Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы за май 2009 года

В мае средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов увеличилась на 3,2% до уровня 1168 у.е./кв.м. Основное влияние на повышение ценового показателя оказал сегмент «дорогого» жилья, где рост квадрата площади составил 13,3% (2221 у.е.), а в сегменте «дешевого», напротив, падение цен продолжается – 5,2% (790 у.е.). При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц вырос на 7,2% и составил 674 объекта.

Состояние рынка по районам

Лидерами по количеству предложения являются Медеуский и Ауэзовский районы, на их долю приходится 27% и 22% соответственно. Далее следует Турксибский район – 21%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 15% и 10% соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Турксибского, где количество объектов за месяц сократилось (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

шт.

Алмалинский

26

32

+23,08

+6

Ауэзовский

159

149

-6,59

-10

Бостандыкский

80

103

+28,35

+23

Жетысуйский

60

70

+16,18

+10

Медеуский

162

181

+11,92

+19

Турксибский

142

140

-1,24

-2

По городу

629

675

+7,24

+45

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 22%, а минимум – на 2-комнатное – 7% (таблица 2). Увеличение предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад составил 6%.

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

шт.

2-комнатные

38

46

+20,26

+8

3-комнатные

103

97

-6,07

-6

4-комнатные

107

117

+9,37

+10

5-комнатные

137

151

+10,05

+14

6-комнатные

81

93

+14,46

+12

7-комнатные

64

65

+1,95

+1

8-комнатные и выше

99

106

+7,32

+7

По городу

629

675

+7,23

+46

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 70%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (7%), панельные (5%), монолитные (5%) и саманные (0%, в мае данный тип домов представлялся лишь одним объектом). Структура предложения по типу постройки дома представлена в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

шт.

Деревянные

47

48

+1,06

+1

Каркасно-камышитовые

75

85

+13,71

+10

Кирпичные

459

476

+3,59

+17

Монолитные

19

31

+62,67

+12

Панельные

28

35

+22,12

+7

Саманные

1

1

0

0

По городу

629

675

+7,23

+46

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1907 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 973 у.е./кв.м. За истекший период ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, рост средней стоимости наблюдается в Бостандыкском, Ауэзовском и Медеуском на 27,6%, 15,7% и 1,7% соответственно, а в остальных районах города, напротив, спад (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1429

1372

-4,01

-57

Ауэзовский

1077

1246

+15,70

+169

Бостандыкский

1495

1907

+27,60

+412

Жетысуйский

1167

1041

-10,80

-126

Медеуский

1359

1382

+1,71

+23

Турксибский

1037

973

-6,16

-64

По городу

1132

1168

+3,18

+36

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 2-комнатные дома, стоимость которых увеличилась на 13,6% и составила 1403 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 4-комнатные – 1225 у.е./кв.м (+2,1%). Значительный рост средних цен прослеживается на 8-комнатные дома и выше – на 14,5%. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить в таблице 5.

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

2-комнатные

1235

1403

+13,61

+168

3-комнатные

1278

1296

+1,38

+18

4-комнатные

1199

1225

+2,13

+26

5-комнатные

1349

1312

-2,77

-37

6-комнатные

1345

1340

-0,40

-5

7-комнатные

1321

1250

-5,35

-71

8-комнатные и выше

1214

1389

+14,45

+175

По городу

1132

1168

+3,18

+36

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличилась на 9,2% и составила 1468 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 644 у.е. (+1,9%).

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Деревянные

1353

1373

+1,49

+20

Каркасно-камышитовые

1441

1322

-8,25

-119

Кирпичные

1344

1468

+9,21

+124

Монолитные

1174

1160

-1,18

-14

Панельные

1085

1154

+6,30

+69

Саманные

632

644

+1,90

+12

По городу

1132

1168

+3,18

+36

Индекс расслоения

Индекс расслоения в мае зафиксирован на отметке 2,81, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,29, а минимальный – в Алмалинском – 2,11.

В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 4-комнатные дома – 3,14, а минимум – на 2-комнатные – 2,04.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен увеличился на 13,3% до уровня 2221 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен, напротив, сократился на 5,2% до отметки 790 у.е./кв.м (таблицы 7 и 8).

В мае рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается во всех районах города. При этом максимальное увеличение ценового показателя наблюдается в Бостандыкском районе – на 32,3%, а минимальное – в Турксибском – 0,1%.

Для сегмента эконом-класса сокращение цен зафиксировано во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 1,1%. Можно отметить, что существенное снижение цен наблюдается в Турксибском и Алмалинском районах – на 11,8%.

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс

расслоения

в мае

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

2,11

1661

1851

+11,41

+190

Ауэзовский

3,15

2037

2264

+11,17

+227

Бостандыкский

3,15

2615

3458

+32,25

+843

Жетысуйский

2,31

1490

1730

+16,11

+240

Медеуский

4,29

2838

3150

+10,98

+312

Турксибский

2,38

1519

1520

+0,11

+1

По городу

2,81

1961

2221

+13,28

+260

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Апрель

2009

года

Май

2009

года

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

995

878

-11,73

-117

Ауэзовский

711

718

+1,06

+7

Бостандыкский

1153

1098

-4,79

-55

Жетысуйский

753

749

-0,55

-4

Медеуский

754

734

-2,75

-20

Турксибский

724

638

-11,83

-86

По городу

834

790

-5,24

-44

Выводы и прогноз

Итак, за восемь месяцев наблюдения за сегментом частных домов наблюдается снижение цен на дома элит-класса на 20,9% и эконом-класса – на 28,7%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 2-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков