Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за март 2010 года

Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Алматы за март 2010 года

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (март 2010 года) марте, по отношению к февралю, на рынке земельных участков наблюдается снижение средней цены предложения на 7,6% до 22941 у.е./сот. 

Количество предложений в данном месяце увеличилось на 5,2% до 984 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 21168 соток на сумму 419 млн у.е.

Состояние рынка по районам

Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.

За истекший период увеличилось количество участков, предназначенных под застройку индивидуального жилищного строительства – на 7%, крестьянского хозяйства – на 19% и дачных участков – на 32%, а под МЖС и коммерцию, напротив, сократилось на 38% и 11% соответственно.

В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 31%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 3%.

В марте средние ценовые показатели сократились только в Медеуском и Бостандыкском районах на 24,1% и 11,5% соответственно, а в остальных районах города наблюдается рост. Максимальное увеличение цен зафиксировано в Алмалинском районе – на 49,5%, а минимальное – в Ауэзовском – на 5,3% (таблица 1).

Таблица 1.

Основные показатели по районам

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Общая

площадь,

сотка

Общая

стоимость

объектов,

у.е.

Средний

ценовой

показатель

в феврале

2010 года,

у.е./сот.

Средний

ценовой

показатель

в марте

2010 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Алмалинский

38

710

19518761

35579

53180

+49,47

+17601

Медеуский

390

6567

150258485

38171

28963

-24,12

-9208

Бостандыкский

166

3711

137221447

47334

41889

-11,50

-5445

Жетысуйский

48

1075

15516625

11966

14847

+24,08

+2881

Ауэзовский

230

3436

73793494

22016

23192

+5,34

+1176

Турксибский

113

5670

22846910

3080

4350

+41,25

+1270

По городу

984

21168

419155722

24141

22941

-4,97

-1200

Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.

Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, где рост за месяц составил 43%. Средние цены за сотку для МЖС сократились на 15%, а ИЖС, напротив, выросли на 6,9%. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку

Назначение

земельных

участков

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жеты-

суйский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По городу

Промышленные и

производственные

базы

-

21540

-

5614

2321

3022

3814

Гостиницы,

рестораны, кафе

90909

66957

54142

22429

202826

22500

74302

Торговые

помещения,

магазины

65379

41434

50646

27643

39701

9688

35904

Административные

здания, офисы

67732

74607

54284

38036

72262

22963

58475

СТО,

автомойки

35892

21106

26947

27771

18341

11878

19654

Складские

помещения

28500

-

-

-

-

22727

24531

Под коммерцию

62812

49736

51376

14798

42478

3405

14318

МЖС

93301

53695

66841

31250

45918

17234

61502

ИЖС

28102

25650

21266

13959

13697

8890

20383

Крестьянское

хозяйство

750

4730

7663

5833

1442

1526

3683

Дачи

1689

5896

9420

1415

4096

3065

5802

По району

53180

28963

41889

14847

23192

4350

22941

Алмалинский район

Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 53180 у.е., что на 49,5% выше показателя прошлого месяца. В секторе максимальных цен показатель сократился на 0,6% до уровня 79689 у.е./сот., а в секторе минимальных – на 7,4% (10159 у.е./сот.). При этом количество предлагаемых к продаже участков уменьшилось на 3%.

Медеуский район

Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В марте количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 13%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли сократилась на 24,1% и составила 28963 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков снизился на 15,5%, а в «дешевых» – на 26,7%. В данном районе значительный спад цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для МЖС.

Бостандыкский район

Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В марте, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 41889 у.е., что на 11,5% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен земля стала дешевле на 4,8%, а в секторе минимальных, напротив, дороже на 39%. Ценовой диапазон в данном районе сложился в пределах 2000-130000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 3%.

Жетысуйский район

В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В марте цена предложения земельных участков в районе увеличилась на 24,1% и составила 14847 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в сегментах, предназначенных под коммерческую застройку. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось на 9%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей сократился, по сравнению с прошлым месяцем, на 1,6%, а «дешевых», напротив, вырос – на 79,9%.

Ауэзовский район

Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение марта средняя цена предложения 1 сотки земли в районе увеличилась на 5,3% до уровня 23192 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель сократился на 6,1%, а в секторе «дешевых», напротив, вырос на 27,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 500-225000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилось.

Турксибский район

Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка увеличилась на 41,3% до 4350 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей повысился на 40,6%, а «дешевых» – на 51,8% до значения – 854 у.е./сот. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 400 у.е./сот. до 170000 у.е./сот. Количество предложений за месяц сократилось на 3%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в феврале изменился с 13,9 до 10,15.

Ценовой индекс сократился только в «дорогом» сегменте земельных участков, а в «дешевом», напротив, вырос. Средняя стоимость в секторе максимальных цен понизилась на 7,6% (51992 у.е./сот.), а в сегменте минимальных выросла на 26,8% (5121 у.е./сот.).

В секторе «дорогих» участков средние цены сократились во всех районах города, кроме Турксибского, где наблюдается рост на 40,6%. Максимально снизились средние цены в Медеуском районе – на 15,5%, а минимально – в Алмалинском – на 0,6%.

В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован во всех районах города, кроме Медеуского и Алмалинского, где спад составил 26,7% и 7,4% соответственно. Максимально выросли средние цены в Жетысуйском районе – на 79,9%, а минимально – в Ауэзовском – на 27,1%.

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в феврале

2010 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дорогого"

жилья

в марте

2010 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Промышленные и

производственные

базы

6582

11455

+74,05

+4873

Гостиницы,

рестораны, кафе

66630

65441

-1,78

-1189

ИЖС

42228

44941

+6,42

+2713

Торговые

помещения,

магазины

54146

49215

-9,11

-4931

МЖС

106824

93006

-12,93

-13818

Административные

здания, офисы

102195

84141

-17,67

-18054

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

42866

40121

-6,40

-2745

По городу

56274

51992

-7,61

-4282

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен

Назначение

земельных

участков

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в феврале

2010 года,

у.е./сот.

Ценовой

показатель

"дешевого"

жилья

в марте

2010 года,

у.е./сот.

Изменение

%

у.е./сот.

Промышленные и

производственные

базы

676

770

+13,86

+94

Гостиницы,

рестораны, кафе

37677

40909

+8,58

+3232

ИЖС

3667

4074

+11,11

+407

Торговые

помещения,

магазины

9314

11850

+27,23

+2536

МЖС

26904

24044

-10,63

-2860

Административные

здания, офисы

22842

24852

+8,80

+2010

Складские

помещения

-

-

-

-

СТО, автомойки

9706

9487

-2,25

-219

По городу

4037

5121

+26,84

+1084

Прогноз

Итак, в среднесрочной перспективе тренд в динамике средневзвешенной цены предложения во всех сегментах пока остается положительным. Однако стоит отметить, что средние ценовые показатели за последние два месяца лежат ниже средней линии, полученной путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом второго порядка.

За исследуемый период средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 41%, а для «дешевых» – на 28,2%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.

Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут изменяться в пределах 5-10% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков