Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы за февраль 2009 года

В феврале средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов значительно сократилась. Ценовой показатель снизился на 14,8% до 1269 у.е./кв.м. При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц увеличился на 27% и составил 496 объектов. Средняя цена за квадрат площади в сегменте «дорогого» жилья поднялась на отметку 2210 у.е. (+4,5%), а в сегменте «дешевого», напротив, опустилась – на 960 у.е. (-3,7%).

Состояние рынка по районам

Лидерами по количеству предложения являются Ауэзовский и Медеуский районы, на их долю приходится 27% и 26% соответственно. Далее следует Турксибский район – 19%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 14% и 10% соответственно. Минимум предложения пришелся на Алмалинский район – лишь 4%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

шт.

Алмалинский

17

18

+5,88

+1

Ауэзовский

103

133

+28,71

+30

Бостандыкский

54

68

+25,61

+14

Жетысуйский

36

52

+41,74

+16

Медеуский

94

131

+39,13

+37

Турксибский

85

94

+9,57

+9

По городу

391

496

+26,83

+105

Структура рынка, в зависимости от формата дома, распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 23%, а минимум – на 2-комнатное – 6% (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

шт.

2-комнатные

21

29

+35,71

+8

3-комнатные

58

78

+34,14

+20

4-комнатные

69

85

+23,19

+16

5-комнатные

99

116

+17,82

+17

6-комнатные

50

66

+30,63

+16

7-комнатные

36

48

+32,80

+12

8-комнатные и выше

57

74

+29,39

+17

По городу

391

496

+26,90

+105

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 71%), каркасно-камышитовые (14%), деревянные (7%), панельные (5%), монолитные (3%) и саманные (0%, в феврале данный тип домов на продажу выставлялся одним объектом). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

шт.

Деревянные

22

34

+52,24

+12

Каркасно-камышитовые

54

68

+25,46

+14

Кирпичные

285

353

+24,09

+69

Монолитные

10

15

+50,00

+5

Панельные

20

25

+26,25

+5

Саманные

0

1

-

+1

По городу

391

496

+26,90

+105

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1687 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 977 у.е./кв.м. За истекший период сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского, где средняя стоимость незначительно увеличилась на 1,5%. Существенно подешевели дома в Турксибском районе – на 21,7%, а менее существенно – в Бостандыкском – на 4,9% (диаграммы 5 – 10 и таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1466

1319

-10,07

-147

Ауэзовский

1485

1398

-5,86

-87

Бостандыкский

1774

1687

-4,92

-87

Жетысуйский

1283

1193

-7,02

-90

Медеуский

1651

1676

+1,51

+25

Турксибский

1247

977

-21,70

-270

По городу

1490

1269

-14,83

-221

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце остаются 5-комнатные дома, стоимость которых увеличилась на 4,9% и составила 1660 у.е./кв.м. Также выросли цены 3- комнатного жилья на 4,6%. Однако на остальные форматы домов прослеживается снижение средней стоимость. Так, максимально снизились цены 4-комнатного жилья – на 17,5%, а минимально – 7-комнатного – на 4,3%. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить на диаграммах 11 – 17 и в таблице 5.

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

2-комнатные

1564

1484

-5,16

-80

3-комнатные

1386

1450

+4,63

+64

4-комнатные

1521

1254

-17,54

-267

5-комнатные

1583

1660

+4,88

+77

6-комнатные

1503

1390

-7,52

-113

7-комнатные

1577

1509

-4,32

-68

8-комнатные и выше

1469

1335

-9,08

-134

По городу

1490

1269

-14,83

-221

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18 – 23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является деревянное, стоимость квадратного метра здесь за месяц сократилась на 11,1% и составила 1673 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 842 у.е.

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Деревянные

1883

1673

-11,11

-209

Каркасно-камышитовые

1282

1372

+6,98

+89

Кирпичные

1588

1568

-1,25

-20

Монолитные

1626

1169

-28,12

-457

Панельные

1153

1178

+2,15

+25

Саманные

-

842

-

-

По городу

1490

1269

-14,83

-221

Индекс расслоения

Индекс расслоения в феврале зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 10% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 3,18, а минимальный – в Алмалинском – 1,63 (диаграмма 24).

В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 4-комнатные дома – 2,76, а минимум – на 2-комнатные – 1,75.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен увеличился на 4,5% до уровня 2210 у.е./кв.м, а в секторе минимальных, напротив, сократился – на 3,7% до отметки 960 у.е./кв.м (таблица 7 и 8).

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс

расслоения

в феврале

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1,63

1845

1995

+8,10

+150

Ауэзовский

2,65

2229

2349

+5,40

+120

Бостандыкский

2,64

2899

2781

-4,07

-118

Жетысуйский

2,03

1515

1663

+9,75

+148

Медеуский

3,18

2907

3275

+12,64

+368

Турксибский

2,03

1707

1642

-3,80

-65

По городу

2,30

2116

2210

+4,47

+94

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Январь

2009

года

Февраль

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1085

1224

+12,73

+139

Ауэзовский

952

887

-6,81

-65

Бостандыкский

1311

1052

-19,79

-259

Жетысуйский

869

821

-5,55

-48

Медеуский

986

1031

+4,51

+45

Турксибский

821

809

-1,46

-12

По городу

997

960

-3,72

-37

Выводы и прогноз

Итак, в феврале, по сравнению с январем, прослеживается увеличение темпов падения во всех сегментах рынка частных домов. Однако исключение в данном месяце составили «дорогие» дома, стоимость которых увеличилась. Можно отметить, что за пять месяцев наблюдения за данным сектором жилья элитные дома сократились на 21%, а эконом-класса – на 13%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 5-10%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков