Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы за октябрь 2009 года

В октябре увеличение средневзвешенной стоимости предложения в секторе частных домов составило 10% (1618 у.е./кв.м). При этом ценовой показатель сегмента «дорогого» жилья вырос на 16,3% до уровня 2893 у.е./кв.м, а в сегменте «дешевого» – на 1,9% до 795 у.е./кв.м. Количество предложений выставленных к продажи домов за месяц увеличилось на 4,9% и составило 957 объектов.

Состояние рынка по районам

Лидером по количеству предложения является Медеуский район, на его долю приходится 29%. Далее следуют Ауэзовский и Турксибский районы – 23% и 17% соответственно. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 15% и 11%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где количество объектов за месяц сократилось на 6% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Кол-во

частных

домов

в сентябре

2009 года,

шт.

Кол-во

частных

домов

в октябре

2009 года,

шт.

Изменение

%

шт.

Алмалинский

44

48

+8,52

+4

Ауэзовский

202

222

+9,96

+20

Бостандыкский

149

147

-0,95

-2

Жетысуйский

107

101

-5,55

-6

Медеуский

240

277

+15,40

+37

Турксибский

172

162

-5,96

-10

По городу

913

957

+4,89

+44

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 22%, а минимум – на 2-комнатное – 6% (таблица 2). При этом рост предложения зафиксирован на все форматы частных домов, кроме 2- и 3-комнатных, где количество за месяц не изменилось.

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Кол-во

частных

домов

в сентябре

2009 года,

шт.

Кол-во

частных

домов

в октябре

2009 года,

шт.

Изменение

%

шт.

2-комнатные

57

57

0,00

0

3-комнатные

144

144

0,00

0

4-комнатные

165

158

-4,30

-7

5-комнатные

189

206

+9,22

+17

6-комнатные

135

138

+2,16

+3

7-комнатные

100

120

+20,30

+20

8-комнатные

и выше

123

134

+9,03

+11

По городу

913

957

+4,89

+44

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 69%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (7%), монолитные (5%), панельные (5%) и саманные 1%. Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Кол-во

частных

домов

в сентябре

2009 года,

шт.

Кол-во

частных

домов

в октябре

2009 года,

шт.

Изменение

%

шт.

Деревянные

55

66

+21,56

+11

Каркасно-камышитовые

129

121

-6,29

-8

Кирпичные

624

669

+7,26

+45

Монолитные

53

48

-8,93

-5

Панельные

49

47

-4,27

-2

Саманные

4

6

+71,43

+3

По городу

913

957

+4,89

+44

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города Медеуского района – 2275 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1023 у.е./кв.м. За истекший период ценовые показатели в районах изменились разнонаправленно: рост цен прослеживается в Медеуском, Жетысуйском и Алмалинском – на 23,9%, 8,3% и 0,2% соответственно, а в Ауэзовском, Бостандыкском и Турксибском, напротив, наблюдается спад на 5,2%, 3,6% и 1,8% (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1255

1258

+0,21

+3

Ауэзовский

1406

1333

-5,22

-73

Бостандыкский

2168

2091

-3,57

-77

Жетысуйский

990

1071

+8,27

+81

Медеуский

1836

2275

+23,92

+439

Турксибский

1041

1023

-1,77

-18

По городу

1471

1618

+9,97

+147

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых увеличилась на 16,2% и составила 1893 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – 1244 у.е./кв.м (+5,4%). Рост средних цен прослеживается на все форматы домов, кроме 5-комнатных, где спад средней стоимости составил 4,4% (таблица 5).

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

2-комнатные

1180

1244

+5,35

+64

3-комнатные

1241

1282

+3,29

+41

4-комнатные

1366

1484

+8,64

+118

5-комнатные

1641

1569

-4,43

-72

6-комнатные

1609

1830

+13,76

+221

7-комнатные

1636

1871

+14,33

+235

8-комнатные и выше

1629

1893

+16,24

+264

По городу

1471

1618

+9,97

+147

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличилась на 7,2% и составила 1835 у.е., а наиболее «дешевым» – панельное – 1039 у.е. (-11,1%).

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Деревянные

1267

1277

+0,80

+10

Каркасно-камышитовые

1256

1221

-2,77

-35

Кирпичные

1712

1835

+7,20

+123

Монолитные

1399

1654

+18,21

+255

Панельные

1169

1039

-11,08

-130

Саманные

1012

1295

+27,99

+283

По городу

1471

1618

+9,97

+147

Индекс расслоения

Индекс расслоения в октябре зафиксирован на отметке 3,75, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 5,71, а минимальный – в Жетысуйском – 2,26.

В разрезе от формата квартиры, индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,88, а минимум – на 3-комнатные – 2,82.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен вырос на 16,3% до уровня 2893 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 1,9% до отметки 795 у.е./кв.м (таблицы 7-8).

В данном месяце увеличение средних цен в сегменте «дорогого» жилья наблюдается в Медеуском, Алмалинском и Жетысуйском районах на 28,9%, 18,3% и 3,6% соответственно, а в остальных районах города прослеживается спад.

В сегменте эконом-класса рост ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Алмалинского и Бостандыкского, где спад составил 4,6% и 1,1% соответственно. За месяц максимально выросла средняя стоимость в Жетысуйском районе – на 18,4%, а минимально – в Медеуском – 0,2%.

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс

расслоения

в октябре

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

2,81

1816

2149

+18,30

+333

Ауэзовский

2,96

2222

2202

-0,92

-20

Бостандыкский

3,60

3842

3675

-4,36

-167

Жетысуйский

2,26

1578

1635

+3,58

+57

Медеуский

5,71

3715

4789

+28,90

+1074

Турксибский

2,54

1710

1615

-5,53

-95

По городу

3,64

2486

2893

+16,34

+407

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Средняя

стоимость

в сентябре

2009 года,

у.е./кв.м

Средняя

стоимость

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

801

764

-4,60

-37

Ауэзовский

739

743

+0,61

+4

Бостандыкский

1032

1021

-1,06

-11

Жетысуйский

611

724

+18,41

+113

Медеуский

837

839

+0,23

+2

Турксибский

631

636

+0,69

+5

По городу

780

795

+1,91

+15

Выводы и прогнозы

Итак, тенденция повышения средних цен на рынке частных домов продолжается, однако темпы роста в данном месяце значительно снизились. Можно отметить, что существенное увеличение средней стоимости зафиксировано на большие форматы домов в кирпичных и монолитных постройках. При этом в дальнейшей перспективе тенденция сокращения средних цен «дешевого» жилья сохраняется. За исследуемый период в сегменте частных домов наблюдается снижение цен на дома эконом-класса на 28,2%, а в секторе элит-класса, напротив, зафиксирован рост на 3%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 5-10%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков