеличилось на 16% до 936 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 27914 соток на сумму 586 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период значительно выросло количество объектов, предназначенных под коммерческую застройку и ИЖС – на 23% и 16% соответственно, под МЖС, напротив, сократилось на 4%.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Турксибский район – 37%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 4%.

В феврале средние ценовые показатели сократились во всех районах города, кроме Медеуского и Ауэзовского, где рост цен составил 33,5% и 15,6% соответственно. Максимальный спад цен зафиксирован в Турксибском районе – на 38,6%, а минимальный – в Бостандыкском – на 6,9% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в январе

2010 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в феврале

2010 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

40

1055

24143050

40215

35579

-11,53

-4636

Медеуский

346

7217

228192555

28590

38171

+33,51

+9581

Бостандыкский

161

4996

218917737

50817

47334

-6,85

-3483

Жетысуйский

44

1328

13512250

14671

11966

-18,44

-2705

Ауэзовский

230

3686

75074150

19039

22016

+15,63

+2977

Турксибский

116

9632

26490166

5014

3080

-38,58

-1934

По городу

936

27914

586329908

25656

24141

-5,91

-1515

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, где спад за месяц составил 26%. Средние цены за сотку для МЖС сократились на 3,9%, а ИЖС, напротив, выросли на 29,2%. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и

производственные

базы

665

8398

382

5036

761

2032

2261

Гостиницы,

рестораны, кафе

90909

66129

49905

22143

23614

-

52990

Торговые

помещения,

магазины

40771

48086

46318

18773

41253

7655

35449

Административные

здания, офисы

42186

80712

56303

49814

42837

36229

54888

СТО,

автомойки

48953

9194

34711

21081

19316

4320

17835

Складские

помещения

50000

19444

-

47500

25000

9226

17830

Под коммерцию

20352

47782

36772

10781

25082

2308

10016

МЖС

120000

73780

71712

69565

61530

10000

72308

ИЖС

24078

23491

20933

14263

13788

9223

19068

Крестьянское

хозяйство

266

5834

5551

431

2394

785

2734

Дачи

2000

6271

13301

1750

1731

1680

5720

По району

35579

38171

47334

11966

22016

3080

24141

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 35579 у.е., что на 11,5% ниже показателя прошлого месяца. В секторе максимальных цен показатель сократился на 4,4% до уровня 80152 у.е./сот., а в секторе минимальных – на 46,7% (10968 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков увеличилось на 30%.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В феврале количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 14%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли увеличилась на 33,5% и составила 38171 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков вырос на 33,3%, а в «дешевых» – на 16,2%. В данном районе значительный рост цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для МЖС.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В феврале, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 47334 у.е., что на 6,9% ниже прошлого показателя (диаграмма 6). При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен земля стала дешевле на 2,4%, а в секторе минимальных – на 29,6%. Ценовой диапазон в данном районе сложился в пределах 1500-182000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 3%.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В феврале цена предложения земельных участков в районе сократилась на 18,4% и составила 11966 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало понижение цен в сегментах, предназначенных под ИЖС. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось на 9%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей сократился, по сравнению с прошлым месяцем, на 11%, а «дешевых» – на 72%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение февраля средняя цена предложения 1 сотки земли в районе увеличилась на 15,6% до уровня 22016 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель вырос на 27,4%, а в секторе «дешевых» – на 36,6%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 700-70000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилось на 28%.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 38,6% и оказалась на отметке 3080 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей понизился на 38,4%, а «дешевых» – на 53,7% до рекордно низкого значения – 563 у.е./сот. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 400 у.е./сот. до 70000 у.е./сот. Количество предложений за месяц увеличилось на 23%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в феврале изменился с 8,1 до 13,9.

Ценовой индекс сократился только в «дешевом» сегменте земельных участков, а в «дорогом», напротив, вырос. Средняя стоимость в секторе максимальных цен повысилась на 3,4% (56274 у.е./сот.), а в сегменте минимальных снизилась на 39,8% (4037 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков средние цены сократились во всех районах города, кроме Медеуского и Ауэзовского, где наблюдается рост на 33,3% и 27,4% соответственно. Максимально снизились средние цены в Турксибском районе – на 38,4%, а минимально – в Бостандыкском – на 2,4%.

В секторе «дешевых» площадей спад ценового показателя зафиксирован во всех районах города, кроме Медеуского и Ауэзовского, где рост составил 16,2% и 36,6% соответственно. Максимально сократились средние цены в Жетысуйском районе – на 72%, а минимально – в Бостандыкском – на 29,6%.

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в январе

2010 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в феврале

2010 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Промышленные и

производственные

базы

10899

6582

-39,61

-4317

Гостиницы,

рестораны, кафе

69318

66630

-3,88

-2688

ИЖС

42934

42228

-1,64

-706

Торговые

помещения,

магазины

54668

54146

-0,96

-522

МЖС

81478

106824

+31,11

+25346

Административные

здания, офисы

137658

102195

-25,76

-35463

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

17529

42866

+144,54

+25337

По городу

54423

56274

+3,40

+1851

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в январе

2010 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в феврале

2010 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Промышленные и

производственные

базы

953

676

-29,09

-277

Гостиницы,

рестораны, кафе

28189

37677

+33,66

+9488

ИЖС

3755

3667

-2,34

-88

Торговые

помещения,

магазины

26406

9314

-64,73

-17092

МЖС

23746

26904

+13,30

+3158

Административные

здания, офисы

26864

22842

-14,97

-4022

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

7297

9706

+33,01

+2409

По городу

6703

4037

-39,77

-2666

Прогноз

Итак, в среднесрочной перспективе тренд в динамике средневзвешенной стоимости во всех сегментах пока остается положительным. Однако в Жетысуйском и Турксибском районах зафиксировано существенное падение цен за сотку.

За исследуемый период средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 36,1%, а для «дешевых» – на 43,4%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут изменяться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков