Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы (январь 2009 г.)

В январе средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов сократилась на 4,6% до 1490 у.е./кв.м. 

При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц уменьшился на 10% и составил 391 объект. Ценовой показатель за квадрат площади в сегменте «дорогого» жилья опустился на отметку 2116 у.е. (-9,7%), а в сегменте «дешевого» – 997 у.е. (-6%).

Состояние рынка по районам

Лидерами по количеству предложения являются Ауэзовский и Медеуский районы, на их долю приходится 27% и 24% соответственно. Далее следует Турксибский район – 22%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 14% и 4% соответственно. Минимум предложения пришелся на Алмалинский район – лишь 4% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

шт.

Алмалинский

18

17

-6,85

-1

Ауэзовский

115

103

-9,95

-12

Бостандыкский

59

54

-7,91

-5

Жетысуйский

31

36

+19,13

+5

Медеуский

121

94

-22,04

-27

Турксибский

91

85

-5,97

-6

По городу

434

391

-10,04

-43

Структура рынка, в зависимости от формата дома, распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 25%, а минимум – на 2-комнатное – 5% (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

шт.

2-комнатные

21

21

0

0

3-комнатные

60

58

-1,96

-2

4-комнатные

96

69

-27,94

-27

5-комнатные

99

99

0

0

6-комнатные

58

50

-12,46

-8

7-комнатные

41

36

-10,29

-5

8-комнатные и выше

61

57

-6,56

-4

По городу

434

391

-10,04

-43

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно систематизировать как шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 73%), каркасно-камышитовые (14%), деревянные (6%), панельные (5%), монолитные (2%) и саманные (0%, в январе данный тип домов на продажу не выставлялся). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

шт.

Деревянные

24

22

-6,94

-2

Каркасно-камышитовые

56

54

-4,00

-2

Кирпичные

321

285

-11,39

-36

Монолитные

12

10

-17,73

-2

Панельные

21

20

-2,44

-1

Саманные

1

0

-100,00

-1

По городу

434

391

-10,04

-43

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1774 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1247 у.е./кв.м. За истекший период сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где средняя стоимость несущественно изменилась. Значительно подешевели дома в Алмалинском и Медеуском районах – на 13%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,5% (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1695

1466

-13,52

-229

Ауэзовский

1507

1485

-1,46

-22

Бостандыкский

1845

1774

-3,83

-71

Жетысуйский

1280

1283

+0,22

+3

Медеуский

1904

1651

-13,25

-253

Турксибский

1367

1247

-8,79

-120

По городу

1562

1490

-4,62

-72

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце оказались 5-комнатные дома, стоимость которых сократилась на 8,6% и составила 1583 у.е./кв.м. Максимально снизились цены 8-комнатного жилья и выше – на 12,1%, а минимально – 3-комнатного – на 0,3%. Цены 2- и 7-комнатного жилья, напротив, выросли на 5,7% и 2,7% соответственно. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить в таблице 5.

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

2-комнатные

1480

1564

+5,70

+84

3-комнатные

1389

1386

-0,25

-3

4-комнатные

1642

1521

-7,34

-121

5-комнатные

1731

1583

-8,55

-148

6-комнатные

1644

1503

-8,61

-141

7-комнатные

1536

1577

+2,66

+41

8-комнатные и выше

1671

1469

-12,12

-202

По городу

1562

1490

-4,62

-72

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18 – 22 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является деревянное, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличиласьна 12,7% и составила 1883 у.е., а наиболее «дешевым» – панельное – 1153 у.е. Саманные дома в данном месяце не выставлялись на продажу.

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Деревянные

1670

1883

+12,74

+213

Каркасно-камышитовые

1521

1282

-15,73

-239

Кирпичные

1664

1588

-4,58

-76

Монолитные

1783

1626

-8,78

-157

Панельные

1416

1153

-18,54

-263

Саманные

1330

-

-

-

По городу

1562

1490

-4,62

-72

Индекс расслоения

Индекс расслоения в январе зафиксирован на отметке 2,21, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, не изменился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 10% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 2,94, а минимальный – в Алмалинском – 1,7.

В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 4-комнатные дома – 2,44, а минимум – на 2- и 7-комнатные – 1,78.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 9,7% до уровня 2116 у.е./кв.м, а в секторе минимальных – на 6% до отметки 997 у.е./кв.м (таблица 7 и 8).

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс

расслоения

в январе

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1,70

2209

1845

-16,47

-364

Ауэзовский

2,34

2539

2229

-12,23

-310

Бостандыкский

2,21

3091

2899

-6,20

-192

Жетысуйский

1,74

1514

1515

+0,05

+1

Медеуский

2,95

3152

2907

-7,77

-245

Турксибский

2,08

1994

1707

-14,39

-287

По городу

2,12

2342

2116

-9,67

-226

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Декабрь

2008

года

Январь

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1167

1085

-7,00

-82

Ауэзовский

965

952

-1,39

-13

Бостандыкский

1200

1311

+9,31

+111

Жетысуйский

1055

869

-17,59

-186

Медеуский

1040

986

-5,21

-54

Турксибский

927

821

-11,36

-106

По городу

1061

997

-5,99

-64

Выводы и прогноз

Итак, первый месяц нового года ознаменовался значительным сокращением средних цен в сегменте частных домов. Ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья в январе также не были исключением. Можно отметить, что за четыре месяца наблюдения за данным сектором жилья элитные дома сократились на 25%, а эконом-класса – на 10%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 3-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков