Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы за апрель 2009 года

В апреле средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов сократилась на 6,8% до уровня 1132 у.е./кв.м. При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц увеличился на 19,9% и составил 629 объектов. Средняя цена за квадрат площади в сегменте «дорогого» жилья снизилась на отметку 1961 у.е. (-6,9%), а в сегменте «дешевого» – на 834 у.е. (-8,6%).

Состояние рынка по районам

Лидерами по количеству предложения является Медеуский и Ауэзовский районы, на их долю приходится 25%. Далее следует Турксибский район – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 13% и 10% соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – лишь 4%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского, где количество объектов за месяц не изменилось (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

шт.

Алмалинский

26

26

0

0

Ауэзовский

120

159

+32,71

+39

Бостандыкский

69

80

+16,73

+11

Жетысуйский

49

60

+24,23

+11

Медеуский

139

162

+15,98

+23

Турксибский

122

142

+15,98

+20

По городу

525

629

+19,88

+104

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 22%, а минимум – на 2-комнатное – 6% (таблица 2). Увеличение предложения зафиксировано на все форматы квартир, при этом количество объектов в сегменте 8-комнатные и выше увеличилось на 50%.

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

шт.

2-комнатные

33

38

+15,91

+5

3-комнатные

93

103

+10,75

+10

4-комнатные

90

107

+18,61

+17

5-комнатные

118

137

+16,14

+19

6-комнатные

71

81

+14,84

+10

7-комнатные

54

64

+18,52

+10

8-комнатные и выше

66

99

+50,00

+33

По городу

525

629

+19,92

+104

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 73%), каркасно-камышитовые (12%), деревянные (8%), панельные (4%), монолитные (3%) и саманные (0%, в апреле данный тип домов представлялся лишь одним объектом). Структура предложения по типу постройки дома представлена в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

шт.

Деревянные

45

47

+4,42

+2

Каркасно-камышитовые

76

75

-1,97

-1

Кирпичные

363

459

+26,69

+97

Монолитные

16

19

+17,19

+3

Панельные

24

28

+20,21

+4

Саманные

1

1

0

0

По городу

525

629

+19,92

+104

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1495 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1037 у.е./кв.м. За истекший период сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Жетысуйского, где средняя стоимость увеличилась на 6,2%. Существенно подешевели дома в Медеуском районе – на 16,3%, а менее существенно – в Турксибском – на 2% (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1346

1429

+6,19

+83

Ауэзовский

1227

1077

-12,25

-150

Бостандыкский

1553

1495

-3,74

-58

Жетысуйский

1099

1167

+6,22

+68

Медеуский

1624

1359

-16,34

-265

Турксибский

1057

1037

-1,95

-20

По городу

1214

1132

-6,78

-82

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце остаются 5-комнатные дома, стоимость которых сократилась на 15% и составила 1349 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 8-комнатные и выше – 1214 у.е./кв.м (-15,9%). Рост средних цен прослеживается на 3- и 7-комнатные дома на 1,5% и 0,6% соответственно, при этом остальные форматы домов продолжают в цене снижаться. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить в таблице 5.

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

2-комнатные

1400

1235

-11,78

-165

3-комнатные

1259

1278

+1,52

+19

4-комнатные

1297

1199

-7,51

-98

5-комнатные

1587

1349

-15,00

-238

6-комнатные

1376

1345

-2,21

-31

7-комнатные

1313

1321

+0,57

+8

8-комнатные и выше

1442

1214

-15,85

-229

По городу

1214

1132

-6,78

-82

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является каркасно-камышитовое, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличилась на 1,3% и составила 1441 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 632 у.е.

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Деревянные

1548

1353

-12,57

-195

Каркасно-камышитовые

1423

1441

+1,31

+18

Кирпичные

1479

1344

-9,10

-135

Монолитные

1191

1174

-1,39

-17

Панельные

1098

1085

-1,16

-13

Саманные

750

632

-15,73

-118

По городу

1214

1132

-6,78

-82

Индекс расслоения

Индекс расслоения в апреле зафиксирован на отметке 2,35, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, незначительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 10% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 3,76, а минимальный – в Алмалинском – 1,67.

В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома – 3,09, а минимум – на 2-комнатные – 1,66.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 6,9% до уровня 1961 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 8,6% до отметки 834 у.е./кв.м (таблица 7 и 8).

В апреле сокращение средних цен прослеживается во всех районах города, как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах жилья. При этом максимальное снижение средних цен в прослеживается в Ауэзовском районе: на 19,2% для сегмента эконом-класса и 9,4% – для элит-класса.

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс

расслоения

в апреле

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1,67

1833

1661

-9,36

-172

Ауэзовский

2,87

2249

2037

-9,44

-212

Бостандыкский

2,27

2846

2615

-8,13

-231

Жетысуйский

1,98

1544

1490

-3,52

-54

Медеуский

3,76

3015

2838

-5,89

-179

Турксибский

2,10

1596

1519

-4,82

-77

По городу

2,35

2106

1961

-6,89

-145

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Март

2009

года

Апрель

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1008

995

-1,24

-13

Ауэзовский

880

711

-19,23

-169

Бостандыкский

1269

1153

-9,11

-116

Жетысуйский

809

753

-6,83

-56

Медеуский

869

754

-13,22

-115

Турксибский

728

724

-0,59

-4

По городу

912

834

-8,61

-79

Выводы и прогноз

Итак, снижение средних цен в сегменте рынка частных домов продолжается. Можно отметить, что за семь месяцев наблюдения за данным сектором жилья элитные дома сократились на 30,2%, а эконом-класса – на 24,7%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 4-8%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков